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Von wegen objektiv Mogelpackung Mietspiegel

Mietspiegel und Mietpreisbremse sorgen für viel Unmut Quelle: imago images

In der Debatte um hohe Mieten und Mietpreisbremsen geht es oft mehr um gefühlte Wahrheiten als um Fakten. Der Mietspiegel, der eigentlich für Klarheit sorgen sollte, verschlimmert das Problem noch.

Es klingt nach einer einfachen Aufgabe: Wer eine neue Mietwohnung sucht, möchte natürlich wissen, wie günstig oder teuer sie im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen ist. Dafür müsste man ja eigentlich nur einen Blick auf die gängigen Quadratmeterpreise werfen. Doch das entpuppt sich schnell als Herausforderung, denn je nach Quelle weichen die Werte extrem voneinander ab.

Beispiel Berlin: Laut einer Übersicht des Portals Immowelt kostet der Quadratmeter hier je nach Wohnungsgröße zwischen elf und 14 Euro. Der „Wohn-Index“ von F+B hingegen spricht von 8,80 Euro. Der neue Berliner Mietspiegel wiederum, der Anfang der Woche veröffentlicht wurde, nennt eine Durchschnittsmiete von 6,72 Euro. Ja, was denn nun?

Grund des babylonisch anmutenden Wirrwarrs sind Unterschiede in der Berechnung. Etwa, ob alle tatsächlich angebotenen Wohnungen einbezogen wurden oder nur eine beispielhafte Wohnungsgröße, oder ob nur Bestandsmieten oder auch Neumieten mit eingerechnet wurden. Immobilien-Nerds mögen diese Feinheiten zu tieferen Recherchen inspirieren. Den meisten einfachen Mietern dürfte eine klare Antwort auf die Frage, wie viel Mieten bei ihnen denn nun kosten darf, wohl deutlich lieber sein.

Hier sollte eigentlich der Mietspiegel Auskunft geben, schließlich ist er die offizielle Instanz unter den Mietpreis-Übersichten. Tatsächlich ist er jedoch weder objektiv noch transparent – und von den Marktpreisen, die der Wohnungssuchende in den Anzeigen sieht, in der Regel ohnehin weit entfernt. Und nicht nur das: Durch die Konstruktionsmängel bei den Mietspiegeln steht auch das komplette umstrittene System der Mietpreisbreme auf tönernen Füßen.

Die Mietpreisbremse orientiert sich nämlich an den „ortsüblichen Vergleichsmieten“. Die wiederum werden in der Regel von den lokalen Mietspiegeln abgeleitet. Sie sind somit entscheidend dafür, wie hoch Mieterhöhungen ausfallen dürfen, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt: „Mietspiegel sind das häufigste Begründungsmittel für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.“

Dabei sind Mietspiegel nicht verpflichtend. So hat von den Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern gerade einmal jede zweite einen Mietspiegel. Je größer die Städte werden, desto häufiger liegen Mietspiegel vor. Von den Städten mit mehr als einer halben Million Einwohner gibt es nur in Bremen keinen.

Doch selbst wenn Mietspiegel erstellt werden, sagen sie nicht überall dasselbe aus. Meist werden sie auf lokaler Ebene zwischen Gemeinde, Mieter- und Vermietervertretern ausgehandelt. Wie sie genau zustande kommen, bleibt intransparent. Gerade erst hat ein Gericht die Stadt München dazu verdonnert, Details über die Berechnung des Mietspiegels preiszugeben, weil Zweifel an dessen Grundlage aufgekommen waren.

Es mutet absurd an: Eine der emotionalsten Debatten unserer Zeit wird ohne objektive Grundlage geführt – die Debatte um steigende Mieten und – eng damit verbunden – die Mietpreisbremse. Die erhitzt die Gemüter, und das nicht erst, seit Justizministerin und SPD-EU-Spitzenkandidatin Katharina Barley pünktlich zur EU-Wahl angekündigt hat, sie verschärfen zu wollen.

Wenn jedoch die Mietspiegel nicht belastbar sind, dann ist es die Mietpreisbremse ebenso wenig. Das verdeutlicht ein weiteres Urteil aus Berlin. Dort ist es dem umstrittenen Vermieter-Giganten Deutsche Wohnen vorigen Monat gar gelungen, den örtlichen Mietspiegel komplett auszuhebeln und die Mieten in der Folge deutlich stärker anzuheben. Der Sachverständige des Gerichts beschied, der Mietspiegel sei „nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt worden.

Das verdeutlicht das Problem des Systems: Es mangelt an Vergleichbarkeit. Es fängt schon da an, dass es zwei unterschiedliche Typen von Mietspiegeln in Deutschland gibt: einfache und qualifizierte. Die qualifizierten werden von eigens beauftragten Unternehmen erstellt und sollen eben den geforderten wissenschaftlichen Grundsätzen genügen.

Die einfachen Mietspiegel werden von der Gemeinde oder Mieter- und Vermietervertretern auf Grundlage von Erfahrungswerten festgesetzt. Das geschieht auf lokaler Ebene und hinter verschlossenen Türen. Welche Werte die Verhandelnden einfließen lassen, bleibt ihnen weitestgehend selbst überlassen.

Eine Handreichung bietet der Ratgeber „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesbauministeriums. Wer sich durch die 52 Seiten gekämpft hat, weiß am Ende vor allem eines: Qualifizierte Mietspiegel sind aufwendig und teuer, einfache hingegen müssen noch nicht einmal dokumentiert werden.

Oder, wie es Carsten Herlitz, Justiziar beim Verband der Wohnungswirtschaft GdW formuliert: „Für den einfachen Mietspiegel gibt es im Grunde kaum Vorgaben.“ Das wirkt offenbar attraktiv: Von den knapp 1000 deutschen Gemeinden mit Mietspiegel verfügen nur 161 über die qualifizierte Variante. Und selbst die hält gerichtlicher Überprüfung oft nicht stand, wie die Münchner und Berliner Beispiele zeigen.

Das liegt auch an strukturellen Problemen. So erfassen qualifizierte Mietspiegel die Daten der letzten vier Jahre und müssen zudem nur alle zwei Jahre aktualisiert werden. Da die Immobilienpreise derzeit so schnell steigen, führt das dazu, dass die Mietspiegel den echten Preisen in der Regel deutlich hinterherhinken. Mietervertreter freut das freilich. Der Mieterbund fordert gar, den Betrachtungszeitraum auf zehn Jahre zu verlängern, „mindestens“. Das würde die Vergleichsmieten noch einmal drastisch senken – und damit noch stärker von der Realität entkoppeln. Das dürfte nicht umsetzbar sein: Die Deutsche Wohnen setzte sich deshalb in Berlin vor Gericht durch, weil sie anhand von Vergleichswohnungen beweisen konnte, dass die von ihr angesetzten Mieten eher der tatsächlichen Preisentwicklung entsprachen als der Mietspiegel.

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