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Wohnen in München „Mit 100.000 Euro Jahresgehalt wird die Luft extrem dünn“

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Immobilienmarkt München: Hinter der Hochglanzfassade rumort es

Da sind digitale Nomaden eindeutig im Vorteil. Angesichts der Digitalisierung frage sich so mancher IT-ler, ob er überhaupt noch jeden Tag ins Büro kommen müsse, sagt Hirn „Ein Fachmann, der Systeme hostet, muss überhaupt nicht vor Ort sein. Eine Anreise einmal die Woche oder alle zwei Wochen reicht. Den Trend gab es bereits vor Corona, aber das Virus hat ihn noch verstärkt.“

Hinter der Hochglanzfassade der beliebtesten Großstadt Deutschlands rumort es. Das Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp in Bayern startete nicht zufällig hier. In 162 Kommunen des Landes ist der Mietmarkt angespannt. Zum großen Teil befinden sie sich im Münchner Einzugsgebiet. Der bayerische Verfassungsgerichtshof hat die Bürgerinitiative zwar im Sommer gestoppt, nicht aber den Frust. Nun liegt die Entscheidung beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

SPD-Oberbürgermeister Dieter Reiter würde die Unternehmen gerne verpflichten, Werkswohnungen zu bauen. Früher gab es davon mehrere Tausend in der Stadt, von Siemens etwa oder der Deutschen Bahn. Sie wurden an Investoren verkauft, oft mit dem Argument, sich auf das Kerngeschäft konzentrieren zu wollen. Nach Schätzung des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) gab es Ende der 1970er-Jahre bundesweit etwa 450.000 Werkswohnungen. Die Mehrzahl wurde an private Wohnungsbaugesellschaften veräußert.

Das mit dem Kerngeschäft bekam Reiter auch von den hiesigen Dax-Konzernen zu hören, als er 2015 erstmals eine Werkswohnungs-Quote einführen wollte. Unternehmen wie MunichRE und die Allianz besitzen zwar Immobilien, allerdings als Anlageobjekte. Sie sollen Rendite bringen. Die Stadtverwaltung kann nichts erzwingen. Ein bisschen mehr Entgegenkommen zeigen bei der Ansiedlung von Neugewerbe, das vielleicht. Doch nur auf Flächen, die der Stadt selbst gehören, kann sie den Bau von Werkswohnungen beeinflussen.

Deshalb haben Mittelständler das Thema als USP für sich entdeckt. Gegen die Attraktivität der großen Namen hatten sie bei der Mitarbeitersuche in der Vergangenheit oft das Nachsehen. Warum also nicht ein Incentive in Form einer günstigen Miete bieten oder überhaupt eine Wohnung, für die man nicht ein dickeres Bewerbungsdossier braucht als für den Job selbst?

Die Idee umzusetzen ist allerdings nicht ganz so einfach. Bis vor einem Jahr musste die Differenz zur ortsüblichen Miete als geldwerter Vorteil versteuert werden. Manche Unternehmen haben zwar ein Grundstück, das sie gerne bebauen würden, aber es liegt auf einer Grünfläche. Ein anderes Mal ist der Gemeinderat im Umland der Stadt zwar angetan, aber das zuständige Baureferat des Landkreises macht die Pläne mit Auflagen zunichte.

Auch Tobias Schmid musste erst kämpfen. Der Inhaber der Firma Schmid Alarm aus Stockdorf im Landkreis Starnberg entschied sich 2017 gegen eine Erweiterung seines Betriebs für Alarmanlagen und Sicherheitstechnik und für den Bau von Wohnungen. Auf dem Grundstück neben der Firma sollten sie stehen. Die nahen Auen des Flüsschens Würm versprachen Freizeitwert gleich vor der Haustür. Doch steuerlich wären klassische Werkswohnungen uninteressant gewesen, und der damals gültige Bebauungsplan hätte ihm nur den Bau von höchstens zwölf anstatt der inzwischen fertiggestellten 18 Wohnungen erlaubt.

Die Wende brachte schließlich die Überlegung, sogenannte EOF-Wohnungen zu errichten. Bei diesem Modell der einkommensorientierten Förderung können private Bauherren günstige Darlehen erhalten, wenn sie sich verpflichten, 25 Jahre lang an Menschen mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten. Die Mieter erhalten einen Zuschuss, dürfen allerdings bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Zwölf Wohnungen darf Schmid theoretisch an eigene Mitarbeiter vermieten. Derzeit sind es fünf. „Wir können und dürfen die Wohnungen nicht so lange freihalten, bis der passende Mitarbeiter gefunden ist“, erzählt er. Gerade Ein-Personen-Haushalte fielen wegen zu hoher Einkommen auch schnell aus dem Förderprogramm. Aber Schmid ist sicher: Einen technischen Projektleiter, der mitsamt Frau und drei Kindern aus einem anderen Bundesland nach Stockdorf zog, hätte er ohne das Angebot der günstigen Miete nicht überzeugen können.

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Bei den Regularien sieht der Firmeninhaber noch Nachbesserungsbedarf: Die Förderzusage habe „ewig“ gedauert, sagt er. Und bis die Darlehen flossen, habe er während der zwei Jahre langen Bauzeit eine Zwischenfinanzierung gebraucht. Trotzdem: „Ich würde es nochmal machen, für mich ist das ja auch eine Altersvorsorge.“ Wäre das Prozedere einfacher, würden sich bestimmt auch andere Unternehmen für das Modell interessieren, ist er überzeugt. Schlecht wäre das nicht. Prognosen zufolge sollen zu den aktuell 1,5 Millionen Einwohnern Münchens bis 2040 noch 300.000 hinzukommen.

Mehr zum Thema: Die Preise für Immobilien steigen weiter, das Angebot ist knapp, und Kredite sind noch günstig. Bei immer mehr Interessenten macht sich Torschlusspanik breit. Doch nur wenn Käufer klug finanzieren und häufige Fehler vermeiden, kann sich der Traum vom Eigenheim erfüllen.

Dieser Artikel erschien erstmals im Dezember 2020 bei der WirtschaftsWoche.

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