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Wohnraumoffensive der GroKo Das Märchen von den 1,5 Millionen neuen Wohnungen

Union und SPD planen 1,5 Millionen neue Wohnungen, die binnen vier Jahren entstehen sollen. Das ist unrealistisch, kritisieren Ökonomen.

Experten fordern, den bestehenden Regulierungsdschungel rund ums Bauen zu lichten. Quelle: dpa

BerlinDer Anspruch ist hoch: 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime sollen in den kommenden vier Jahren privat finanziert und mit Hilfe öffentlicher Förderung gebaut werden. Union und SPD vereinbarten ein Milliardenpaket, um den dringend benötigen Wohnungsbau anzuschieben. Wohnungsbauexperten halten diese Zahl jedoch für illusorisch. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln, sprach von einem „hehren Ziel“, das aber mit den vereinbarten Maßnahmen nicht erreicht werden könne. „Das ist eine Herkulesaufgabe“, sagte er dem Handelsblatt.

Deutschland tue sich ja schon heute schwer, nur 300.000 Wohnungen im Jahr zu bauen. Das von Union und SPD neu gesteckte Ziel entspräche 375.000 Wohnungen. Zudem hat sich die Zahl fehlender Wohnungen vor allem in den Ballungsräumen in den vergangenen Jahren stetig erhöht – nach Berechnungen des IW auf nunmehr rund 400.000 Wohnungen. Entsprechend hoch ist der Nachholbedarf.

Auch Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, bezweifelt, dass sich mit dem von Union und SPD geschnürten Paket 1,5 Millionen neue Wohnungen bauen lassen. So richtig und notwendig das Ziel der großen Koalition sei: „Bei der Verwirklichung drohen sich die Parteien selbst ein Bein zu stellen.“ Mit dem Baukindergeld, der Einführung einer befristeten Sonderabschreibung in Ballungsgebieten und der Verlängerung der Mittel für den Sozialen Wohnungsbau setzten die Parteien auf finanzielle Anreize. Zugleich verschärften sie jedoch den bestehenden Regulierungsdschungel statt ihn zu lichten.

Ibel befürchtet, „dass sich diese gegenläufigen Tendenzen letztlich neutralisieren und der positive Effekt verpufft.“ Ibel warnte die Parteien vor einem falschen Fokus auf das Mietrecht. „Durch eine Verschärfung der Mietpreisbremse wird nicht eine einzige zusätzliche, bezahlbare Wohnung geschaffen, sondern lediglich an den Symptomen herumgedoktert.“ Vielmehr brauche es einen Dreiklang aus Anreizen, der Rückkehr zur Einfachheit und einen Abbau des Regulierungsdschungels. „Nur so entstehen bezahlbare Mieten.“

Auch die Grünen kritisierten die Einigung. Die Große Koalition ducke sich weg vor der Frage, wie dauerhaft bezahlbarer Wohnraum entstehen könne, sagte Chris Kühn, Mietrechtsexperte der Grünen. Ihm fehle der Blick für das große Ganze.

Das Paket war hart umkämpft, sowohl Union als auch SPD beharrten lange auf ihren Kernforderungen. Irgendwann sei auch mal kräftig mit der Faust auf den Tisch gehauen worden, sagt einer, der bei den Verhandlungen dabei war. „Und zwar von beiden Seiten.“ Das dürfte der Grund dafür sein, dass die wohl künftigen Koalitionspartner versuchten, auf alle Wünsche einzugehen und kein klarer Kurs erkennbar ist.

Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU, hält die Vereinbarungen für „ein ausgewogenes Papier“, das vor allem auf dem Dreiklang Baukindergeld, dem Schutz vor unbotmäßigen Mieterhöhungen und einer Wohnraumoffensive beruhe. Die Wohnraumoffensive soll vor allem die Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen entlasten.

Das Baukindergeld war vor allem eine Forderung der CDU. Familien sollen künftig bei der Eigentumsbildung finanziell unterstützt werden. Dafür wird für den Ersterwerb von Neubau oder Bestand ein so genanntes Baukindergeld als Zuschuss aus dem Bundeshaushalt in Höhe von 1200 Euro je Kind und pro Jahr eingeführt, das über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt werden soll. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind nicht übersteigen.

Das sei zu kurz gedacht, meint BFW-Präsident Ibel. Die Maßnahme allein sei nicht ausreichend. Zusätzlich sei eine bundesweite Senkung der Grunderwerbsteuer notwendig, um die Kaufnebenkosten dauerhaft zu senken. „Wird hier nicht angepackt und der Steuerwettlauf der Länder gestoppt, wird die Baukindergeld-Förderung durch den Bund schon von vornherein ad absurdum geführt.“

Im Koalitionsvertrag heißt es lediglich, es solle ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien geprüft werden. Zudem soll das Baukindergeld durch ein Bürgschaftsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) flankiert werden. Das soll das Problem lösen, dass junge Familien oft kaum Eigenkapital zur Verfügung hätten, um damit die hohen Nebenkosten beim Wohnungskauf zu bezahlen. Die Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht.

Mieter sollen künftig besser vor unbotmäßigen Mieterhöhungen geschützt werden. Eine gezielte Modernisierung wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen, heißt es im Koalitionsvertrag. In Gebieten, die besonders von mangelndem Wohnraum betroffen sind, wird die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent gesenkt. Insgesamt soll die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen dürfen.

„Wir gehen völlig konform mit dem Anliegen der Politik, die schwarzen Schafe, die durch Luxusmodernisierungen ihre Mieter aus dem Haus drängen wollen, einzuschränken“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Eine allgemeine Kappungsgrenze von drei Euro hätte aber nicht zusätzlich eine Absenkung des Prozentsatzes um drei Prozentpunkte notwendig gemacht.

Das aber sei ein Risiko für den Klimaschutz, warnt der GdW-Chef, da gerade viele der Wohnungsunternehmen, die für bezahlbaren Wohnraum sorgten, geplante Modernisierungsprojekte nicht mehr wie geplant umsetzen können. Die umstrittene Mietpreisbremse, von der SPD gewünscht, von der Union mitgetragen, soll bis Ende 2018 „auf Geeignetheit und Wirksamkeit“ bewertet werden.

Als Anreiz für den privaten Wohnungsbau ist eine bis Ende 2021 befristete Sonderabschreibung geplant, fünf Prozent pro Jahr über vier Jahre. Die Wohnungswirtschaft hält das für nicht ausreichend. Um verlässlichere Rahmenbedingungen zu schaffen, wäre eine Erhöhung der linearen Abschreibung von heute zwei auf drei Prozent besser gewesen, argumentiert BFW-Präsident Ibel.

Positiv sei aber, dass der Bund 2019 den Sozialen Wohnungsbau unterstützen will und dafür gegebenenfalls das Grundgesetz ändert. Nun komme es darauf an, dass die Länder nach der Zuweisung der Mittel durch den Bund dieses Geld kofinanzieren, sagte GdW-Chef Gedaschko. „Der Bund hätte den Städten signalisieren müssen, dass sie sich auch in die Breite ausdehnen können und er helfen wird, über Zuschüsse in der Städtebauförderung die notwendige Infrastruktur zu finanzieren“, sagte IW-Ökonom Voigtländer. „Das wäre ein starkes Signal gewesen.“

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