Berlin Das Urteil ist harsch: „Knapp drei Jahre nach Amtsantritt der schwarz-roten Koalition ist klar: Die Aufgabe, bessere Rahmenbedingungen für mehr bezahlbaren Wohnungsbau zu schaffen, hat die Bundesregierung noch nicht annähernd erfüllt. Dabei liegen alle Maßnahmen auf dem Tisch“, sagte Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), am Donnerstag auf dem Wohnungsbautag in Berlin.
„Beim bezahlbaren Wohnungsbau ist die Politik am Zug“, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. „Gas geben statt Bremsen muss das Motto jetzt lauten“, forderte Gedaschko. Vor allem in den Großstädten fehlten hunderttausende Wohnungen, insgesamt 400.000 müssten pro Jahr neu gebaut werden. Doch statt den Neubau mit den richtigen Instrumenten anzukurbeln, „bremst die Politik ihn mit Eingriffen ins Mietrecht und immer neuen Verschärfung der Energieeinsparvorgaben aus“.
Die aktuelle steigenden Baugenehmigungszahlen seien zwar ein erstes gutes Zeichen, aber sie lieferten keine Auskunft darüber, wie viele Wohnungen davon auch wirklich fertiggestellt würden – und wie viele im bezahlbaren Segment.
Theorie und Praxis liegen weit auseinander. „Den Werkzeugkasten für mehr Wohnungsbau haben wir“, sagte Gedaschko. Schließlich sei er gemeinsam mit den politisch Verantwortlichen im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen im Detail ausgearbeitet worden.
Doch gerade, wenn es um bezahlbares Wohnen geht, stocke der Neubaumotor immer noch. „Dabei müsste die Politik die vorliegenden passenden Werkzeuge einfach nur zügig anwenden, um den Wohnungsbau in Fahrt zu bringen.“
Ein Beispiel: die steuerlichen Anreize zur Förderung günstigen Mietwohnungsbaus. Den Gesetzentwurf hatte das Bundeskabinett bereits Anfang Februar gebilligt – seitdem liegt es auf Eis, weil sich die Fraktionen im Bundestag nicht einigen können. Zuletzt hatte der Finanzausschuss des Bundestages am 1. Juni abermals erfolglos über das Gesetz beraten. Im Gesetzentwurf ist vorgesehen, dass künftig drei Jahre lang insgesamt 35 Prozent der Baukosten für neue Mietwohnungen per Sonderabschreibung steuerlich geltend gemacht werden können.
Voraussetzung für den Steuervorteil soll eine Obergrenze für die Baukosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter Fläche gelten, Grundstückskosten nicht einbezogen. Steuerlich gefördert werden sollen aber nur maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Über diese Obergrenzen streitet die Koalition.
Die Ministerin bedauert die Verzögerungen
„Es gibt gewaltigen Handlungsbedarf beim Wohnungsbau, deshalb darf die SPD das geplante Förderprogramm keinen Tag länger blockieren“, sagte Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, dem Handelsblatt. Die Union wolle die steuerliche Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau so schnell wie möglich umsetzen.
Die festgelegten Obergrenzen seien marktgerecht und würden für einen Investitionsschub sorgen, so Luczak. Dagegen würde eine Absenkung dazu führen, dass die Förderung vor allem in Städten wie Berlin, München oder Hamburg verpuffe – weil die Baukosten hier höher sind als in anderen Regionen.
Außerdem ist die Union gegen die von der SPD zusätzlich geförderte Mietpreisobergrenze ¬ die aber zur Disposition steht. Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) rief am Donnerstag die eigene Fraktion dazu auf, die Forderung nach einer Mietobergrenze für die geförderten Wohnungen zurückzunehmen. Im Gegenzeug solle die Union einer Verringerung der Obergrenzen zustimmen.
Die Ministerin bedauert die Verzögerungen. „Ich hatte eigentlich gehofft, Ihnen heute das fertige Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorstellen zu können“, sagte sie bereits am Mittwoch bei einer Veranstaltung des Immobilienspitzenverbandes ZIA. Dass sich der Prozess verzögere, habe aber auch ein positive Aspekte.
Denn jetzt werde überlegt, nicht nur Neubauten, sondern auch Dachaufstockung, Dachausbauten und die Umwandlung von Gewerbeflächen in neue Wohnungen bei der Förderung zu berücksichtigen. Nach Handelsblatt-Informationen ist genau das aber gar kein Streitpunkt. „Die Förderung auf Nachverdichtung auszuweiten, finde ich richtig“, sagte Luczak. „Damit können wir insbesondere in den Großstädten für neuen Wohnraum sorgen.“
Die Immobilienbranche befürchtet bereits, dass aus der steuerlichen Abschreibung nichts mehr wird. „Ich habe Zweifel, dass sie noch kommt“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner. Sollte der Vorschlag des Bundesrates umgesetzt werden, die Sonderabschreibung auf Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von maximal 2.600 Euro zu beschränken, wäre die Förderung ohnehin nur für sehr wenige Investoren interessant.
Für Verärgerung bei der Immobilienwirtschaft sorgt auch die Weiterentwicklung des Energieeinsparrechts, die nach Aussagen der Immobilienbranche auch für eine neuerliche Verschärfung sorgen wird. Geplant war eine Zusammenlegung der Energieeinsparverordnung (EnEV) mit dem Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG), um ein besser aufeinander abgestimmtes Regelungssystem für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung zu schaffen.
„Es wurde nicht gesagt, dass man damit nochmals die EnEV verschärfen würde“, sagte Mattner. Schließlich sei man sich mit der Regierung ja einig gewesen, dass das die Baukosten weiter nach oben treiben würde – was doch eigentlich vermieden werden sollte. Die letzte Verschärfung der EnEV 2016, sagte Mattner, habe die Baukosten um sieben bis acht Prozent erhöht. Die Einsparung klimaschädlicher Treibhausgase sei dagegen mit rund 0,02 Prozent minimal.
Das Dilemma der Bundesregierung liegt auf der Hand: Einerseits erfordert die Sorge ums Klima, dass immer schärfere Vorschriften erlassen werden müssen. Andererseits muss etwa preiswerter als heute gebaut werden, um Wohnungen im bezahlbaren Segment zu schaffen.
Auch der immense Anstieg der Grundstückspreise steht im Widerspruch zu dem Ziel der Regierung, bezahlbaren Wohnraum zu fördern. Eine am Donnerstag vom Verbändebündnis Wohnungsbau vorgelegte Studie zeigt, dass der Durchschnittspreis pro Quadratmeter Bauland seit der Jahrtausendwende bis 2015 um 42 Prozent gestiegen ist. „Inzwischen werden kaum noch Grundstücke ausgewiesen – oder nur zu Höchstpreisen“, sagte BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter. „Die Konzeptvergabe spielt noch immer eine Nebenrolle – und selbst hier ist der Preis ein ausschlaggebender Faktor.“
Diese Steigerungen könnten vom Investor nicht durch den Bau von Wohnungen mit einfachen Standards aufgefangen werden. Steigende Baulandpreise wirkten sich zwangsläufig auf den Gebäudestandard und den Miet- und Verkaufspreis der Wohnungen aus.
Auf der Wirtschaftsministerkonferenz in Hamburg stieß dagegen der Klimaschutzplan 2050 der Umweltministerin erwartungsgemäß auf breite Kritik. Das Handelsblatt hatte bereits über den Hauptkritikpunkt, der bisher bekannte Maßnahmenkatalog berge hohe Risiken für den Wirtschaftsstandort Deutschland, berichtet. Die Wirtschaftsminister der Länder baten das Ministerium erneut, den finalen Entwurf des Klimaschutzplanes vor der abschließenden Kabinettsbefassung mit den betroffenen Verbänden und den Ländern abzustimmen. Ursprünglich sollte der Klimaschutzplan vor der Sommerpause im Kabinett verabschiedet werden. Dieses Vorhaben kommt nun immer mehr in zeitliche Bedrängnis.
