Engelmanns Eigenhandel

Warum Spanier und Griechen in Berliner Betongold flüchten

Die Euro-Rettungspolitik befeuert die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt. Vermögende aus Krisenstaaten bringen ihr Geld im Ausland in Sicherheit und kaufen Häuser in Berlin. Die Rechnung wird später kommen.

Die Tücken beim Immobilienkauf
Trotz kräftig gestiegener Wohnungspreise in vielen Großstädten ist in Deutschland nach einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) derzeit keine gefährliche Immobilienblase in Sicht. Bis jetzt seien Eigentumswohnungen nicht überbewertet, heißt es in der am 11. März in Köln vorgelegten Untersuchung. Die Studie habe gezeigt, dass in der jüngeren Vergangenheit vor allem Nachholeffekte die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe getrieben hätten. Auch regional betrachtet sei der deutsche Wohnungsmarkt weitgehend gesund, hieß es. Besonders deutlich waren die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2014 in München, Berlin und Hamburg gestiegen. Auf den weiteren Plätzen rangierten Düsseldorf, Stuttgart, Frankfurt und Köln. Worauf Immobilienkäufer dennoch achten sollten: Quelle: dpa
Nebenkosten Quelle: dpa
echenübungenUm das Thema Immobilienkauf auf einer realistischen Basis angehen zu können, muss zunächst genau gerechnet werden. Wie viel Einkommen ist vorhanden, wie groß ist der Spielraum für die Investition? Denn auch wenn Immobilienkredite derzeit besonders günstig sind: eine Komplettfinanzierung ist nicht ratsam. Experten raten, mindestens 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Je mehr, desto besser. Wer weiß, wie viel Eigenkapital er aufbringen kann, der weiß auch, in welcher Preisklasse er sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen kann. Quelle: dpa
ObjektbesichtigungNiemand sollte ein Gebäude kaufen, dass er nicht persönlich in Augenschein genommen hat. Selbst bei geplanten Neubauten – zum Beispiel vom Bauträger – ist die Besichtigung des Grundstücks und eines Vergleichsgebäudes (Musterhaus) zwingend. Bei bereits fertiggestellten Häusern und Gebrauchtimmobilien sind mehrere Besichtigungstermine Pflicht. Zum Beispiel kann dem Interessenten bei einer Besichtigung am Wochenende schnell der laute Schulhof ein paar Häuser weiter oder die stark befahrene Straße hinter dem Haus entgehen. Auch ein längerer Spaziergang durch die nähere Umgebung und Gespräche mit den Nachbarn helfen, ein Objekt realistisch einzuschätzen. Quelle: ZBSP
Lage, Bebauungspläne, BaugenehmigungenSpätestens mit der Besichtigung sollten sich Hauskäufer Gedanken über die Güte der Wohnlage machen. Kein Kriterium entscheidet später deutlicher über den Werterhalt einer Immobilie. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie sind Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebot und Umweltverschmutzung der Umgebung? Auch Wirtschaftskraft, Arbeitsplatzangebot und Qualität der Nachbarschaft sind Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen können. Außerdem sollten sich Interessenten über Bebauungspläne in unmittelbarer Nachbarschaft beim örtlichen Bauamt erkundigen. Dort gibt es auch Auskunft zu vorliegenden Baugenehmigungen und Hinweise auf Bergbauschäden, Hochwasserrisiken und ähnliches. Quelle: dpa
Beginnen Sie Ihren Rundgang im KellerNachdem die Nachbarschaft durchlaufen wurde, geht es an die Besichtigung im Inneren des Hauses. Dort sollten Sie nicht im Wohnzimmer starten, dass könnte die Stimmung positiv beeinflussen und den Blick fürs wesentliche nehmen. Ein realistischeres Bild vom Wert des Hauses bekommen Sie im Keller. Achten Sie darauf, ob er feucht ist oder es muffig riecht. Beides deutet auf Schimmel hin und könnte hohe Folgekosten haben. Auch die Heizungsanlage sollten Sie eines Blickes würdigen. Wie alt ist das Gerät, ist es eine Gasheizung? Von Nachtstromgeräten raten Experten ab. Quelle: dpa
SachverständigengutachtenInsbesondere bei einer Gebrauchtimmobilie verstecken sich die Tücken im Detail. Verdeckte Gebäudemängel sind keine Seltenheit, oftmals sind sie selbst dem Verkäufer nicht alle bekannt. Eine feuchte Dachisolierung, handwerklich verpfuschte Einbauten oder marode Gebäudesubstanz sind für den Laien nicht unbedingt erkennbar. Daher empfiehlt sich in solchen Fällen die Einschaltung eines Sachverständigen, der das Objekt genau unter die Lupe nimmt. An den Kosten dafür (mehrere hundert Euro) sollte sich der Verkäufer möglichst beteiligen. Das ist zum einen Vertrauensbeweis und hilft dem Verkäufer außerdem, sollte ein Interessent abspringen, bei den weiteren Verkaufsgesprächen Quelle: dpa
ImmobilienbewertungLiegt ein Sachverständigengutachten vor, hat der Käufer bereits einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie. Ohne Gutachten ist der einfachste Preisvergleich im Internet möglich, indem der Käufer vergleichbare Objekte in den Immobilienanzeigen sucht. Faktoren wie die ortsübliche Preisentwicklung, erhöhter Energieverbrauch sowie Preisauf- und -abschläge für Sonderausstattung oder Gebäudemängel sind dann aber noch zu berücksichtigen. Wer keinen Gutachter beauftragen will, findet im Internet bei den großen Immobilienportalen Angebote für eine vereinfachte Immobilienbewertung anhand selbst gemachter Angaben für kleines Geld. Ein Gutachter kann auch die Frage klären, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde oder welche Erträge ein Vermietobjekt realistischer Weise erzielt. Quelle: obs
MietsituationWer eine Immobilie kaufen will, um sie zu vermieten, muss sich natürlich vorher über die ortsüblichen Mieten erkundigen, etwa über den Mietspiegel. Wichtig sind aber auch Informationen zur Mieterfluktuation, Mieterstruktur, dem Leerstand in der Umgebung und zur Entwicklung der Einwohnerzahlen am Ort. Quelle: dpa
FinanzierungWer eine Immobilie ausgewählt hat, muss die Finanzierung festlegen. Dank der Niedrigzinsphase bieten Banken derzeit sehr günstige Darlehen. Daher gilt es, die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit zu sichern. Außerdem sollten Käufer die niedrigen Zinskosten dazu nutzen, die Tilgungsraten wenn möglich höher zu wählen. Hier zahlt sich Flexibilität aus. Wer ein Darlehen mit möglicher Sondertilgung wählt, kann flexibel reagieren. Ganz wichtig: Kreditnehmer sollten immer verschiedene Angebote prüfen. Oft ist es nicht die eigene Hausbank, die einem die besten Angebote unterbreitet. Quelle: AP
KaufvertragEin Kaufvertrag sollte immer individuell gestaltet sein – auch wenn die Ausgangsbasis dafür ein Mustervertrag ist. Im Kaufvertrag werden auch Haftungsfragen geregelt, Übergabezeitpunkt, Aufbringung und Finanzierung des Immobilienkaufs geregelt. Darüber hinaus sollten im Kaufvertrag auch Besonderheiten des Objekts und Sonderabmachungen der Vertragspartner geregelt sein, zum Beispiel die Pflicht des Verkäufers zur Entfernung von Einbauten oder Bauschutt. Quelle: dpa
Notar und GrundbucheintragungenDie Kaufabwicklung, die Verlesung und Erläuterung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung übernimmt ein Notar. Da der Käufer ihn bezahlt, darf er ihn auch auswählen. Der Notar steht während der gesamten Kaufabwicklung mit juristischem Rat zur Seite und sollte bei Unklarheiten unbedingt gefragt werden. Er kümmert sich auch um Grundbucheintragungen, die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch sowie die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt und vom Kaufpreis abhängig. Damit alles reibungslos klappt, müssen Käufer und Verkäufer die vom Notar benötigten Dokumente und Genehmigungen beibringen. Quelle: dpa-tmn
Besonderheiten EigentumswohnungDer Kauf einer Eigentumswohnung hat seine Eigenheiten. Denn für Grundstück und gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Waschküche, Dach und Heizung sind alle Wohnungseigentümer verantwortlich, also die Eigentümergemeinschaft. Daher spricht man auch vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zum Sonder- oder Alleineigentum, das der Käufer nur an seinen Wohnräumen und eventuell Keller und Tiefgaragenstellplatz hat. Wenn möglich, sollte sich der Käufer vor Vertragsunterzeichnung mal eine Eigentümerversammlung ansehen oder ein Versammlungsprotokoll aushändigen lassen. Dort wird zum Beispiel dringender Sanierungsbedarf und dessen Finanzierung aus der Gemeinschaftskasse besprochen. Quelle: dpa
Kauf vom BauträgerBauträger machen es den Käufern von Neubauten besonders bequem. Anstatt erst ein Grundstück zu kaufen, Baufirmen zu beauftragen und sich mit vielen Ansprechpartnern rumzuärgern, übernimmt der Bauträger die einzelnen Zwischenschritte und tritt selbst als Verkäufer auf. Da der Bauträger das Haus errichten lässt, beinhalten Verträge mit einem Bauträger auch Elemente eines Werkvertrages. Die Baubeschreibung und Baupläne sollten dem Käufer und dem Notar unbedingt vor Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, denn dort ist festgehalten, wie das Haus gebaut werden muss. Dort gehören auch Sonderabsprachen hinein, die zum Beispiel individuelle Umbauten festlegen. Besonders wichtig: prüfen Sie die Solvenz des Bauträgers, bevor Sie in beauftragen. Geht dieser während der Bauzeit Pleite, können Häuslebauer auf ihren Kosten sitzenbleiben. Dabei hilft eine Bonitätsauskunft. Außerdem sollten Interessenten recherchieren, ob bereits Beschwerden über den Bauträger aufgelaufen sind. Quelle: dpa

"Berlin ist jetzt Residenzstadt!", antwortete mir kürzlich ein Immobilienmakler aus der Hauptstadt auf die Frage, ob ein Preis von 4.500 Euro pro Quadratmeter für eine unsanierte Eigentumswohnung unweit des Schöneberger Rathauses nicht etwas übertrieben sei. Für einen kurzen Moment hatte ich befürchtet, die Rückkehr der Hohenzollern auf den deutschen Kaiserthron verpasst zu haben. Sollte am Ende gar der "Alte Fritz" höchstpersönlich seiner kalten Gruft im Garten von Schloss Sanssouci entstiegen und als König von Preußen wieder auferstanden sein? Ich rätselte. Doch da auf die Kompetenz und Expertise von Immobilienmaklern stets Verlass ist, war die Erleuchtung nicht weit. Prominente aus der ganzen Welt hätten Berlin als gesellschaftlichen und kulturellen Hot-Spot für sich entdeckt, so erklärte der Makler, und ich fragte mich unwillkürlich, ob jene Prominenten wohl auch bald den Marlene Dietrich Klassiker "Ich hab noch einen Koffer in Berlin." anstimmen würden.

Wer treibt die Preise? 

Gewiss: Berlin hat in den vergangenen Jahren jene eigentümliche Mischung aus  Kudamm-Spießigkeit und "Hauptstadt der DDR"-Tristesse abgelegt und sich zu einer lebendigen, europäischen Metropole entwickelt. Doch darf mit Fug und Recht bezweifelt werden, dass Stars und Sternchen allein dafür verantwortlich sind, dass die Preise am Berliner Immobilienmarkt seit geraumer Zeit in den Himmel schießen. Man muss sich nur einmal Madonna in einer Drei-Zimmer-Wohnung an der Martin-Luther- Ecke Grunewaldstraße vorstellen, um zu erkennen, wie absurd die These von den zugereisten, die Preise treibenden Celebrities ist. Eines ist aber auch klar: Die Berliner treiben die Preise ebenso wenig! Denn Berlin trägt den unrühmlichen Titel "Hartz-IV-Hauptstadt". Nirgendwo sonst sind in unserem Land mehr Menschen auf die Hilfe des Staates angewiesen als dort. Niedrigverdiener und Hartz-IV-Bezieher treten am Immobilienmarkt allenfalls dann in Aktion, wenn sie sich dagegen wehren, dass Projektentwickler ihre preisgünstigen und zumeist sehr geräumigen Mietwohnungen in Luxusdomizile für Reiche aus aller Herren Länder umwandeln wollen. Und die sind es, die in letzter Konsequenz die Preise nach oben treiben.

Wohnungspreise in Berlin 2013 (3. Quartal) Quelle: obs

Flucht vor Enteignung

Mancher Makler berichtet einem im persönlichen Gespräch von Spaniern, Griechen und anderen Bürgern aus Staaten der Euro-Zonen-Peripherie, die dieser Tage Wohnungen, teils sogar ganze Häuser, in der Hauptstadt erwerben. Kaum einer dieser Käufer beabsichtigt dabei, seine Immobilie selbst zu nutzen. Es scheint solchen Käufern auch nicht um eine rentable Kapitalanlage zu gehen. Denn selbst wenn die Miete nach einer Sanierung des Objekts zum Teil verdoppelt werden kann, bliebe die Rendite einer solchen Anlage eher mickrig. Man ist wohl kein Schelm, wenn man vermutet, dass viele der Immobilienkäufer aus den Krisenstaaten Europas ihr Geld im Ausland in Sicherheit bringen wollen. Und wo könnte solches Geld sicherer sein als in einer Stadt wie Berlin - der Hauptstadt eines Landes mit stabilen politischen und wirtschaftlichen Verhältnissen und einer gefestigten Rechtsordnung! Wem in der Heimat auf Grund klammer staatlicher Kassen die Enteignung flüssigen Geldvermögens droht und wer fürchtet, im Falle eines Bankenbankrotts auch als Gläubiger zur Kasse gebeten zu werden, der gießt sein Geld schon mal in Beton! Gerne auch in Berlin. Oder in Paris oder London! Die Immobilienmärkte im Süden Europas liegen am Boden; das Preissteigerungspotential dürfte auf Grund der bisweilen katastrophalen wirtschaftlichen Lage vieler Länder auf Jahre hinaus begrenzt sein.

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