Hausbesitzer in Angst Dänen tilgen nicht

Niedrige Bauzinsen machten für viele Dänen den Immobilienkauf erschwinglich. Das Fatale: Mehr als die Hälfte finanziert das Eigenheim ohne Tilgung. Nun laufen die ersten Finanzierungen aus. Für dänische Hausbesitzer kündigt sich eine Katastrophe an.

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Die tilgungsfreie Baufinanzierung Dänemarks löste einen wahren Immobilienboom im Land aus. Doch nun könnte für viele das böse Erwachen drohen Quelle: dpa

In der zweiten Aprilwoche erreichten die Baufinanzierungszinsen in Deutschland ein neues Rekordtief. Dabei hatten Anfang des Jahres noch viele Experten damit gerechnet, dass die Zinsen allmählich wieder steigen würden. Zypern-Krise, die schwache Konjunkturentwicklung in Europa und die expansive Geldpolitik Japans haben einen Zinsanstieg jedoch nochmals verzögert. „Interessenten, die eine Immobilie erwerben wollen oder Immobilienbesitzer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, sehen sich derzeit extrem günstigen Baufinanzierungszinsen gegenüber“, bestätigt Stephan Gawarecki, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein & Co..

Langfristig, so Gawarecki, sei dennoch mit deutlich höheren Zinsen zu rechnen. „Bei Abschluss eines Darlehens ist daher auf eine lange Zinsbindung in Kombination mit einer erhöhten Tilgung zu achten“, rät der Finanzierungsexperte. „So lässt sich das Anschlussfinanzierungsrisiko einer deutlich höheren monatlichen Rate für das Eigenheim ausschließen.“ Wer also für eine Hypothek mit festem Zins für zehn Jahre abschließt und gleichzeitig die niedrige Zinslast nutzt, um mehr von seinen Schulden abzutragen, muss bei der Anschlussfinanzierung nur noch eine deutlich geringere Kreditsumme finanzieren.

Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Dänemarks Immobilienboom

In Dänemark sahen Banken und Hauskäufer das während des vergangenen Jahrzehnts offenbar deutlich anders. Dort wurde bereits 2003 die Möglichkeit geschaffen, einen Hauskauf in den ersten zehn Jahren ganz ohne Schuldentilgung zu finanzieren. Damit sollte der Kauf eines Eigenheims auch Familien ermöglicht werden, die sich die Monatsraten inklusive Tilgung nicht leisten konnten. Die tilgungsfreie Hausfinanzierung löste in Dänemark einen Boom aus. Die Immobilienpreise stiegen. Heute schätzt die dänische Bankenvereinigung, dass 56 Prozent aller Immobilieneigentümer eine tilgungsfreie Finanzierung gewählt haben. Erst nach zehn Jahren beginnen sie, die Schulden abzutragen. Die Banken vergeben bei solchen Baufinanzierungen maximal 80 Prozent des Immobilienwerts als Kredit. Viele Dänen verließen sich auf die Versprechen der Politik, das Risiko dieser Immobilienkredite sei gleich null, denn wenn die Tilgungsfreiheit nach zehn Jahren ablaufe, sei der Wert des Hauses so gestiegen, dass man innerhalb der 80-Prozent-Beleihungsgrenze einfach ein neues Darlehen aufnehmen könne.

Gefährlicher Bumerang

Wie Eigenheimbesitzer an Geld vom Staat kommen
Die Bundesregierung will Eigenheimbesitzern das Energiesparen mit Zuschüssen schmackhaft machen. Dazu will sie ab dem Jahr 2014 acht Jahre lang jedes Jahr 300 Millionen Euro bereitstellen. Wer das Geld unter welchen Bedingungen bekommt, ist noch nicht klar. Wer nicht warten kann, bis ein neuer Fördertopf gefüllt ist, kann den Staat schon jetzt über Förderprogramme und Steuervorschriften an der Sanierung seines Hauses beteiligen. Quelle: dpa
HerstellkostenVermieter beteiligen das Finanzamt über Erhaltungsausgaben und Herstellkosten an den Umbauten. Bei der Steuererklärung sollten sie jedes Wort auf die Goldwaage legen, denn nur, was der Fiskus als Erhaltungskosten akzeptiert, kann sofort in voller Höhe die Steuer mindern. Quelle: dpa
DenkmalWer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und weitere vier Jahre bis zu sieben Prozent der Herstellkosten abschreiben. Quelle: dpa
SanierungsgebietBesitzer einer Immobilie im ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebiet können acht Jahre lang bis zu neun Prozent der Herstellkosten für die Instandsetzungen als Abschreibungen geltend machen. Quelle: dpa
HandwerkslohnVon Reparaturrechnungen für die Renovierung, Erhaltung oder Modernisierung der eigenen vier Wände können 20 Prozent der Lohn- und Fahrkosten des Handwerkers maximal 1.200 Euro pro Jahr direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Maximal begünstigt sind also 6.000 Euro Handwerkerlohn, die auf der Rechnung getrennt ausgewiesen und vom Konto bezahlt worden sein müssen. „Verteilen Sie Sanierungen auf verschiedene Jahre“, rät Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund. Quelle: dpa
Mieter beteiligenVermieter, die durch Sanierungen den Wohnwert verbessern oder den Mietern durch die Modernisierungen helfen, Energie und Wasser einzusparen können maximal elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Für Renovierungen an selbst genutzten Immobilien hat sich die Taktik der kleinen Schritte bewährt, sagt Experte Walter. Quelle: dpa
Anschaffungsnaher AufwandDer Käufer eines gebrauchten Hauses hat meist einiges zu reparieren. Doch Vorsicht: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises investiert, hat nach Ansicht der Finanzverwaltung anschaffungsnahen Aufwand, der über 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden muss. Davon geht der Fiskus auch aus, wenn neuer Wohnraum geschaffen oder der Gebrauchswert wesentlich verbessert wurde. Schönheitsreparaturen sind zum Beispiel keine Wohnwertverbesserung. Leichter haben es Menschen, die mit Immobilien beschenkt wurden oder sie geerbt haben. Sie können alle Instandsetzungen sofort abschreiben. Quelle: dapd

Aber das beliebte dänische Finanzierungsmodell erweist sich jetzt, da die ersten Baufinanzierungen nach zehn Jahren auslaufen und die Hausbesitzer eine Anschlussfinanzierung benötigen, als gefährlicher Bumerang. Denn seit 2008, so kritisieren Internationaler Währungsfonds und die Ratingagentur Standard & Poor‘s, sind die Immobilienpreise um rund ein Viertel gefallen. Für Dänen, die jetzt oder in Kürze eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist das eine Katastrophe. Denn unter Umständen sind nach den zehn tilgungsfreien Jahren ihre Schulden deutlich höher als der Wert ihrer Immobilie. Dann wird es für die Hauskäufer nicht nur wegen der einsetzenden Tilgung teurer, sondern eventuell sogar schwierig, eine Bank zu finden, die überhaupt bereit ist, die Hypothek weiter zu finanzieren. Und sollte sich doch eine finden, wird sie sicherlich einen zusätzlichen Risikoaufschlag beim Kreditzins verlangen. Für dänische Hauskäufer, der vor zehn Jahren gekauft, aber bis heute keine Schulden getilgt hat und die höheren Kreditraten nicht stemmen kann, bedeutet das den Zwangsverkauf der Immobilie. Statt im eigenen Haus sitzt er dann der Restschuld, die nicht durch den Verkaufserlös gedeckt ist.

Berechnungen der Universität Odense gehen davon aus, dass in drei bis vier Jahren rund 100.000 dänische Haushalte davon betroffen sein dürften. Sie stünden dann kurz vor der Zahlungsunfähigkeit, sollten die Immobilienpreise bis dahin nicht wieder deutlich ansteigen.

Steigende Verschuldung der Privathaushalte

Bei den aktuell auslaufenden Krediten ohne Tilgung stehen Dänemarks Zentralbank zufolge nur sehr wenige Hauskäufer vor Zahlungsengpässen. Aber die Notenbanker rechnen damit, dass ihre Anzahl in den kommenden Jahren deutlich ansteigt. Weil so viele Dänen von der Möglichkeit gebraucht gemacht haben und weiter machen, ist die Verschuldung der Privathaushalte nach einer Schätzung von S&P auf 322 Prozent der verfügbaren Einkommen gestiegen. Zum Vergleich: Trotz Immobilienbooms in Deutschland beträgt die Schuldenquote der hiesigen Haushalte im Durchschnitt nur 80 Prozent der verfügbaren Einkommen. Die zuständige IWF-Expertin Yingbin Xiao forderte gegenüber der Nachrichtenagentur Bloomberg in einem Interview, diese „in vielen Ländern verbotene“ Darlehensform müsse stufenweise abgeschafft werden. Angesichts eines Kreditvolumens von 1,3 Billionen Kronen (175 Milliarden Euro) sei eine sofortige die Abschaffung der tilgungsfreien Kreditfinanzierung keine Option, doch man möge erwägen, die Beleihung von 80 auf 60 Prozent des Immobilienwerts zurückzufahren, so der IWF.

Noch läuft die Schuldenparty, die Kredite ohne Rückzahlung werden weiter vergeben. Allerdings stiegen laut Finanzaufsicht FSA die Abschreibungen der Hypotheken-Branche in nur sechs Monaten bereits um mehr als die Hälfte. Immerhin haben die Immobilienfinanzier – auf Druck der Zentralbank – erkannt, dass sie die Billigkredite deutlich restriktiver vergeben müssen. Dennoch könnte ein Platzen der dänischen Immobilienblase auch für die Banken ein übles Nachspiel haben, wenn sie von vielen Hauskäufern wegen Falschberatung bei der Immobilienfinanzierung verklagen. Beim großen dänischen Immobilienfinanzierer Realkredit heißt es zumindest, man sei in letzter Zeit deutlich vorsichtiger geworden.

Schließlich würde ein Platzen der Immobilienblase mit vielen unbedienten Hypothekenkrediten auf die gesamte Wirtschaft ausstrahlen. Das hat das Beispiel USA gezeigt, wo die geplatzte Immobilienblase nach allzu generöser Kreditvergabe letztlich die internationale Finanzkrise auslöste.

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