Boris Shao hat keine Ahnung, wie er zu einer Eigentumswohnung in Shanghai kommen soll. „Mit meinem jetzigen Gehalt ist das quasi unmöglich“, sagt der 25-jährige Manager eines chinesischen Automobilzulieferers. 6000 Yuan, rund 700 Euro, verdient er im Monat. „Meine Eltern haben einen kleinen Gemischtwarenladen, die können mir nichts dazugeben. Ich werde nun wohl was mieten.“
Junge Männer wie Shao waren früher eine der wichtigsten Käufergruppen von Immobilien in China. Wer heiraten will, muss eine Eigentumswohnung vorweisen – so verlangen es die Schwiegereltern in spe. In den vergangenen Jahren aber stiegen die Preise so massiv, dass Wohnungen in den Städten für Normalverdiener unbezahlbar geworden sind. Mittlerweile müssen Chinesen im Schnitt das 19-Fache eines Jahreseinkommens hinblättern, um an Wohneigentum zu kommen.
Umso aufmerksamer registrierten Analysten die neuesten Zahlen zum Immobilienmarkt. Im ersten Quartal 2014 brachen die Immobilienumsätze um acht Prozent im Vergleich zum Vorjahr ein, die verkaufte Fläche fiel um sieben Prozent. Das ist ein Novum – und ein Anzeichen dafür, dass der Scheitelpunkt erreicht sein könnte. Yu Liang, der Chef von Vanke, einer der größten Immobilienfirmen des Landes, spricht bereits von „dem Ende einer goldenen Ära, in der jeder mit Immobilien Geld verdienen konnte“. Kollege Pan Yishi von Soho China vergleicht die jüngsten Entwicklungen gar mit „der Titanic, die auf einen Eisberg zusteuert“.
Kleinere Abschwünge gab es auf dem Häusermarkt immer wieder. Doch dieses Mal ist etwas anders: „Der aktuelle Preisverfall ist nicht durch politische Maßnahmen verursacht“, sagt Tao Wang von der Investmentbank UBS in Hongkong. In den vergangenen Jahren hatte die Regierung durch Gesetze wie dem Verbot von Zweitwohnungen versucht, den überhitzten Sektor abzukühlen. Nun aber gibt es laut Wang „grundlegende Veränderungen in der Angebots- und Nachfragestruktur“.
Bisher sorgte der Zustrom von Bauern in die Städte für stete Nachfrage. 2012 lebten erstmals in der Geschichte mehr Chinesen in Städten als auf dem Land. Rund 20 Millionen Menschen drängen im Schnitt pro Jahr in Chinas Metropolen. Es wurde daraufhin so eifrig gebaut, dass das Angebot mittlerweile die Nachfrage übersteigt. Während pro Jahr ungefähr sieben Millionen neue Wohnungen benötigt werden, kommen zehn Millionen hinzu. Und nicht überall passen Angebot und Nachfrage zudem zusammen. Das gilt vor allem für Provinzstädte im Landesinneren. „Es wurden zu viele Luxusapartments gebaut, aber zu wenige Wohnungen, die sich auch einfache Bürger leisten können“, sagt Ashley Davis, Ökonom bei der Commerzbank in Singapur.
Während die Menschen in die Metropolen an der Ostküste drängen, sind im Landesinneren Dutzende von Geisterstädten entstanden. So wurde bei Ordos in der Inneren Mongolei eine Stadt für eine Million Bewohner gebaut – die aktuelle Einwohnerzahl liegt bei 30 000. Die Brokerfirma CLSA aus Hongkong geht davon aus, dass der Leerstand in der Provinz für in den vergangenen fünf Jahren gebaute Wohnungen bei 16 Prozent liegt, an der Ostküste nur bei zehn Prozent. Und schließlich schnappt auch in China bald die demografische Falle zu: Die Zahl der Erwerbstätigen hat ihren Gipfel überschritten.
Die Frage ist jetzt, wie stark sich ein Preisverfall auf die Realwirtschaft auswirkt. „Rund 20 Prozent von Chinas BIP hängen am Immobiliensektor – er war der Hauptwachstumstreiber in den vergangenen Jahren“, warnt Commerzbank-Ökonom Davis.
Weil die Immobilienbranche „too big to fail“ sei, rechnen viele mit einem Eingreifen der Regierung. Deren Maßnahmen zielten bisher darauf, den Preisanstieg zu dämpfen. Das könnte sich bald ins Gegenteil verkehren. Die Regierung könnte etwa mehr Geld für die Infrastruktur lockermachen oder den sozialen Wohnungsbau ankurbeln.
Commerzbank und UBS rechnen für 2015 mit einem Abflauen des Wirtschaftswachstums auf 6,8 Prozent. Treffen dürfte der Abschwung am Immobilienmarkt auch Unternehmen, die Chinas Baubranche beliefern – wie deutsche Baumaschinenhersteller. Zudem könnten die fallenden Preise auf den Bankensektor ausstrahlen: 38 Prozent aller Kredite hängen am Immobiliensektor.
Ein weiterer Preisverfall hat auch Folgen für die Haushalte vieler Kommunen und Lokalregierungen. Landverkäufe sind deren Haupteinnahmequelle: 2013 betrugen sie mit Grundsteuern 60 Prozent der Einnahmen. Einige Städte setzen daher bereits wieder Kaufanreize: In Wenzhou, in der Provinz Jiangsu, dürfen Familien wieder ein zweites Haus kaufen, in Tongling wurde die Mindestanzahlung von 30 auf 20 Prozent des Kaufpreises reduziert.
Boris Shao wird sich freuen. Fallen die Preise weiter, kann er sich vielleicht doch noch eine Wohnung kaufen.
