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Denkfabrik Eine Immobilienblase ist möglich

Trotz deutlich steigender Preise gibt es am deutschen Immobilienmarkt noch keine spekulative Blase. Aber das könnte sich ändern – vor allem wegen der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Notfalls muss die Politik die Banken irgendwann zwingen, ihre Beleihungsgrenzen zu senken. Ein Gastbeitrag.

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Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Jahrelang fristete der deutsche Wohnimmobilienmarkt ein Mauerblümchendasein. Während in vielen Teilen der Welt die Immobilienpreise von einem Hoch zum nächsten kletterten, gab es in Deutschland keine nennenswerten Ausschläge. Inzwischen aber hat sich das Blatt gewendet. Die spekulativen Blasen in einigen Ländern sind geplatzt, und die Hauspreise in Deutschland ziehen an – erst klammheimlich, nun unübersehbar.

Dafür gibt es gleich mehrere Gründe. Die relativ gute wirtschaftliche Entwicklung schlägt sich in einer steigenden, inzwischen rekordhohen Beschäftigung und zuletzt auch in anziehenden Reallöhnen nieder. Die gefühlt höhere Arbeitsplatzsicherheit erleichtert den Haushalten die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen – zumal die Finanzierungsbedingungen so gut wie nie sind. Hinzu kommt die mangelnde Attraktivität anderer Anlageklassen im Vergleich zur Immobilie: Am Geldmarkt und mit Bundesanleihen lässt sich ein realer Kapitalerhalt nicht bewerkstelligen.

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Der Mut bei Anlagen in ausländischen Staatspapiere wurde nicht belohnt und mit Aktien über weite Teile der vergangenen Dekade kaum etwas verdient. Und schließlich ist da noch die diffuse Angst, dass die monetären Experimente der großen Notenbanken über kurz oder lang unweigerlich zu einer massiven Geldentwertung führen werden.

All dies ist geeignet, eine massive Aufwärtsbewegung der Hauspreise auszulösen, und nicht von ungefähr beobachtet die Deutsche Bundesbank die Entwicklung sehr genau.

Bisher noch keine Blase

Gleichwohl kann von einer spekulativen Blase am deutschen Immobilienmarkt keine Rede sein. Seit 2006 sind die Preise im Schnitt um rund zehn Prozent gestiegen, was angesichts der allgemeinen Teuerung nicht einmal einem realen Kapitalerhalt entspricht. Natürlich verdeckt diese verdichtete Betrachtung die aktuell massiven Preissteigerungen in einigen Großstädten. Der von der Bundesbank erhobene Preisindex für Immobilien in Städten hat dennoch erst 2011 die Indexwerte von 1995 überschritten. Verglichen mit den exorbitanten Hauspreisanstiegen in Spanien, Irland und Frankreich mit Pluswerten von über 100 Prozent in wenigen Jahren, ist dies vernachlässigbar.

Eine Blase geht zudem typischerweise mit einem starken Anstieg der Kreditschöpfung einher. So wuchs das Volumen der ausstehenden Hypothekenkredite in Spanien auf dem Höhepunkt der Blase mit jährlich 25 Prozent. Demgegenüber legten die Hypothekenkredite an private Haushalte hierzulande nur um zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eine schuldenfinanzierte Hausse sieht anders aus.

Blasenbildung lässt sich nicht ausschließen

Wo das Häuschen am teuersten ist
Platz 20: NürnbergWer sich im idyllischen Nürnberg niederlassen und ein Einfamilienhaus erwerben will, muss schon tiefer in die Tasche greifen. Der Quadratmeterpreis lag 2012 bei 2844 €. 2007 waren die Käufer mit 2755 € noch ein ganzes Stück günstiger dabei – im nationalen Vergleich lag die mittelfränkische Stadt damals jedoch noch auf Platz 9. Quelle: empirica Kauf- und Mietpreis Ranking für das zweite Quartal 2012 Quelle: dpa
Platz 19: FürthIn Fürth tat nicht nur die Fußballmannschaft einen großen Sprung in die 1. Bundesliga. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind gehörig angestiegen. Zahlte man 2007 noch 2541€ für den Quadratmeter (Platz 20), sind es in diesem Jahr schon 2931. Quelle: dpa
Platz 18: HamburgNicht jeder wird sich in der Hansestadt mit einem Hausboot zufrieden geben – mag es auch noch so pittoresk erscheinen. Wer ein „richtiges“ Eigenheim erwerben will, zahlt 2012 2938 € für den Quadratmeter. Auch hier wäre es 2007 mit 2501 € (Platz 23) günstiger gewesen. Quelle: dpa
Platz 17: SchwabachUnd noch ein Städtchen aus Mittelfranken, dass es in die Top 20 geschafft hat. Für ein Eigentumswohnhaus zahlte der Käufer 2012 im Schnitt 3005 € pro Quadratmeter. Im nationalen Schnitt lag die Stadt 2007 sogar noch weiter vorn – da brachte der Kaufpreis von 2622 € noch den 16. Platz ein. Im letzten Jahr war es dann allerdings nur Platz 30 (2582€). Quelle: PR
Platz 16: AugsburgDie Fuggerei in Augsburg zählt zu den ältesten Sozialsiedlungen der Welt. Zu einem unschlagbaren Preis von 88 Cent Kaltmiete im Jahr können hier Bedürftige unterkommen. Wer sich in Augsburg hingegen ein eigenes Heim leisten will, muss dafür schon deutlich mehr Geld einplanen: Im Durchschnitt kostet ein Quadratmeter dort 3065 €. Quelle: dpa
Platz 15: Baden-BadenIn dem bekannten Kurort steigen die Preise für Einfamilienhäuser stetig. 2007 zahlten Käufer noch 2318 € pro Quadratmeter, im vergangenen Jahr waren es schon 2793 €. In diesem Jahr überschreitet der Quadratmeterpreis erstmals 3000 €. Mit 3073 € kommt Baden-Baden auf Platz 15 im Ranking. Quelle: dpa
Platz 14: ErlangenAuch in der kleinsten bayrischen Großstadt steigen die Kosten für ein Eigenheim. Trotzdem verliert Erlangen im Ranking an Boden. Schaffte es die Stadt 2007 mit Platz 10 noch knapp in die Top Ten, kommt sie mit 3129 € pro Quadratmeter in diesem Jahr nur auf den 14. Platz. Quelle: dpa

Natürlich gilt: Was nicht ist, kann noch werden. Für die Zukunft lässt sich eine Blasenbildung am deutschen Immobilienmarkt nicht ausschließen. Auf absehbare Zeit dürften die Finanzierungsbedingungen für deutsche Haushalte außergewöhnlich günstig bleiben. Wegen der strukturellen Probleme einiger Euro-Länder sind der Europäischen Zentralbank (EZB) zinspolitisch die Hände gebunden. Der gesamte Euro-Raum befreit sich nur langsam aus der Rezession, die Kapazitätsauslastung und als Konsequenz die Preisüberwälzungsspielräume der Unternehmen sind sehr gering.

Gleichzeitig verhindert die prekäre Lage am Arbeitsmarkt vielerorts kräftige Lohnsteigerungen. Die von der Notenbank großzügig bereitgestellte Liquidität gelangt zudem aufgrund von Problemen im Transmissionsmechanismus nicht in den Wirtschaftskreislauf. Zum einen, weil viele Banken in krisengeschüttelten Ländern nicht über die notwendige Risikotragfähigkeit zur Kreditvergabe verfügen; zum anderen haben Unternehmen und Haushalte in der Rezession keinen Bedarf für Investitionen oder kreditfinanzierten Konsum.

Vorschub für einen weiteren Anstieg

Für Deutschland dürfte damit zwangsläufig der geldpolitische Mantel zu locker bleiben und damit einem weiteren Anstieg der Hauspreise Vorschub leisten. Über ihre Zinspolitik kann die EZB das nicht korrigieren: Um die Immobiliennachfrage deutlich zu bremsen, müsste die Notenbank kräftig an der Zinsschraube drehen. Erhöhungen des Leitzinses auf 1,5 bis 2,0 Prozent wären nicht genug. Und schon dies stieße bei Ländern, die aufgrund einer restriktiven Fiskalpolitik mit schweren Rezessionen kämpfen, auf erheblichen politischen Widerstand.

Bleiben letztlich regulatorische Eingriffe, um Fehlbewertungen deutscher Immobilien zu stoppen. So könnte bei einer zu starken Kreditschöpfung den Finanzinstituten die Vorgabe gemacht werden, die Beleihungsgrenzen zu senken. So würde der Risikopuffer bei der Verwertung von Immobilien im Fall einer Zwangsversteigerung vergrößert. Über diesen Hebel wäre eine Kreditblase effektiv zu stoppen. In jedem Fall gilt: Mit Blick auf die schwerwiegenden Probleme, die das Platzen einer Blase für Wirtschaft und Finanzsystem mit sich bringt, ist höchste Wachsamkeit geboten.

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