Denkfabrik Eine Immobilienblase ist möglich

Trotz deutlich steigender Preise gibt es am deutschen Immobilienmarkt noch keine spekulative Blase. Aber das könnte sich ändern – vor allem wegen der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Notfalls muss die Politik die Banken irgendwann zwingen, ihre Beleihungsgrenzen zu senken. Ein Gastbeitrag.

Wo der Wohnungskauf unbezahlbar wird
Platz 15: DüsseldorfWer sich in der Landeshauptstadt eine schicke Eigentumswohnung zulegen möchte, um es an den Wochenenden nicht weit für einen Spaziergang an der Rheinpromenade zu haben, der musste im Schnitt 2,821 Euro pro Quadratmeter investieren – fast 20 Cent mehr als im ersten Quartal des vergangenen Jahres. Damit ging es für das „Dorf“ mit der längsten Theke der Welt zwei Plätze rauf. Quelle: Grundlage sind Berechnungen des Beratungsunternehmens empirica für das vierte Quartal 2012. Das Referenzobjekt ist ein Neubau mit 60 bis 80 Quadratmetern und gehobener Ausstattung. Quelle: dpa
Platz 14: MünsterNach Münster, der Fahrradfahrerstadt, zieht es viele Studenten, deshalb ist die Wohnungsnachfrage groß und folglich die Mieten relativ hoch. Doch auch eine Eigentumswohnung ist nicht billig zu haben, wie der Preisvergleich zeigt. Ein Quadratmeter kostet hier durchschnittlich 2,862 Euro. Quelle: dpa
Platz 13: KölnDie wenigsten können sie wie Lukas Podolski zu seiner Zeit beim FC eine Wohnung in einem der Kranhäuser direkt am Rhein leisten. Wer sich in der Millionenstadt schon mal nach einer Wohnung, ob zur Miete oder zum Kauf, umgesehen hat, der weiß, wie schwierig das ist – und teuer. 2,867 Euro kostet der Quadratmeter für eine durchschnittliche Eigentumswohnung; die Preise sind in den vergangenen Monaten kontinuierlich gestiegen, allerdings nicht so stark wie in anderen Regionen. Quelle: dpa
Platz 12: IngolstadtBei Ingolstadt denkt man(n) sofort an Audi, wo der Autobauer seinen Sitz hat, und nicht an hohe Wohnungspreise. Tatsächlich kostet im beschaulichen bayerischen Städtchen der Quadratmeter 2,874 Euro – und damit mehr als in Düsseldorf, Köln oder Berlin. Erstaunlicherweise ist Ingolstadt, was die Mieten angeht, nicht viel preiswerter, dort liegt die Stadt auf Platz 14. Quelle: dpa
Platz 11: PotsdamWie viel der Quadratmeter in Sanssouci kostet, ist leider unbekannt. Stünde das Prachtschloss zum Verkauf, müsste man schon sehr, sehr tief in die Tasche greifen. Aber es muss ja nicht gleich ein Königspalast sein: In Potsdam allgemein sind es 2,877 Euro für die eigenen vier Wände – ebenfalls nicht ganz billig. Besser sieht es bei den Einfamilienhäuser aus, da sind es nur rund 2,25 Euro pro Quadratmeter. Quelle: dpa
Platz 10: UlmDas beeindruckende Ulmer Münster mit seinem 161,5 Meter hohen Kirchturm, dem höchsten der Welt, dominiert das Stadtbild und ist fast von überall zu sehen. Wer den Blick auf das Gotteshaus jeden Tag vom Balkon seiner eigenen Wohnung genießen möchte, muss dafür einiges investieren. 2,894 Euro kostet ein Quadratmeter. Im ersten Quartal 2012 waren es noch gut 15 Cent weniger. Quelle: dpa
Platz 9: LandshutEinen der größten Sprünge in der Auflistung hat Landshut gemacht, das mitten in Niederbayern liegt. Von Rang 13 ging es seit Anfang des vergangenen Jahres um vier Plätze nach oben. In dem gerade einmal 64.000 Einwohnern lebenden Städtchen müssen Wohnungsinteressenten im Schnitt 2,910 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Quelle: dpa

Jahrelang fristete der deutsche Wohnimmobilienmarkt ein Mauerblümchendasein. Während in vielen Teilen der Welt die Immobilienpreise von einem Hoch zum nächsten kletterten, gab es in Deutschland keine nennenswerten Ausschläge. Inzwischen aber hat sich das Blatt gewendet. Die spekulativen Blasen in einigen Ländern sind geplatzt, und die Hauspreise in Deutschland ziehen an – erst klammheimlich, nun unübersehbar.

Dafür gibt es gleich mehrere Gründe. Die relativ gute wirtschaftliche Entwicklung schlägt sich in einer steigenden, inzwischen rekordhohen Beschäftigung und zuletzt auch in anziehenden Reallöhnen nieder. Die gefühlt höhere Arbeitsplatzsicherheit erleichtert den Haushalten die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen – zumal die Finanzierungsbedingungen so gut wie nie sind. Hinzu kommt die mangelnde Attraktivität anderer Anlageklassen im Vergleich zur Immobilie: Am Geldmarkt und mit Bundesanleihen lässt sich ein realer Kapitalerhalt nicht bewerkstelligen.

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Der Mut bei Anlagen in ausländischen Staatspapiere wurde nicht belohnt und mit Aktien über weite Teile der vergangenen Dekade kaum etwas verdient. Und schließlich ist da noch die diffuse Angst, dass die monetären Experimente der großen Notenbanken über kurz oder lang unweigerlich zu einer massiven Geldentwertung führen werden.

All dies ist geeignet, eine massive Aufwärtsbewegung der Hauspreise auszulösen, und nicht von ungefähr beobachtet die Deutsche Bundesbank die Entwicklung sehr genau.

Bisher noch keine Blase

Gleichwohl kann von einer spekulativen Blase am deutschen Immobilienmarkt keine Rede sein. Seit 2006 sind die Preise im Schnitt um rund zehn Prozent gestiegen, was angesichts der allgemeinen Teuerung nicht einmal einem realen Kapitalerhalt entspricht. Natürlich verdeckt diese verdichtete Betrachtung die aktuell massiven Preissteigerungen in einigen Großstädten. Der von der Bundesbank erhobene Preisindex für Immobilien in Städten hat dennoch erst 2011 die Indexwerte von 1995 überschritten. Verglichen mit den exorbitanten Hauspreisanstiegen in Spanien, Irland und Frankreich mit Pluswerten von über 100 Prozent in wenigen Jahren, ist dies vernachlässigbar.

Eine Blase geht zudem typischerweise mit einem starken Anstieg der Kreditschöpfung einher. So wuchs das Volumen der ausstehenden Hypothekenkredite in Spanien auf dem Höhepunkt der Blase mit jährlich 25 Prozent. Demgegenüber legten die Hypothekenkredite an private Haushalte hierzulande nur um zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eine schuldenfinanzierte Hausse sieht anders aus.

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