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Städteranking 2013 Die teuersten Pflaster Deutschlands

In Wolfsburg sind die Mieten in den  vergangenen fünf Jahren um 37,7 Prozent gestiegen. Auch in München oder Hamburg sind Eigentumswohnungen kaum mehr bezahlbar. Wo wohnen zum Luxus geworden ist und in welchen Städten man sich eine Immobilien noch leisten kann.

Licht und Schatten kennzeichnen den deutschen Immobilienmarkt. Während in wirtschaftlich starken Regionen die Mieten und Preise für Eigentumswohnungen stark steigen, rühren sie sich anderswo kaum vom Fleck. Wo die Immobilienmärkte brummen und wo nicht, wo die Menschen gerne hinziehen, wo man sich Eigentumswohnungen noch leisten kann und wo die Immobilienpreise schon Preisblasen werfen, das alles zeigt der aktuelle Städtetest der WirtschaftsWoche, durchgeführt in Kooperation mit Immobilienscout24 und IW Consult. Im Fokus: Miet- und Eigentumswohnungen in allen 71 deutschen kreisfreien Großstädte mit mehr als 100000 Einwohnern.

Was unterscheidet Wuppertal und Wolfsburg? In der niedersächsischen Autostadt sind die Mieten in den  vergangenen fünf Jahren um 37,7 Prozent gestiegen, in der nordrhein-westfälischen Schwebebahn-Metropole dagegen legten sie im gleichen Zeitraum nur um 1,9 Prozent zu. Wolfsburg liegt damit bei der Mietpreisentwicklung auf Platz eins, Wuppertal auf Platz 71. Dass sich die Mieten und Immobilienpreise so unterschiedlich entwickeln, das wundert Marc Stilke, COE von Immobilienscout24, nicht: „Immobilienmärkte sind Abbild der wirtschaftlichen Stärke und positiv empfundener Lebensqualität vor Ort“, erklärte Stilke anlässlich der Präsentation des aktuellen Städtetests.

Dass die Mieten in Wolfsburg so stark steigen, hat vor allem einen Grund: Volkswagen. 57000 Menschen arbeiten bei Europas größtem Autobauer - und längst nicht alle finden eine Wohnung in der Stadt. Keine Stadt in Deutschland hat so viele Pendler wie Wolfsburg: Auf zwei Beschäftigte, die hier wohnen, kommt ein Dritter, der täglich zur Arbeit anreist. Und die meisten machen dies nicht freiwillig, wie ein Blick in die einschlägigen Statistiken von Deutschlands größtem Internet-Makler.

In keiner anderen deutschen Stadt ist der Mietwohnungsmarkt so angespannt wie ausgerechnet hier im automobilen Hotspot inmitten der großen Ödnis zwischen Hannover und Berlin. Nach den Daten von Immobilienscout24 kommen auf eine angebotene Mietwohnung 10,2Wohnungsgesuche. Auch das ist bundesweit Spitze. In München, der vermeintlichen Wohnungsnot-Hauptstadt mit Herz, kommen auf ein Wohnungsangebot 8,2 angebotene Wohnungen. Das reicht für Platz zwei vor Hamburg mit 7,7 Gesuchen pro Wohnungsangebot. Leipzig, Bremerhaven und Chemnitz liegen finden sich dagegen im Tabellenkeller wieder – auf den Plätzen 69 bis 71. In Leipzig und Bremerhaven gibt es bei Immobilienscout24 je 0,7 Gesuche pro Angebot, in Bremerhaven sind es sogar nur 0,5.

Starke Nachfrage

Diese Städte holen auf
Platz 10: OldenburgIm Dynamikranking zeigt sich, welche Städte sich in den vergangenen fünf Jahren am besten entwickelt haben. Die niedersächsische Stadt Oldenburg gehört dazu. Die Aufklärungsquote der Straftaten veränderte sich um 6,3 Prozentpunkte, Rang 6. Auch bei der Kinderbetreuung hat sich in Oldenburg viel getan. Die Betreuungsquote der U3-Jährigen stieg im Untersuchungszeitraum um 21 Prozentpunkte. Keine andere Stadt kommt auf einen ähnlich guten Wert. Im Durchschnitt konnten die Städte die Quote „nur“ um 11,8 Prozentpunkte steigern. Und: Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Oldenburg veränderte sich zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 15,5 Prozent (Bundesdurchcshnitt: 9,8 Prozent). Oldenburg erreicht damit Platz 6. Verschlechtert hat sich hingegen die Produktivität (BIP je Erwerbstätigen). Diese Kennziffer veränderte sich von 2007 bis 2011 um -1,3 Prozent (Rang 56). Insgesamt kommt Oldenburg im Niveauranking (jene Tabelle, die den Ist-Zustand bewertet) auf Rang 33. Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Oldenburgs finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa Picture-Alliance
Platz 9: KasselDie documenta-Stadt setzt ihren Aufwärtstrend weiter fort. Nachdem Kassel bereits Platz 1 im Dynamikranking 2011 und Platz 3 im Dynamikranking 2012 belegte, erreicht die Stadt auch in diesem Jahr wieder eine Platzierung in den Top 10. In diesem Jahr fiel positiv auf, dass die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 16,6 Prozent gesteigert werden konnte (Platz zwei). Im Mittel verzeichneten die Städte „nur“ einen Beschäftigungszuwachs von 9,8 Prozent. Gleichzeitig ging in Kassel der Anteil der ALG-II-Empfänger an der Bevölkerung zurück (3,2 Prozentpunkte, Rang zwei) – und auch die Zahl der Straftaten ging spürbar zurück (-17,6 Prozent, Rang 3). Die guten Nachrichten haben sich deutschlandweit offenbar noch nicht rumgesprochen: Die Zahl der Gästeübernachtungen ging gegen den Trend zurück (-0,3 Prozent, Rang 69). Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Kassels finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa/dpaweb
Platz 8: BerlinDie Hauptstadt holt auf. Während es im Niveauranking weiterhin nur für einen durchschnittlichen 45. Rang reicht, stimmt wenigstens der Trend. Im Dynamikranking belegt Berlin in diesem Jahr den achten Rang. Durch die positive konjunkturelle Entwicklung in Deutschland war auch die Zahl der überschuldeten Erwachsenen in den deutschen Großstädten im Mittel rückläufig. In Berlin aber  veränderte sich der Anteil überdurchschnittlich gut. Um 2,1 Prozentpunkte ging der Anteil der Schuldner zurück, Platz 10. Auch besser als der Durchschnitt entwickelte sich der Anteil der Beschäftigten mit einem Hochschul- oder Fachhochschulabschluss. Er stieg zwischen 2007 und 2013 in allen Vergleichsstädten um durchschnittlich 3,1 Prozentpunkte. Berlin erreicht einen Wert von 4,7, was Rang 7 bedeutet. Negativ fällt ins Gewicht: Die Aufklärungsquote der Straftaten veränderte sich um -5,7 Prozentpunkte. Im Vergleich der Großstädte bedeutet das Rang 66. Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Berlins finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa
Platz 7: BraunschweigDie Kinderbetreuungsquote der unter 3-Jährigen stieg in Braunschweig im Untersuchungszeitraum um 16,4 Prozentpunkte, das reicht für Rang 7. Die untersuchten Städte verbesserten sich bei der Betreuungsquote insgesamt um 11,8 Prozentpunkte. Auch gut: Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Braunschweig veränderte sich zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 16,5 Prozent. Im Mittel verzeichneten die Städte einen Beschäftigungszuwachs von 9,8 Prozent. Braunschweig erreicht damit Platz 3. Dadurch stieg auch die Steuerkraft (Grundsteuer, Gewerbesteuer und die Anteile der Gemeinde an der Einkommen- und Umsatzsteuer) um 122 Euro je Einwohner, was Rang 5 im Deutschland-Vergleich bedeutet. Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Braunschweigs finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa
Platz 6: WürzburgDie bayerische Stadt konnte sich auf gutem Niveau weiter verbessern. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Würzburg veränderte sich zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 15,2 Prozent. Im Mittel verzeichneten die Städte einen Beschäftigungszuwachs von 9,8 Prozent. Würzburg erreicht damit Platz 9. Auch immer mehr Frauen gehen einer Tätigkeit nach. Die Frauenbeschäftigungsquote stieg zwischen 2007 und 2012 um 6,0 Prozentpunkte (Rang 6). Und: Die Arbeitsplatzversorgung stieg zwischen 2007 und 2012 in allen Vergleichsstädten im Mittel um 4,1 Prozentpunkte. Würzburg erreicht einen Wert von 7,1, was Rang 2 bedeutet. Allerdings: Während die deutschen Städte im Vergleichszeitraum um durchschnittlich 0,9 Prozent wuchsen, sank die Einwohnerzahl von Würzburg um 1,0 Prozent (Rang 55 im Dynamikranking). Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Würzburgs finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa
Platz 5: LeipzigZwei Mal Flop, drei Mal Top und oft überdurchschnittlich: Leipzig liegt im Dynamikranking 2013 auf Rang fünf – und dass, obwohl die Anzahl der Straftaten gegen den Deutschlandtrend (-3,2 Prozent) um 1,4 Prozent stiegen. Auch die Zahl der Schulabgänger, die ohne Hauptschulabschluss die Schule verlassen, stieg weiter und zwar um 2,7 Prozent (Rang 69). Im Mittel aller Großstädte konnte die Quote um 1,7 Prozent gesenkt werden. Dennoch überwiegen die positiven Meldungen: Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Leipzig veränderte sich zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 20,0 Prozent. Keine Stadt in Deutschland hat einen höheren Beschäftigungszuwachs. Die Arbeitslosenquote der Jugendlichen sank zwischen 2008 und 2012 um 4,7 Prozentpunkte (Rang 2) und bei der Arbeitsplatzversorgung legte Leipzig um 5,3 Prozent zu (Rang 2). Dennoch bleibt viel zu tun. Im Niveauranking liegt die Ostmetropole nur auf Rang 50. Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Leipzigs finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa
Platz 4: RegensburgSiebter im Niveauranking, Vierter im Dynamikranking: Regensburg überzeugt in allen Belangen. So stieg die Steuerkraft der Stadt (Grundsteuer, Gewerbesteuer und die Anteile der Gemeinde an der Einkommen- und Umsatzsteuer) um 97 Euro je Einwohner (Rang 7).  Auch die Jobsituation verbesserte sich. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Regensburg veränderte sich zwischen den Jahren 2007 und 2012 um 16,4 Prozent. Im Mittel verzeichneten die Städte einen Beschäftigungszuwachs von 9,8 Prozent. Regensburg erreicht damit Platz 4. Die Arbeitsplatzversorgung stieg im gleichen Zeitraum um 6,3 Prozentpunkte, was Rang 3 bedeutet. Trotz der positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt gibt es in Regensburg – gegen den Trend – einen Anstieg der überschuldeten Erwachsenen (0,6 Prozentpunkte, Platz 67). Eine detaillierte Auflistung der Stärken und Schwächen Regensburgs finden Sie in unserer Infografik. Quelle: dpa/dpaweb

Vermieter müssen sich in Wolfsburg auch die wenigsten Sorgen machen, ihre Wohnung schnell an den Mann zu bringen. Im Durchschnitt waren die Objekte im 3. Quartal 2013 sechs Tage im Angebot, bis sich ein Mieter gefunden hatte. In Freiburg dauerte es ebenso lange. Auch in Braunschweig, Ingolstadt und Nürnberg (sieben Tage) müssen sich Wohnungssuchende schnell entscheiden. Dagegen dauerte es in Remscheid und Herne im Schnitt 30 Tage, bis eine Wohnung vom Markt verschwindet, in Gelsenkirchen waren es sogar 33 Tage.

Was Eigentumswohnungen angeht, sind Heidelberg, Karlsruhe und Koblenz besonders heiße Pflaster. In Heidelberg kommen auf eine angebotene Eigentumswohnung 64,9 Gesuche, in Karlsruhe sind es 61,6 und in Koblenz 61,4. Schlusslichter sind hier Salzgitter (Platz 69) und Leipzig (Platz 70) mit je 0,5 und Chemnitz (Platz 71) mit 0,3.

Starke Nachfrage lässt die Preise steigen – diese generalisierende Annahme der Ökonomen bestätigen die Immobilienscout24-Statistiken recht eindrucksvoll. Hinter Wolfsburg liegen beim Mietpreisanstieg der vergangen fünf Jahre (untersucht wurde jeweils die Preisentwicklung zwischen dem 3. Quartal 2008 und dem 3. Quartal 2013) die Städte Ingolstadt (plus 31,5 Prozent) und Berlin (plus 28,9 Prozent). Auf den Plätzen 69 und 70 liegen vor Wuppertal die Städte Remscheid und Salzgitter mit je plus 2,1 Prozent am Tabellenende.

Allerdings fällt dabei eines auf: Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich in Wolfsburg im gleichen Zeitraum mit plus 34,5 Prozent zwar fast parallel zu den Mietpreisen entwickelt. Doch im Süden der Republik war die Dynamik auf diesem Marktsegment eine ganz andere: In Regensburg legten die Preise für Eigentumswohnungen um 63,5 Prozent zu (Platz eins), in Ingolstadt um 56,9 Prozent(Platz zwei), in Fürth und München um 54,9 beziehungsweise 48,8 Prozent (Plätze drei und vier). Remscheid, Bottrop und Gelsenkirchen liegen hier am Tabellenende. Eigentumswohnungen wurden hier zwischen 2008 und 2013 um 1,4 Prozent, 2,3 Prozent und 3,1 Prozent billiger.

München ist teuerstes Pflaster

In diesen Städten lebt es sich am teuersten
Platz zehn: SydneyLaut dem Städteranking " Cost of Living Survey" landet Australiens größte Stadt Sydney auf Platz zehn der teuersten Städte weltweit. Für das Ranking hat das Beratungsunternehmen Mercer die Kosten von mehr als 200 Produkten und Dienstleistungen in 214 Städten miteinander verglichen. Darunter sind zum Beispiel Miete, öffentliche Verkehrsmittel, Haushaltswaren, Lebensmittel, Kleidung und Freizeitangebote. "Die Miete stellt den mit Abstand größten Kostentreiber dar", sagt Mercer-Expertin Margit Kaiser. In Sydney schlagen aber auch noch ganz andere Dinge ordentlich zu Buche. So kostet eine Jeans durchschnittlich 113,55 und eine internationale Tageszeitung 6,20 Dollar. Quelle: Blumenbüro Holland/dpa/gms
Platz neun: BernIn der Schweizer Hauptstadt Bern kostet eine Tasse Kaffee umgerechnet 4,68 Dollar. Auch Miete, Kleidung, Benzin und Dienstleistungen sind im Vergleich so teuer, dass es im internationalen Vergleich für Platz neun gereicht hat. Quelle: obs
Platz acht: Zürich Auch der achte Platz geht an die Schweiz. In der größten Schweizer Stadt lebt es sich noch teurer als in Bern. Wer hier ins Kino gehen möchte, zahlt übrigens im internationalen Vergleich am meisten. 20,66 Dollar kostet die einfache Kinokarte. Und auch alles andere ist in Zürich nicht billig. Quelle: dpa
Platz sieben: GenfDer siebte Platz geht an Genf. Dort kostet beispielsweise eine Tasse Kaffee 6,52 Dollar. Quelle: dpa/dpaweb
Platz sechs: Hong KongDas Ranking wird neben den Schweizer Großstädten auch von Metropolen aus dem asiatisch-pazifischen Raum dominiert. Den Auftakt macht die Weltstadt Hong Kong. Dort kostet beispielsweise ein Liter Normalbenzin durchschnittlich 2,23 Dollar. Verglichen mit den anderen 214 Städten ist das ist der höchste Preis. Quelle: REUTERS
Platz fünf: Singapur"In Europa sind die Lebenshaltungskosten in einigen Ländern durch starke nationale Währungen gestiegen, in der Schweiz sogar trotz teilweise sinkender Wohnkosten. Eine gegenläufige Entwicklung sehen wir in Asien, wo lokale Währungen etwas geschwächt sind", sagt Kaiser. Trotzdem bewegen sich die Lebenshaltungskosten in vielen asiatischen Städten noch immer auf einem sehr hohen Niveau. So auch in Singapur, wo beispielsweise der Liter Normalbenzin 1,76 Dollar kostet. Quelle: Blumenbüro Holland/dpa/gms
Platz vier: N DjamenaAuf Platz vier folgt mit N’Djamena im Tschad eine afrikanische Stadt. "Importierte Güter wie Kleidung und Haushaltswaren sind in der Regel kostspielig. Dies erklärt beispielsweise die hohe Platzierung der afrikanischen Städte, wo diese Faktoren besonders stark ins Gewicht fallen", erklärt Mercer-Expertin Margit Kaiser. Quelle: REUTERS

Doch die Preissteigerung ist das eine, das Preisniveau das andere. Mit großem Abstand registriert das Online-Portal München als teuerstes Pflaster für Eigentumswohnungen. Der Quadratmeter kostet dort im Durchschnitt 4155 Euro – deutlich mehr als im zweitplatzierten Freiburg, wo Käufer 2974 Euro für den Quadratmeter hinlegen müssen. Auf dem dritten Platz findet sich Regensburg mit 2766 Euro pro Quadratmeter. Magdeburg, Chemnitz und Salzgitter dagegen finden sich in dieser Statistik auf den Plätzen 69 bis 71 wieder – mit Quadratmeterpreisen von 929 Euro, 856 Euro und 829 Euro.

Diese Städte hatte die Deutsche Bundesbank mit Sicherheit nicht im Sinn, als sie kürzlich vor möglichen Preisblasen auf dem deutschen Immobilienmarkt gewarnt hat. Die Spitzenreiter aber womöglich schon? Immobilienscout24 jedenfalls hat einen Index für Preisblasen ermittelt und vergleicht dabei die Entwicklung der Mieten und der Preise für Eigentumswohnungen. Beobachtungszeitraum ist auch hier der Zeitraum zwischen dem 3. Quartal 2008 und dem 3. Quartal 2013. Dort, wo die Eigentumswohnungspreise in dieser Zeit wesentlich schneller gestiegen sind als die Mietpreise, vermuten die Experten eine beginnende Preisblase. Dies trifft zu auf Regensburg, wo die Eigentumswohnungspreise um 49,4 Prozentpunkte schneller stiegen als die Mieten, in München, wo der Überhang bei 33,7 Prozentpunkten lag und in Freiburg mit einer Differenz von  33,1 Prozentpunkten. Die Boomstädte finden sich im Preisblasen-Index daher auf den letzten drei Plätzen wieder. Völlig ausgeglichen dagegen war die Entwicklung der Mieten und Eigentumswohnungspreisen in Pforzheim (Platz 17), wohingegen – wenig überraschend – die Städte Bottrop (minus 7,7 Prozentpunkte), Herne (minus 7,4 Prozentpunkte) und Gelsenkirchen (minus 7,0 Prozentpunkte) mit der geringsten Blasengefahr die Plätze eins bis drei belegen.    

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In Regensburg allerdings scheint sich die Lage künftig zu entspannen. Bei den 2011 fertiggestellten Wohnungen liegt die Stadt an der Donau mit 17,3 fertiggestellten Wohnungen je 1000 Wohnungen des Bestands an der Spitze, bei den Baugenehmigungen mit 15,5 je 1000 Wohnungen des Bestands hinter Ingolstadt auf Platz zwei. Am wenigsten gebaut wird dagegen in Bremerhaven (0,9 fertiggestellte Wohnungen je 1000 Wohnungen des Bestands in 2011), in Halle (0,8) und Herne (0,5).

In Wolfsburg dagegen ist für die vielen Pendler und Wohnungssuchenden noch keine Besserung in Sicht: Bei den fertiggestellten Wohnungen liegt die Autostadt mit 5,3 je 1000 Bestandswohnungen auf Platz 20, bei den Baugenehmigungen mit sieben auf Platz 17.

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