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Private Immobilien Auf der Suche nach dem richtigen Preis

200.000 Euro oder doch mehr? Viele Eigentümer kennen den Wert ihrer Immobilie nicht. Online-Portale bieten eine Alternative zu teuren Gutachten. Was die Schätzungen taugen – und warum Tipps vom Nachbarn wenig wert sind.

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Beim Pferdekauf gibt es bestimmte Gepflogenheiten bei der Preisbestimmung – gleiches gilt für den Immobilienmarkt. Quelle: dpa - picture-alliance

Frankfurt Wie viel ist das eigene Haus eigentlich wert? Diese Frage kann sich bei einem geplanten Verkauf stellen – oder aber auch wegen einer Scheidung oder der Anfertigung des Testaments. Vor allem bei Immobilien, die über Jahrzehnte nicht den Besitzer gewechselt haben, fällt es den Inhabern häufig schwer, eine Antwort zu finden und den Wert realistisch zu bestimmen.

„Besitzer von Einfamilienhäusern schätzen den Wert ihrer Immobilie häufig etwas zu hoch ein“, sagt Sun Jensch, Geschäftsführerin des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Die emotionale Verbindung zum eigenen Zuhause und die persönlichen Leistungen, die über die Jahre in den Erhalt gesteckt werden, sind bei der Selbsteinschätzung meist eingepreist.“ Bei einer realistischen Einschätzung seien vor allem die Lage und damit verbundene Infrastruktur, das Alter und der Zustand des Hauses von Bedeutung. Aber auch Ausstattung sowie Lärmbelästigung und Helligkeit der Räume seien wichtig.

Wer sich selbst einen ersten Eindruck davon machen möchte, in welcher Preisspanne sich der Wert seinen Hauses bewegt, dem rät Jensch im Internet nach ähnlichen Immobilen Ausschau zu halten. „Am einfachsten ist es, sich auf Immobilienportalen einen Überblick zu verschaffen, zu welchen Preisen ähnliche Objekte in der Nähe angeboten werden und sich zu überlegen, was das Besondere an der eigenen Immobilie ist, für das ein Käufer mehr bezahlen würde“, sagt sie. „Geschichten über hohe Verkaufspreise in der Nachbarschaft muss man mit Vorsicht genießen, hier wird häufig übertrieben.“ Für eine genaue und detaillierte Einschätzung solle aber lieber einen Profi hinzugezogen werden.

Doch wer den Wert einer Immobile professionell bestimmen lassen möchte, hat die Qual der Wahl. „Ein guter Weg, den Wert einer Immobilie einschätzen zu lassen, ist die Konsultation eines sachkundigen, ortsansässigen Sachverständigen“, sagt Jensch. Dies ist besonders sinnvoll, wenn es nicht um einen normalen Verkauf geht, sondern einen Erbfall oder eine Scheidung. „Bei der Ermittlung einer Erbmasse oder bei möglichen Rechtsstreitigkeiten können Sachverständige häufig klare Verhältnisse schaffen.“

Denn das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hat auch vor Gericht Bestand. Diese Expertise hat jedoch seinen Preis. Mehrere tausend Euro kann ein solches Gutachten kosten.

Deutlich günstiger ist es, bei einem Verkauf den Wert des Hauses von einem Makler schätzen zu lassen. Dieser nimmt für die Schätzung in der Regel kein gesondertes Honorar. „Makler sind insbesondere dann zu empfehlen, wenn es um eine Einschätzung für einen unkomplizierten Verkauf geht, da sie die lokalen Marktverhältnisse kennen und über die Zahlungsbereitschaft von potentiellen Käufern gut Bescheid wissen“, sagt Jensch.


Was taugen Internet-Preisportale?

Doch hier lauern Gefahren. Anders als Sachverständige, haben Makler auch eigene Interessen. Schließlich hoffen sie, dass der Hausbesitzer ihnen den Verkauf seiner Immobilien anvertraut. Ein guter Weg zu überprüfen, ob ein Makler seriös ist, sei es, ihm Fragen zu stellen, sagt Jensch. „Lassen Sie sich erklären, wie die Ermittlung des Wertes zustande gekommen ist, welche Kriterien für die Einschätzung relevant sind und ob der Vermittler Vergleichsobjekte benennen kann.“

Seit einiger Zeit bieten auch verschiedene Online-Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt die Möglichkeit an, auf Basis von Daten, die der Immobilienbesitzer angibt, den Wert eines Hauses zu bestimmen. Für Preise zwischen 15 und 30 Euro erhalten Immobilienbesitzer innerhalb weniger Minuten eine Einschätzung, wie viel ihr Haus oder Wohnung wert ist. Es reichen Angaben zu Quadratmeterzahl, Zimmeranzahl, Ausstattung und Baujahr. Zudem muss die Adresse der Immobilie angegeben werden.

Die Portale greifen dabei auf eine Datenbank zu, die Auskunft darüber gibt, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien in der Region verkauft wurden. Doch Jensch sieht solche Online-Schätzungen kritisch. „Derartige Bewertungs-Tools sollten mit Vorsicht genutzt werden. Ohne die Besichtigung des Hauses und des jeweiligen Umfeldes ist eine seriöse Einschätzung des Wertes nicht möglich“, sagt sie.

Eine Kombination aus Online- und Makler-Schätzung bietet seit Juni dieses Jahres das Portal Realbest an. Auch hier erhalten Hausbesitzer innerhalb weniger Minuten online eine erste Einschätzung über den Wert ihres Hauses. „Wir zapfen eine Datenbank an, die auch von vielen Banken genutzt wird“, erklärt Geschäftsführer Matthias Baumeister. Die Abweichung dieser ersten Schätzung vom letztendlichen Kaufpreis betrage normalerweise nicht mehr als zehn Prozent.

Doch Realbest belässt es nicht wie andere Online-Portale bei der Schätzung per Vergleichsverfahren. „Wir kontaktieren drei Makler in der Region, in der das Haus steht, die innerhalb von 24 Stunden aufgrund der angegebenen Daten ihre Einschätzung geben“, erklärt Baumeister. Ob die Kunden anschließend Kontakt mit einem der Makler aufnehmen, sei ihnen selbst überlassen.

Realbest sieht sich nicht in Konkurrenz zur klassischen Einschätzung eines Maklers. Ganz im Gegenteil. „Ein guter Immobilienmakler ist nicht so schnell durch ein Online-Tool zu ersetzen“, sagt Baumeister. Die datenbasierte Schätzung solle nur ein erster Anhaltspunkt sein. Vor einem Verkauf rät Baumeister dazu, die Immobilie auf jeden Fall noch einmal von einem Makler persönlich begutachten zu lasse. So könnten auch Merkmale, die online nicht erhoben werden, wie der Zustand von Rohrleitungen oder Wänden, in die Preissetzung miteinfließen. „Eine persönliche Besichtigung ist durch nichts zu ersetzen. Ein guter Makler bringt Marktgefühl mit ein. Er weiß, wie sich die Preise in der Region entwickeln.“


Gratis-Schätzung für Immobilienbesitzer

Daher beschreibt Baumeisters Co-Geschäftsführer Axel Winckler die Rolle von Realbest als die eines Vermittlers. „Wir führen Verkäufer und Makler zusammen“, sagt er. Durch das Portal solle der Verkäufer den besten Makler seiner Region finden. „Es gibt Makler, die bestätigen den Verkäufer in viel zu hohen Preisvorstellungen oder pushen diese sogar noch, nur um einen Vertrag abzuschließen“, sagt Winckler. „Wir initiieren einen Wettbewerb zwischen den Maklern. Wir halten fest, wie nah die Schätzungen der Makler am späteren echten Verkaufswert liegen und schlagen den Kunden nur die besten vor.“ Wer regelmäßig überzogene Schätzungen abgibt, könne sogar vom Portal ausgeschlossen werden.

Seit das Tool vor drei Monaten auf den Markt gekommen ist, wurde es nach Angaben von Baumeister bereits mehr als 2.100 Mal genutzt. Bei mehr als 20 Immobilen sei es anschließend zu einem Verkauf über einen der vorgeschlagenen Makler gekommen. Angeboten wird die Online-Schätzung kostenlos. „Wir können das Tool kostenlos anbieten, weil wir mit den Maklern zusammenarbeiten. Kommt es zu einem Verkauf, erhalten wir 50 Prozent der Maklerprovision“, erklärt Winckler das Geschäftsmodell. Der Verkauf würde in diesem Fall ebenfalls über das Portal Realbest abgewickelt.

Doch egal, wie auf welche Weise der Wert einer Immobilie am Ende geschätzt wird, das Ergebnis lässt sich beeinflussen, indem der Hausbesitzer vor dem Verkauf selbst noch etwas Geld in die Immobile steckt. „Renovierungen lohnen sich eigentlich immer“, sagt Jensch. „Je mehr Arbeit ein potentieller Käufer auf sich zukommen sieht, umso geringer wird das Angebot ausfallen.“

Auch die Verbesserung der Ausstattung steigere den Wert. „Der Einbau einer Sauna, die Errichtung einer Terrasse, verputzte Wände oder der Einbau eines luxuriösen Bads wirken sich positiv auf den Verkaufspreis aus.“

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