Umweltschutz Grüne Welle in der Architektur

Ökoarchitektur und raffinierte Gebäudetechnik senken den Energiebedarf in Büros und Fabriken drastisch. Die Nachfrage wächst, denn die grünen Gewerbeimmobilien bringen mehr Rendite, steigen im Wert – und fördern die Leistung der Beschäftigten.

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Lufthansa-Verwaltung Quelle: Lufthansa

Nichts in den Hallen des Braunschweiger Heizungs- und Sonnenkollektor-Herstellers Solvis erinnert an die Tristesse üblicher Fabriken. Die Architektur ist anspruchsvoll, es dominieren Tageslicht und helle Farben, Holz schafft einen Anflug von Behaglichkeit, die Luft wird beständig ausgetauscht, ohne dass es zieht. Besonders stolz sind die 220 Beschäftigten des mitarbeitergeführten Unternehmens darauf, dass sie Strom und Wärme für Heizung, Kühlung, Beleuchtung und Produktion komplett aus regenerativen Energien beziehen: aus großflächigen Sonnenkollektoren und Solarzellen auf dem Dach sowie einem eigenen Blockheizkraftwerk, das mit Rapsöl betrieben wird und 160 Kilowatt leistet. „Wir leben vor, was wir verkaufen“, sagt Solvis-Geschäftsführer Helmut Jäger über seine Nullemissionsfabrik. Die Dortmunder RWE Energy hat die Fabrik dafür gerade als energieeffizienteste Gewerbeimmobilie Deutschlands ausgezeichnet.

Die Braunschweiger sind Speerspitze eines Trends, der zügig Fahrt aufnimmt. Weltweit planen immer mehr Investoren Büros, Fabriken und Konzernzentralen ausdrücklich unter der Maßgabe, dass für Bau und Betrieb möglichst wenig Energie aufgebracht werden soll, ein möglichst großer Teil aus regenerativen Quellen stammt und die Bauten insgesamt klimaschonend sind. Der Ökostil ist in – und erobert nach dem Wohnungs- jetzt auch den Gewerbebau. Und das Schönste daran – richtig angepackt profitieren alle: Geldgeber, Nutzer, Beschäftigte und die Umwelt.

„Grüne Immobilien werden zum Standard und in absehbarer Zeit eine Art Erste-Klasse-Markt bilden“, prophezeit Ingo Weiss, Chef des Facility Managements beim Immobilienberater Jones Lang La-Salle in Deutschland. Aus einer gerade abgeschlossenen Umfrage LaSalles unter mehr als 1200 Führungskräften aus allen Branchen weltweit geht hervor, dass fast jeder zweite Top-Manager den Immobilien eine bedeutende Rolle für die Nachhaltigkeitsstrategie seines Unternehmens zumisst. Das bestätigt die Erfahrungen von Judith Gabler, Geschäftsführerin des Immobilienverbands RICS Deutschland. „An dem Thema kommt niemand mehr vorbei.“

In den USA (Leed), Frankreich (HQE), Großbritannien (Breeam) und Japan (Casbee) hat die Branche schon Labels für nachgewiesene Ökostandards entwickelt; Deutschland, wo die Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) längst strenger sind, will dieses Jahr nachziehen. Allein die US-Tochter Turner des Essener Baukonzerns Hochtief hat in den Vereinigten Staaten mehr als 200 nach Leed zertifizierte Immobilien gebaut, darunter den Hearst Tower in New York. Ein innovatives Heizungs-, Lüftungs- und Energiekonzept hat seine Energieeffizienz gegenüber vergleichbaren herkömmlichen Büro- und Geschäftstürmen um 22 Prozent verbessert. Insgesamt wurden in den USA seit der Einführung von Leed im Jahr 2000 schon mehr als 1400 Projekte beurteilt.

In China, wo derzeit rund die Hälfte aller neuen Wohn- und Geschäftshäuser hochgezogen werden, hat die Regierung aus Furcht vor einem Zusammenbruch der Stromversorgung drastische Energieeinsparungen verordnet. Neubauten dürfen nurmehr halb so viel Energie wie heute verbrauchen; in Peking, Shanghai, Tianjin und Chongqing sogar nur 35 Prozent. Bernhard Bürklin, Leiter „Unternehmensprojekte“ bei Hochtief, sieht auch in Deutschland zunehmend mehr Gewerbeimmobilien mit Ökoanspruch entstehen: „Der Markt ist gewaltig im Kommen.“

Es gibt ein ganzes Bündel an Gründen für diese Entwicklung:

- Seit wegen der explodierenden Energiepreise die Bewirtschaftungskosten „oft schon nach sieben bis acht Jahren die anfängliche Investition übersteigen“, sagt Bürklin, beziehen sich die Renditeüberlegungen der Investoren heute viel stärker auf die Lebensdauer eines Gebäudes. Zu hohe Nebenkosten üben Druck auf die zu realisierende Kaltmiete aus, bestätigt LaSalle-Experte Weiss. „Energieeffiziente Immobilien sind leichter vermarktbar und steigen im Wert.“ Gerhard Brand, Geschäftsführender Gesellschafter des renommierten Frankfurter Architekturbüros Albert Speer & Partner, macht die Erfahrung, dass Fonds und Mieter immer öfter auf den Cent genau die Betriebskosten kennen wollen und zum Teil in Ausschreibungen dafür eine Obergrenze festlegen. „Das war früher kein Thema.“ » Der Bochumer Dietmar Riecks, Baumeister der preisgekrönten Solvis-Nullemissionsfabrik, hat im sauerländischen Arnsberg ein hochwärmegedämmtes Geschäftshaus realisiert, das die Energie für Heizung und Kühlung fast vollständig aus Erdwärme gewinnt. Für die Mieter bedeutet das, so Riecks: „Sie tragen keinerlei Energiepreisrisiko, die Kalt- ist gleich der Warmmiete.“

- Architekten und Vorstände verpflichten sich selbst zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz. Siemens, Bayer, Citibank oder Goldman Sachs haben erklärt, nurmehr ökologisch bauen zu wollen – und setzen dies werbewirksam in Szene. „Wir sind keine ökologischen Triebtäter“, sagt Brand von Speer & Partner. „Aber jeder Architekt sollte sich seiner Verantwortung für Ressourcenschonung und Umwelt bewusst sein.“ Der Hamburger Star-Architekt Hadi Teherani führt ein weiteres Motiv an: „Ohne intelligente Lösungen im Umgang mit Energie gibt es keinen ökonomischen Spielraum für Architektur.“

- Gebäude sind laut einer Studie des Umweltprogramms der Vereinten Nationen für 40 Prozent des Treibhauseffekts und des weltweiten Energieverbrauchs verantwortlich. Sie sind damit ein größerer Umweltsünder als der Verkehr oder die Industrie. Daher wächst der Druck der Politik, dieses gewaltige Potenzial für die Senkung des Ausstoßes von Klimagasen zu nutzen. Würden Bürotürme und Konzernzentralen nach den neuesten technischen Möglichkeiten gebaut, würde sich ihr Energiebedarf gegenüber den geltenden Vorschriften in Deutschland im Durchschnitt halbieren – beim Heizen zum Beispiel von gut 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr auf unter 40 Kilowattstunden.

Großer Sünder

In der Europäischen Union tritt nächstes Jahr eine Richtlinie in Kraft, die Eigentümer und Investoren zu einer höheren Energieeffizienz ihrer Gebäude zwingt. Die Bundesregierung denkt daran, die Mindestanforderungen an Nichtwohngebäude in der EnEV 2009 um durchschnittlich 30 Prozent zu verschärfen. Statt umgerechnet 20 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr dürften Büros dann für Heizung, Warmwasser, Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung nurmehr etwas mehr als 14 Liter verbrauchen. Der neu eingeführte Energieausweis macht die Verbrauchsdaten für Mieter und Käufer transparent – mit Folgen für die Vermarktbarkeit. „Energieschleudern werden nur schwer loszuschlagen sein“, sagt LaSalle-Manager Weiss voraus.

- Nicht zuletzt setzt sich die Erkenntnis durch, dass sich Beschäftigte in angenehm temperierten Räumen mit viel Tageslicht, verträglicher Akustik und ohne Zugluft wohler fühlen und entsprechend produktiver arbeiten. Die Baukommission des aus-tralischen Bundesstaats Victoria hat in einer Studie herausgefunden, dass die Leistung in Ökobauten um bis zu 30 Prozent stieg. Auch, weil sich Mitarbeiter seltener krank melden. Der Stuttgarter Architekt Stefan Behling berichtet aus seinen Projekten von 10 bis 15 Prozent geringeren Fehlzeiten.

Und das Beste: Umweltbewusst zu bauen muss nicht einmal nennenswert teurer sein. „Kostspielige Ökoprojekte sind eine Mär“, sagt RICS-Geschäftsführerin Gabler unter Verweis auf mehrere Studien. Die umfassendste („The Cost of Green Revisited“) hat das US-Beratungsunternehmen Davis Langdon vorgelegt. 221 Gebäude haben die Experten unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Die anfänglichen Baukosten erhöhen sich im Durchschnitt um drei bis fünf Prozent; bei einigen ökologisch besonders anspruchsvollen Bauten im Extremfall bis zu zehn Prozent. Dem stehen eine schnelle Wertsteigerung und niedrige Betriebskosten gegenüber. Gablers Schlussfolgerung: „Es rechnet sich, in Nachhaltigkeit zu investieren.“

Entscheidend für die weitgehende Kostenneutralität sei eine intelligente Architektur, die ökonomisches Denken mit gestalterischem Anspruch verbindet, betont der Bochumer Architekt Riecks: „Das ist kein Widerspruch.“ Mit Hochtief-Experte Bürklin ist er sich einig, dass allein die koordinierte Planung der Haustechnik die Baukosten um mindestens zehn Prozent senken kann: „Das schafft Luft für Ökomaßnahmen.“ Heute werden Elektrik, Heizung, Belüftung und Kühlung in der Regel unabhängig voneinander konzipiert. Die Folge: Anlagen und Leitungen sind überdimensioniert, das Gesamtsystem ineffektiv. Erst beim Einbau wird festgestellt, dass dort, wo die Lüftungskanäle hin sollten, schon der Heizungsbauer seine Rohre verlegt hat. „Ein Drittel der Bauzeit wird mit Improvisation vergeudet“, bemängelt Bürklin. Brand von Speer & Partner rät zu technischen einfachen Lösungen. „Auch noch das letzte Prozent Energieeinsparung herausholen zu wollen ist unwirtschaftlich.“ Von der Wirtschaftlichkeit hängt aber die Akzeptanz der grünen Immobilien ab. Nach einer aktuellen LaSalle-Umfrage ist die große Mehrheit der Nutzer nur dann bereit, einen höheren Mietpreis zu bezahlen, wenn sie im Gegenzug deutlich Energiekosten sparen.

Genzyme-Zentrale Quelle: Genzyme

Einige Verfahren zur energetischen Optimierung haben sich inzwischen etabliert. Dämmungen verhindern, dass Wärme entfleucht oder die Sonne das Gebäude im Sommer unmäßig aufheizt. Betondecken mit eingelassenen Schläuchen, durch die wahlweise kaltes oder warmes Wasser zirkuliert, übernehmen die Grundtemperierung der Etagen. Die Energie zur Kühlung oder Beheizung holen sich die Systeme über Sonden aus dem Erdreich unter dem Fundament (Erdwärme-nutzung). Doppelfassaden mit einem einfachen Glas außen und einer Isolierverglasung innen halten Lärm ab und schützen Sonnenjalousien vor Regen und Sturm. Im Winter wirkt der Luftstrom dazwischen wie ein Polster gegen die Kälte, im Sommer transportiert er die Hitze ab. Belüftungssysteme führen ausreichend Frischluft zu und temperieren sie mit der Abwärme aus der verbrauchten Luft vor. An heißen Sommertagen strömt nachts Außenluft durch die Gebäude und kühlt sie aus. Hohe Decken sowie spezielle Lamellen und Oberlichter lenken Tageslicht weit in die Räume und schonen so die Stromrechnung für künstliche Beleuchtung.

„Architekten und Planer können aus einem breiten Reservoir schöpfen“, resümiert Hochtief-Manager Bürklin. Die Essener kalkulieren mögliche Lösungen genau durch und bieten sogar fixe Budgets und verbindliche Fertigstellungstermine an. Voraussetzung ist, so Bürklin, dass sie von Anfang an in den Prozess einbezogen sind. „Am Ende der Planung liegen 90 Prozent der Kosten fest, danach kann man nicht mehr viel optimieren.“

Beständig werden die Techniken verbessert. Das Unternehmen Con4 aus Weiler-Simmerberg im Allgäu hat jetzt eine „Klimadecke“ vorgestellt, bei der die komplette Haustechnik zwischen zwei dünne Betonschalen gepackt ist. Die geringere Masse verkürzt die Reaktionszeit beim Heizen oder Kühlen von sechs bis acht auf unter zwei Stunden. Die zur belgischen Firmengruppe Imperbel gehörende Derbigum Deutschland zügelt mit einer weißen Bitumen-Membran zur Abdichtung von Flachdächern erheblich den Kühlbedarf in Bürogebäuden und Fabrikhallen. Die Weltneuheit reflektiert nach Unternehmensangaben 76 Prozent der Sonneneinstrahlung und verhindert so, dass sich die Gebäude übermäßig aufheizen. Das Bielefelder Unternehmen Schüco hat ein hochdämmendes Fassadensystem entwickelt, das mit integrierten Kollektoren und Solarzellen zudem kräftig Energie einsammelt.

Was alles möglich ist, zeigen Prestigeprojekte aus jüngerer Zeit. In Cambridge, Massachusetts, hat der Stuttgarter Architekt Stefan Behnisch für das Biotech-Unternehmen Genzyme ein zwölfstöckiges Hauptquartier entworfen, das mit 42 Prozent weniger Energie und 34 Prozent weniger Wasser auskommt als Bürogebäude vergleichbarer Größe und Ausstattung. Behnisch verwendete zu drei Viertel recycelte Materialien. Die Trakte gruppieren sich um ein riesiges Atrium, sodass Licht von zwei Seiten in die Büros fällt. Eine Mobile aus mehr als 700 Prismenscheiben reflektiert es in jeden Winkel. Eine natürliche Belüftung und eine Doppelfassade drosseln den Stromverbrauch der Klimaanlage. Zum Heizen und Kühlen wird die Abwärme eines benachbarten Kraftwerks genutzt. Behnisch hat die jährliche Ersparnis an Energiekosten ausgerechnet: rund eine halbe Million Dollar. „Nach vier Jahren hat sich die Investition amortisiert.“

Am Frankfurter Flughafen sah sich der Düsseldorfer Architekt Christoph Ingenhoven beim Entwurf des neuen Verwaltungsgebäudes der Lufthansa vor eine besondere Herausforderung gestellt. Obwohl umzingelt von mehreren abgasmiefenden Start-, Lande- und Autobahnen, sollten die Büros der 1800 Beschäftigten natürlich belüftet werden. Ingenhovens Lösung: Lüftungstürme saugen die Außenluft an, filtern sie und verteilen sie durch einen unterirdischen Kanal im Gebäude. Zusätzlich dienen Gärten als grüne Lungen, die der Architekt in den zehn Atrien an den Nahtstellen des kammförmig gestalteten Komplexes angelegt hat. Die durch die Atrien einströmende Außenluft, ist auf natürliche Weise vortemperiert, wenn die Mitarbeiter ihre zu den Gärten liegenden Fenster öffnen.

In Verbindung mit Heiz-/Kühldecken und moderner Steuerungstechnik verbraucht das futuristische Gebäude laut Ingenhoven zwei Drittel weniger Energie als ein vergleichbares konventionelles Pendant. „Auf eine Klimaanlage konnten wir völlig verzichten.“

Ökologische Maßstäbe setzen soll auch die neue siebenstöckige Konzernzentrale des Sportartikelherstellers Puma, die am » Stadtrand von Herzogenaurach bei Nürnberg für 50 Millionen Euro entsteht und Ende nächsten Jahres bezugsfertig ist. Auf dem Dach des dazugehörigen Einkaufcenters wird ein 1000 Quadratmeter großes Fotovoltaik-Kraftwerk installiert. Mit Modulen in der Fassade soll es jährlich 70.000 Kilowattstunden Strom erzeugen – in etwa so viel, wie 20 Einfamilienhäuser verbrauchen. Der Umwelt erspart die regenerative Energiegewinnung jährlich 35 Tonnen CO2. Dank der Vergütung für die Netzeinspeisung überschüssigen Stroms und geringerer Abnahmemengen ist die Investition nach spätestens elf Jahren zurückverdient, hat Puma-Projektleiter Harry Huk ausgerechnet. „Wir verbinden Umweltschutz mit niedrigen Betriebskosten.“

Im neuen Auslieferungs- und Veranstaltungszentrum von BMW in München (BMW-Welt) hält eine raffiniert konstruierte Fassade aus Glas und Stahl die Temperaturen auf angenehmen Graden. In den Stahlprofilen zirkuliert dazu im Sommer kaltes, im Winter warmes Wasser.

Doch nicht nur Neubauten lassen sich energetisch auf den neuesten Stand bringen. Das geht mit überschaubarem Aufwand ebenso gut bei der Mehrzahl der 1,5 Millionen bestehenden Büro- und Geschäftshäuser in Deutschland. „Da schlummert bei Weitem das größte Potenzial“, sagt Hochtief-Vorstand Bürklin. Wie es geht, will die Deutsche Bank bei der Modernisierung der 1984 bezogenen, 155 Meter hohen Doppeltürme ihrer Frankfurter Zentrale beispielhaft zeigen. Nach der Sanierung sollen Energieverbrauch und CO2-Ausstoß mindestens halbiert sein. „Wir fühlen uns verpflichtet, einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten“, postuliert Vorstandsmitglied Hermann-Josef Lamberti. Geld verschenkt die Bank dabei nicht, darauf legt Projektleiter Holger Hagge Wert. „Maßnahmen wie diese rechnen sich in immer kürzeren Zeiträumen und sparen teurer werdende Ressourcen.“

Neben einer verbesserten Dämmung und dem Einbau von Kühl-/Heizdecken gehören Wärmerückgewinnung und solare Warmwassererzeugung zum Konzept. Im Sommer bläst Nachtluft die Wärme aus den Türmen. Röhrenmonitore und Tischrechner tauscht die Bank gegen Flachbildschirme und Notebooks aus, die wesentlich weniger Wärme abstrahlen, was den Kühlbedarf in den Büros deutlich senkt. Licht brennt, gesteuert über Sensoren, nur dort, wo sich tatsächlich Menschen aufhalten und passt sich in der Helligkeit dem Tageslichteinfall an. Ein Teil der Fenster lässt sich nach dem Umbau öffnen. „Die Möglichkeit, das Klima an seinem Arbeitsplatz beeinflussen zu können, ist ein wichtiger Wohlfühlfaktor“, sagt Hagge.

Lukratives Geschäft

Hochtief-Manager Bürklin wundert sich, dass Eigentümer und Investoren die Chance zur Sanierung ihrer Energieschleudern nicht weit entschiedener nutzen. „Das ist verschenktes Geld.“ Siemens-Experte Ullrich Brickmann, Marketingleiter des Bereichs Energie- und Umweltlösungen, sieht den Markt in den nächsten Jahren dennoch stark wachsen und taxiert ihn jetzt schon in Deutschland auf rund 12,3 Milliarden Euro. „25 bis 30 Prozent Energiekostenreduzierung sind allein durch die vergleichsweise preiswerte Optimierung der Gebäudetechnik in praktisch allen etwas älteren Bestandsgebäuden realisierbar.“

Beide Unternehmen haben dies mit zahlreichen sogenannten Contracting-Modellen bewiesen. Sie übernehmen die Modernisierung und teilweise auch die Finanzierung und garantieren im Gegenzug eine jährliche Einsparsumme, die sie sich in der Regel mit dem Nutzer oder Eigentümer nach einem festgelegten Schlüssel teilen. Der zu Bayer gehörende Pharmahersteller Schering konnte seine jährlichen Energiekosten von mehr als 2,7 Millionen Euro um 639.000 Euro senken, nachdem Siemens-Spezialisten das Werk in Berlin-Wedding energietechnisch auf Vordermann gebracht hatte.

„Rentierliche Sparoptionen finden sich heute für jedes Gebäude“, fasst der Architekt der Nullemissionsfabrik in Braunschweig, Riecks, seine Erfahrungen zusammen. Probleme überraschen die Planer eher an unerwarteter Stelle. Als die Baufirma mit der Gründung des Gebäudes beginnen wollte, stellten sie fest, dass Kaninchen weite Teile des Bodens bis zu 1,20 Meter tief unterwühlt hatten. „Uns blieb nichts anderes übrig, als das Erdreich abzutragen und den Boden mit schwerem Gerät zu verdichten“, erinnert sich Riecks.

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