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Krise gemeistert Das Erfolgsrezept der Aareal Bank

Der Immobilienfinanzierer Aareal Bank ist besser durch die Finanzkrise gekommen als viele Konkurrenten. Wie hat er das geschafft, und wie wird er jetzt mit den niedrigen Zinsen fertig?

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Aareal Bank: Finanzdienstleister für Immobilien Quelle: Presse

Die Zentrale der Aareal Bank versteckt sich hinter dem Wiesbadener Kurhaus, geschützt von viel Grün und Schatten spendenden Bäumen. Während das Herz der Bankenwelt am Finanzplatz Frankfurt schlägt, bevorzugt das im MDax notierte Kreditinstitut die Ruhe der hessischen Landeshauptstadt.

Dabei gibt es eigentlich keinen Grund für das architektonische Versteckspiel. Der Spezialist für gewerbliche Immobilienfinanzierungen hatte während der Finanzkrise zwar vorsorglich Staatshilfe beantragt, ist danach aber besser wieder auf die Beine gekommen als die anderen Klienten des Bankenrettungsfonds Soffin.

Noch in diesem Sommer will das Unternehmen die stille Einlage des Staates von 300 Millionen Euro ablösen. Selbst mit dem branchenweiten Problem der Niedrigzinsen dürfte die Aareal Bank wegen des dadurch ausgelösten Immobilienbooms unter dem Strich besser fertig werden als der Rest der Branche. Was ist der Grund für diese Erfolge?

Einzigartiges Rezept

Die Aareal-Aktie hat sich seit der Krise steil nach oben entwickelt und die Papiere der beiden größeren, börsennotierten deutschen Banken weit hinter sich gelassen (siehe Grafik oben). Im Vergleich zu Deutscher Bank und Commerzbank betreibt die Aareal Bank ein enges Geschäftsmodell ohne Privatkundensparte oder Investmentbanking. Sie vergibt Kredite ausschließlich an Investoren, die Geld in Bürogebäude, Mietshäuser, Hotels, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien stecken.

Aktien Info Aareal Bank. (zum Vergrößern bitte anklicken)

Wie schafft es die Bank, sich mit ihrem auf den zyklischen Immobilienmarkt fokussierten Geschäft so stabil zu entwickeln und das Kaufinteresse von Aktionären hochzuhalten? Das Rezept klingt einfach, ist aber einzigartig in der Branche: Wegen ihrer vorsichtigen Kreditvergabe, dem international gestreuten Portfolio und den stabilen Kontoeinlagen großer Immobilienverwalter leidet die Bank weniger stark unter Krisen. Daher kann sie sich bei Kapitalgebern leichter mit Geld versorgen als andere.

Zudem profitierte die Aareal vom krisenbedingten Rückzug großer Konkurrenten wie der in Abwicklung befindlichen Commerzbank-Tochter Eurohypo oder der verstaatlichten Hypo Real Estate (HRE).

Während andere Banken seit der Krise ihr Geschäftsmodell ausdünnen, milliardenschwere Altlasten abbauen und neue Finanzprodukte auf den Markt bringen, ändert sich bei der Aareal wenig. „Wir müssen uns nicht neu erfinden“, sagt Wolf Schumacher, Vorstandschef seit 2005. Das Geschäftsmodell habe sich während der Finanzkrise bewährt, als die Bank in jedem Quartal schwarze Zahlen schrieb. 2013 erzielte sie einen Rekordgewinn von 198 Millionen Euro, rund 13 Prozent mehr als im Jahr davor.

„Die Aareal Bank ist nicht auf Volumen aus, sondern auf Solidität“, lobt Michael Seufert, Analyst bei der Nord/LB in Hannover. Bei der Kreditvergabe achten die Wiesbadener darauf, dass die Schuldner genug eigenes Geld mitbringen, und lassen Einzelengagements nicht zu groß werden, um Klumpenrisiken zu verhindern. Kredite fließen eher in mehrere kleine Projekte als in ein großes. Konkurrenten wie die untergegangene Eurohypo setzten im Immobilienboom vor der Krise dagegen stark auf Neugeschäft und größere Kredite mit niedrigeren Eigenanteilen der Schuldner.

Keine risikofreie Rendite

Passend zur Solidität und Kleinteiligkeit des Geschäfts will die Bank mit ihrem Sitz in Wiesbaden mittelständisches Flair ausstrahlen: Es soll den Kunden flachere Hierarchien und kürzere Entscheidungswege signalisieren als bei den Frankfurter Finanzriesen. Während Großbanken-Chefs wie Jürgen Fitschen und Martin Blessing sich auf Podiumsdiskussionen mit Kanzlerin Angela Merkel oder Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble messen, pflegt Schumacher Kontakte in die hessische Landespolitik. Lädt der promovierte Jurist mit den markanten Augenbrauen und der kräftigen Stimme in Wiesbaden zum Sommerfest, ist auch Hessens Ministerpräsident Volker Bouffier gern zu Gast.

Welche deutschen Banken von der EZB beaufsichtigt werden
IKBVor dem Start der europäischen Bankenaufsicht will die Europäische Zentralbank (EZB) die Bilanzen von 124 der größten Geldhäuser im Euroraum durchleuchten. In Deutschland wollen die Währungshüter 24 Institute genauer unter die Lupe nehmen. Zu den mit Spannung erwarteten Regeln, die von den großen Banken erfüllt werden müssen, erklärten die Währungshüter, verlangt werde bei der Überprüfung eine sogenannte harte Kernkapitalquote von acht Prozent als Puffer gegen Krisen. Das heißt, dass Banken ihre Risikopositionen mit mindestens 8 Prozent Eigenkapital untermauern müssen. Die IKB-Bank erfüllt diese Forderung: Bilanzsumme (in Milliarden Euro): 32 Kernkapitalquote (Stand 31. März 2013): 9,6 Prozent Quelle: dpa
SEB AGDie EZB-Prüfung der Banken unter dem englischen Namen comprehensive assessment läuft in drei Schritten. Zunächst werden die Risiken bewertet. Dies ist mit dem in Deutschland üblichen Überprüfungsprozess der Bankrisiken vergleichbar. Dem folgt eine Bilanzprüfung, bei der es um die Qualität und die Bewertung der Anlagen der Institute geht. Als dritter Punkt ist ein Stresstest vorgesehen. Dabei wird die EZB zusammen mit der europäischen Bankenaufsichtsbehörde EBA ein Krisenszenario entwickeln, um die Widerstandsfähigkeit der Banken zu prüfen. Die SEB muss sich wohl keine Sorgen machen - zumindest nicht um die Kernkapitalquote. Bilanzsumme (in Mrd. Euro): 36 Kernkapitalquote (Stand Ende 2012, gilt für die Muttergesellschaft): 15,1 Prozent Quelle: REUTERS
Wüstenrot & WürttembergischeWie mit Banken im Endeffekt umgegangen werden soll, die in der Überprüfung schlecht abschneiden, ist noch unklar. Während Eurogruppenchef Jeroen Dijsselbloem der Auffassung ist, dass der eigentlich nur für Staaten vorgesehene Schutzschirm ESM einspringen könnte, ist Deutschland dagegen. Darum muss sich allerdings auch die Württembergische wenig Sorgen machen. Bilanzsumme (in Mrd. Euro): 37 Kernkapitalquote (Stand 31. Dezember 2012): 9,5 Prozent Quelle: dpa
Münchener HypDie Überprüfung soll im November beginnen und einschließlich Stresstest etwa ein Jahr dauern. Im November 2014 soll die EZB dann die Aufsicht über diese Institute übernehmen. Bilanzsumme (in Mrd. Euro): 37 Kernkapitalquote (Stand Ende Juni 2013): 10 Prozent Quelle: Presse
Deutsche Apotheker- und ÄrztebankIn Deutschland werden nur rund 65 Prozent des Sektors überprüft, weil die meisten Sparkassen und Genossenschaftsbanken nicht dabei sind. Sie sind zu klein und haben sich stets dagegen gewehrt, wie Großbanken behandelt zu werden. Bilanzsumme (in Mrd. Euro): 38 Kernkapitalquote (Stand 31. Dezember 2012): 10,4 Prozent Quelle: Presse
Volkswagen BankBilanzsumme (in Mrd. Euro): 39 Kernkapitalquote (Stand Ende Juni 2013): 13,9 Prozent Quelle: Presse
Hamburger SparkasseBilanzsumme (in Mrd. Euro): 40 Kernkapitalquote (Stand Ende 2012): 10,6 Prozent Quelle: dpa/dpaweb

Doch das Geschäft ist nicht auf Provinzialität getrimmt, im Gegenteil. Die rund 2.300 Mitarbeiter kommen aus 30 Nationen und arbeiten in Büros in Europa, Nordamerika und Asien. Dank der Internationalität konnten die Wiesbadener Krisen auf nationalen Immobilienmärkten wie in Spanien auffangen.

Ein weiterer Stabilitätsanker sind die Einlagen der großen Immobilienverwalter. Sie haben ihre Mietkonten bei der Aareal und bunkern dort auch die Mietkautionen. Auf diesem Weg beschafft sich die Bank ohne großen Aufwand eine ständige Liquidität von rund 5,3 Milliarden Euro, rund zwölf Prozent der Bilanzsumme.

Keine risikofreie Rendite mehr

Nach Finanz- und Staatsschuldenkrise ist die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) mit den extrem niedrigen Zinsen die nächste Herausforderung für die Branche. Schumacher sieht die Aareal Bank davon weniger stark betroffen als Banken mit großem Privatkundengeschäft. Aber: „Bei der Anlage unserer Liquidität stehen wir – wie jedes andere Haus – vor der Herausforderung, dass es so gut wie keine risikofreie Rendite mehr gibt“, sagt der Aareal-Bank-Chef.

Vorsichtige Kreditvergabe: Bankchef Schumacher. Quelle: Presse

Zudem kassiert die EZB jetzt einen Strafzins von Banken, die Geld sicher bei ihr parken. Beobachter rechnen damit, dass die Aareal deshalb ihr EZB-Guthaben von zuletzt 2,9 Milliarden Euro senken wird. Die expansive Geldpolitik zwickt die Aareal Bank aber nicht nur, sondern stärkt gleichzeitig ihre Verhandlungsmacht gegenüber Kreditkunden. Denn die niedrigen Zinsen machen liquide Anlagen unattraktiv und steigern bei Investoren die Nachfrage nach Sachwerten wie Gewerbeimmobilien.

„Das verhilft dem Geschäft der Immobilienspezialistin Aareal zu einem Boom“, sagt Nord/LB-Analyst Seufert. Das Unternehmen könne wegen der starken Nachfrage nach Immobilien immer noch relativ hohe Zinsaufschläge von seinen Schuldnern verlangen. Vor allem in den international attraktivsten Wirtschaftszentren Paris oder London beobachtet die Aareal Bank nach wie vor eine robuste Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. „Über die Breite des Marktes sehen wir noch keine Preisblasen“, sagt Schumacher.

Keine Schnäppchen

Allerdings drängen wegen des Booms vermehrt Versicherer und Finanzinvestoren in den Immobilienmarkt, die Anlegergeld als Kredite ausreichen wollen. Die neuen Konkurrenten verlangen von ihren Schuldnern weniger Eigenkapital und nehmen größere Einzelrisiken in Kauf, um ins Geschäft zu kommen. Nach Ansicht von Bankchef Schumacher hat sich der Wettbewerb auf der Finanzierungsseite spürbar verschärft.

Ironie der Geschichte

Dennoch will er strikt an der bewährten Geschäftspolitik festhalten und Engagements nur eingehen, wenn sie zum Risikoprofil seiner Bank passen. Das ist diplomatisch formuliert, heißt im Klartext aber für potenzielle Kreditkunden: Die Wiesbadener müssen bei ihrem Erfolgsrezept bleiben und bei Immobilienprojekten weiter auf hohe Eigenkapitalpolster und vernünftige Kaufpreise achten. Bei der Aareal Bank wird es keine Schnäppchen geben.

Kurzfristig orientierte Aktionäre müssen sich klar darüber sein, dass ihre Bank im Zweifel auf den Abschluss neuer Geschäfte verzichtet, wenn diese nicht zur Stabilitätsphilosophie passen. Langfristig rechnet es sich für die Eigentümer aber, dass die Aareal von riskanten Deals die Finger lässt.

Zur Stabilität der Bank hat auch eine frühe Weichenstellung beigetragen. 2002 wurde der Bereich Staatsfinanzierung abgespalten. Daraus entstand die Depfa Bank mit Sitz in Dublin. Sie wurde 2007 von der HRE übernommen und trug maßgeblich zu deren Fast-Pleite bei. Als nach dem Zusammenbruch der US-Bank Lehman Brothers 2008 die kurzfristige Finanzierung zwischen den Banken austrocknete, musste die HRE mit ihren Engagements in lang laufende Anleihen vom Staat vor der Pleite gerettet werden. Davon hat sie sich bis heute nicht richtig erholt: Die Privatisierung der Nachfolgerin Deutsche Pfandbriefbank steht auf der Kippe, seit Chefin Manuela Better nach anfänglichen Erfolgen zurückgetreten ist.

Banken



Eine ironische Wendung der Geschichte wäre es, wenn die Aareal bei der Privatisierung der HRE-Reste zuschlagen würde. Das gilt aber als unwahrscheinlich: Die Wiesbadener haben sich gerade mit der kleineren Frankfurter Konkurrentin Corealcredit Bank mit 160 Mitarbeitern und 6,9 Milliarden Euro Bilanzsumme verstärkt.

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