Deutsche Annington: Die schöne Fassade und die Risiken dahinter

Die Zahlen der Deutschen Annington sind glänzend. Doch das ist nur Fassade, hinter den Kulissen ist einiges noch vom alten Schlag – ein unkalkulierbares Risiko beim vermutlichen Aufstieg in den Dax.

Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern hat sein operatives Ergebnis im ersten Halbjahr mehr als verdoppeln können.

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Die Zahlen zum ersten Halbjahr 2015, die der größte deutsche Wohnungskonzern Deutsche Annington am Mittwoch präsentiert hat, sind glänzend. Punktgenau zum in Kürze bevorstehenden vermutlichen Dax-Aufstieg zeigt Vorstandschef Rolf Buch sich und das Unternehmen in Top-Performance: Steigende Erträge und Dividenden, kaum sichtbare Probleme bei der Integration der übernommenen Konkurrenten, Abschied von der Ära der Finanzinvestoren, die den Immobilienbestand auf Verschleiß fuhren, um die Bilanz zu optimieren.

Nun ist unter ruhigeren Anteilseigenern Nachhaltigkeit angesagt, und der neue Name des aus Annington und Gagfah entstehenden Riesen-Konzerns – Vonovia – soll nach außen den Bruch mit der früheren Geschäftspolitik zu Lasten von Mietern und Bausubstanz deutlich machen.

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Wohnen in Großstädten wird teuer

Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen.

Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert.

Quelle: DZ Bank

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Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete.

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Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben.

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Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu.

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Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro.

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Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen.

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Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen.

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Doch der nächste Skandal kann morgen schon das schöne neue Image mitsamt des neuen Namens fundamental beschädigen. Im übernommenen Gagfah-Konzern, aber auch bei der Deutschen Annington selber, ist noch einiges vom alten Schlag: Mitarbeiter, die die Mieter längst noch nicht wie Buch fordert als „Kunden“ und damit als König sehen; Immobilien, die schon von außen trist und vergammelt wirken und innen nichts Besseres erwarten lassen; Konzernstrukturen, die an das glatte Bild des modernen Wohndienstleisters erst angepasst werden müssen.

Man kann Buch und den Annington-Aktionären nur die Daumen drücken, dass inzwischen genug Sicherheiten eingebaut sind in dem Konzern mit über 350.000 Wohneinheiten, damit Skandale um Schimmel in Schlafzimmern und verzweifelte Mieter, die keine handlungswilligen und handlungsfähigen Ansprechpartner finden, sich nicht mehr wiederholen. Eigene Handwerker und Gärtnerkolonnen etwa sollen sich besser kümmern um die Mieteranliegen als es anonyme Immobilienbetreuer getan haben. Klingt plausibel. Aber ob das reicht?

Ist die Deutsche Annington erst einmal in der ersten Liga der deutschen Wirtschaft angekommen – im Dax – wird das öffentliche Interesse an Geschichten des Versagens nach altem Muster jedenfalls noch größer. Der angebliche geläuterte Konzern lebt in steter Gefahr, als rückfällig und unbelehrbar an den Pranger gestellt zu werden.