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Deutsche Annington wird zu Vonovia Zurück im Club der Anständigen

Die Deutsche Annington benennt sich kurz vor dem möglichen Aufstieg in den Dax in Vonovia um. Die Chance zum Dax-Aufstieg nutzt dem umstrittenen Wohnungsriesen, macht die Aktie aber anfälliger für Skandalgeschichten.

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Schild der Deutschen Annington Quelle: dpa

„Rasen mähen, Pflaster legen, Sträucher und Bäume beschneiden.“ Grünanlagen-Manager Michael Pütz erklärt an dem kühlen Sommermorgen im Arbeiterviertel Essen-Freisenbruch, wo die Deutsche Annington 733 Wohnungen vermietet, was der Wohnungskonzern jetzt in Eigenregie machen wird. „So rücken wir näher an den Mieter heran“, sagt Pütz. Bisher gärtnerte bundesweit ein Dienstleister aus Berlin. Abgeguckt hat sich die Annington die Insourcing-Strategie vom Branchenzweiten Gagfah, den sie kürzlich übernommen hat.

Überhaupt verändert die Fusion mit dem bisherigen Konkurrenten das Unternehmen von Grund auf. Ab Anfang September heißt Deutschlands mit 350.000 Wohnungen größter Vermieter Vonovia und notiert wohl am 21. September erstmals in der ersten Börsenliga. Die Entscheidung trifft die Deutsche Börse am 3. September. Der Aufstieg in den Dax 30 würde der Aktie durch vermehrte Käufe von Fonds nutzen, den umstrittenen Wohnungsriesen aber zugleich stärker ins Blickfeld der Öffentlichkeit stellen.


Anzahl der Wohnungen der fünf größten deutschen Wohnungsvermieter

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    Zwar präsentiert Vorstandschef Rolf Buch das Unternehmen in glänzender Performance. Im ersten Halbjahr hat der frühere Bertelsmann-Topmanager das operative Ergebnis nach Zinsen und Steuern auf 264 Millionen Euro verdoppelt. Die Mieteinnahmen dürften bis Ende 2015 auf rund 1,4 Milliarden Euro steigen und die Leerstandsquote auf rund drei Prozent sinken.

    Doch Buch fällt es nach einer Reihe von Übernahmen (siehe Grafik) schwer, dem Wohnungskoloss eine einheitliche und verlässlich geläuterte Kultur zu verpassen. Die früheren Heuschrecken-Aktionäre Terra Firma bei der Annington und Fortress bei Gagfah hatten die Wohnimmobilien „auf Verschleiß gefahren“, sagt Wohnungsmarktexperte André Adami vom Berliner Marktanalyse-Unternehmen Bulwiengesa. Buch bestätigt: „Der damalige Vorstandschef wurde von seinen Shareholdern nie gefragt: Wie geht es dem deutschen Mieter in deinen Wohnungen?“ Der Schimmel durfte wuchern, die Substanz leiden. Aber auch noch in Buchs Amtszeit, im November 2014, prangerte etwa der WDR-Film „Die Akte Annington“ ungerechtfertigte Mieterhöhungen an, gegen die Mieter mit Erfolg klagten. Der WDR-Vorwurf: „Die Annington lässt ganze Stadtteile verkommen.“

    Kursentwicklung der Deutschen Annington seit dem Börsengang

    Buch verkündet nun eine Kehrtwende: „Wir müssen den Mieter in unserem Unternehmen als Kunden sehen. Er muss König werden.“ Zwar steigen die Investitionen in Modernisierung und Sanierung nun auf einen Rekordwert von 31 Euro pro Quadratmeter, aber Buch gibt zu: „Wir müssen in der Organisation verständlich machen, warum Kundenorientierung notwendig ist.“ Und: „Noch nicht jedes Gebäude sieht so aus, dass wir darauf stolz sein können.“ Hier erfolgreich zu sein wird für einen im Dax 30 notierten Konzern wichtiger. Schließlich werden Skandalmeldungen im Scheinwerferlicht des Börsenolymps noch weniger goutiert als bisher.

    In Essen-Freisenbruch hat Grünflächen-Manager Pütz die freudlose Rasenfläche mit Sträuchern um den achtstöckigen Wohnturm für „in der Grundsubstanz in Ordnung“ erklärt. Schließlich müsse die Pflege für den Mieter bezahlbar bleiben. Dafür ist die Kunststoffplatten-Fassade angegammelt von Grünspan und Nässe.


    Besser gelaufen als der Dax


    Einen Kritiker hat Buch trotzdem überzeugt: NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD) hieß den Annington-Boss bei einem Termin unlängst „willkommen zurück im Club der anständigen Unternehmen“.

    Für Buch wäre der Dax-Aufstieg ein großer Prestigegewinn. Die Chancen stehen gut: Marktkapitalisierung und Handelsumsatz könnten der Annington als entscheidende Kriterien den Weg ebnen. Knapp 13 Milliarden Euro ist Annington wert – weit mehr als die Dax-Titel Lufthansa und Lanxess zusammen. Die Anteile von Großeignern wie Blackrock (8,5 Prozent), Lansdowne (5,6 Prozent) oder Norges Bank (4,6 Prozent) sind überschaubar. Mehr als 70 Prozent sind in der Hand freier Anleger, daher ist der Handelsumsatz lebhaft.

    Mit 32 Prozent Kursplus binnen eines Jahres ist die Annington-Aktie deutlich besser gelaufen als Dax (plus 4,8 Prozent) und MDax (plus 18,6 Prozent) – und das schon vor dem Börsenabsturz Anfang der Woche. Seit Terra Firma im Mai 2014 und der Staatsfonds von Abu Dhabi im April 2015 ihre Pakete versilberten und die Aktie damit für freie Anleger interessanter wurde, trieb die Hoffnung auf den Sprung in die erste Börsenliga den Kurs nach oben.

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      Wohnen in Großstädten wird teuer
      Das Wohnen in Deutschlands Großstädten wird offenbar immer teurer. In sieben großen Städten, von Berlin bis Stuttgart, sind die Preise für Eigentumswohnungen binnen fünf Jahren um mehr als 40 Prozent gestiegen – bei den Mieten sind es 25 Prozent. Deshalb klagen viele Familien, dass sie sich das Wohnen in der Stadt kaum noch leisten können. Über 20 Jahre gesehen sind die Mieten dagegen langsamer als die Verbraucherpreise gestiegen. Unter der Frage „Was macht das Wohnen in den Städten so teuer?“ hat die DZ Bank in einer Research-Publikation die Gründe zusammengestellt. Dabei wurde der Preisanstieg der vergangenen 20 Jahre analysiert. Quelle: DZ Bank Quelle: dpa
      Ein Grund für steigende Mieten ist das vielerorts knappe Wohnungsangebot. Lange Zeit hielt der Neubau nicht Schritt mit der steigenden Bevölkerung. Die Mieten in Berlin legten von 2010 bis 2015 (jeweils auf das erste Quartal gerechnet) um 32 Prozent zu – der stärkste Anstieg im Vergleich zu anderen Metropolen. Die Mieten stiegen demnach auf 8,20 Euro je Quadratmeter (Wiedervermietung) und die Erstbezugsmiete auf 11,30 Euro je Quadratmeter. Dennoch wohnt man in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Der überproportionale Mietanstieg ist hier auf ein niedriges Ausgangsniveau (1994) zurückzuführen. Mehr als 80 Prozent der Haushalte wohnen in Berlin zur Miete. Quelle: dpa
      Es ist nicht verwunderlich, dass in der bevölkerungsreichsten Stadt von Nordrhein-Westfalen Wohnungsknappheit herrscht. Umso teurer werden auch die Mietkosten. Die Mieten in Köln legten um 16 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zu. Bei der Wiedervermietung müssen Mieter 9,20 Euro je Quadratmeter zahlen, bei der Erstbezugsmiete sogar 11,40 Euro. Seit der Jahrtausendwende hat sich die Wohnpräferenz stark gewandelt. Zog es die Menschen 1990 an den Stadtrand, wollen die meisten heute in der Stadt leben. Quelle: dpa
      Die Politik hat zum 1. Juni die Mietpreisbremse eingeführt, die das Wohnen in der Stadt wieder erschwinglich machen soll. Doch es sind nicht nur die Mieten gestiegen, sondern auch die Ansprüche der Mieter. So wünschen sie sich immer größere Wohnungen. Das treibt natürlich die Wohnungskosten in die Höhe. Bei einer Wiedervermietung kostet ein Quadratmeter in Düsseldorf 9,30 Euro. Bei einem Erstbezug muss der Mieter mit 11,40 Euro tiefer in die Tasche greifen. Insgesamt legten die Mieten von 2010 bis 2015 um 23 Prozent zu. Quelle: dpa
      Deutlich verteuert haben sich auch die Nebenkosten des Wohnens, etwa für Strom und Heizung. Zudem hat der Staat das Wohnen über steigende Steuern und verschärfte Bauvorschriften verteuert. Diese Vorgaben gelten zwar bundesweit, belasten aber stärker die Stadtbewohner. In Stuttgart sind die Mieten in fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen. Mit zehn Euro je Quadratmeter müssen Mieter bei einer Wiedervermietung einer Wohnung rechnen. Hier ist der Unterschied bei einem Erstbezug nicht so groß: Der Quadratmeter kostet 11,40 Euro. Quelle: dpa
      Die Situation an den Wohnungsmärkten der Großstädte ist ein normaler Trend. Im Vergleich mit ausländischen Metropolen sind die Großstadtmieten hierzulande sogar eher niedrig. Dennoch sind gute und günstige Wohnungen in Hamburg Mangelware und entsprechend begehrt. 13,10 Euro kostet ein Quadratmeter einer Neubauwohnung, 10,10 Euro bei einer Wiedervermietung. Der Neubau, in Hamburg zum Beispiel, hat wieder angezogen. Quelle: dpa
      Der Anteil der leerstehenden marktaktiven Wohnungen ist zuletzt (2013) knapp drei Prozent gesunken. So sind in Hamburg (0,7 Prozent) und Frankfurt (0,7 Prozent) am Wohnungsmarkt fast keine Wohnungen mehr verfügbar. Das wird sich auch in naher Zukunft nicht ändern: Denn die über Jahre entstandene Bedarfslücke lässt sich nicht so schnell schließen. Wohnungen in den Ballungsräumen werden auch weiterhin ein knappes Gut bleiben. 11,40 Euro kostet ein Quadratmeter bei einer Wiedervermietung, 13,30 Euro bei einem Erstbezug. Insgesamt sind die Mieten um 26 Prozent gestiegen. Quelle: dpa

      Denn Indexfonds, die den Dax für Anleger nachbilden, müssen die Aktie dann kaufen. Aktiv gemanagte Fonds kämen als Käufer infrage, weil der Neuling durch seine Wachstumsstory interessant wirkt. Das alles macht Dax-30-Aktien zu den wichtigsten Anlageinstrumenten für Börsianer.

      Da der Markt das Upgrade zum Teil schon vorweggenommen hat, bringt es aber wenig, in der Hoffnung darauf noch einzusteigen. Denn nach einem Dax-Aufstieg folge erfahrungsgemäß eine Korrektur, so Claus Deininger, Wirtschaftswissenschaftler an der Universität Würzburg.

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      Zu heftig sollte die aber nicht ausfallen. Inklusive Gagfah liegt der Verkehrswert der Immobilien minus Schulden je Aktie bei rund 29 Euro. Das aktuelle Kursniveau ist also gut untermauert. Zudem ist weiter mit einer Dividendenrendite von mehr als drei Prozent zu rechnen.

      Dass Vorstandschef Buch an den Erfolg glaubt, hat er jedenfalls deutlich gemacht. Bei der Kapitalerhöhung im Sommer investierte er privat 1,2 Millionen Euro in Aktien des Konzerns. Insgesamt, so der 50-Jährige am Mittwoch vergangener Woche, „haben meine Annington-Aktien derzeit einen Wert von fünf Millionen Euro“. Diese seien „der wesentliche Teil meines privaten Vermögens. Ich bin ja nicht reich geboren.“

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