Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia beschafft sich mit dem Verkauf von Immobilien weiteres Geld. Vonovia werde insgesamt fünf Bestandsobjekte mit 1350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München für 560 Millionen Euro veräußern, teilte der im Dax notierte Konzern am Donnerstag in Bochum mit. Käufer sei CBRE Investment Management, ein Vermögensverwalter für Immobilien. Wie der ganzen Branche machen dem Bochumer Konzern die steigenden Zinsen zu schaffen. Deshalb will Vonovia etwa mit dem Verkauf von Immobilien seine Schulden abbauen. Erst jüngst hatte der Konzern mitgeteilt, dass er knapp 30 Prozent an seinem Südewo-Portfolio für eine Milliarde Euro an eine von Apollo verwaltete Gesellschaft veräußern will.
„Mit mehr als 1,5 Milliarden Euro haben wir unser diesjähriges Verkaufsziel fast erreicht“, sagte Unternehmenschef Rolf Buch in einer Telefonkonferenz. Insgesamt will Vonovia 2023 zwei Milliarden Euro an Barmitteln etwa aus der Veräußerung von Immobilien einsammeln.
Im ersten Quartal hat Vonovia einen Milliardenverlust erlitten. Unter dem Strich stand wegen einer Abwertung des Immobilienportfolios ein Verlust von knapp 2,1 Milliarden Euro, wie das Unternehmen berichtete. Im Vorjahreszeitraum hatte Vonovia noch einen Gewinn von 58,3 Millionen Euro ausgewiesen. Der Wert des Vermietungsportfolios habe Ende März rund 91,2 Milliarden Euro betragen, hieß es. Ende 2022 waren die Immobilien noch mit knapp 94,7 Milliarden Euro bewertet worden. Insgesamt besitzt Vonovia als Europas größtes privates Wohnungsunternehmen knapp 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Typische Baumängel in Altbauten
Bis in die 60er und 70er Baujahre hinein finden sich noch unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützte Kellerfundamente und Kellerwände. Bei Bauten aus den 20er Jahren finden sich teilweise sogar verrostete Stahlträger in Gewölbekellern. Muss ein Keller trocken gelegt und sogar ringsum ausgeschachtet werden, um ihn gegen Feuchtigkeit abzudichten, kostet das den Hauseigentümer schnell 20.000 Euro und mehr.
Bei Baujahren bis in die 70er Jahre finden sich noch ungedämmte Dachstühle, die die Energiekosten für ein Gebäude deutlich in die Höhe treiben. In den 70er und 80er Jahren gab dann zwar immer mehr gedämmte Dächer, doch oftmals wurde noch Mineralwolle verarbeitet, deren Fasern lungengängig sind und somit schädlich für die Atemwege sind. Ein komplett neues Dach mit Dämmung kostet schnell einen ordentlichen fünfstelligen Betrag. Sollte keine Dämmung vorhanden sein, sind Käufer heute zudem zur nachträglichen Dämmung verpflichtet. Für ein Einfamilienhaus muss der Bauherr mit Ausgaben im fünfstelligen Bereich rechnen. Die zeitweise modernen Flachdächer litten noch bis Ende der 70er Jahre unter oft fehlerhafter Ausführung, so dass früher oder später Wasser eindrang. Sie sollten vor einem Kauf genau geprüft werden, da Wasserschäden am Dach schnell Folgeschäden nach sich ziehen.
Holzfenster können bei sehr guter Pflege 50 Jahre und länger halten, oder schon nach zehn Jahren das Zeitliche segnen. Kunststofffenster halten generell eher 15 bis 25 Jahre. Sollen Fenster komplett erneuert werden, kommen auch hier schnell 20.000 Euro oder mehr zusammen.
Nicht selten finden sich in Altbauten veraltete oder korrodierte Leitungssysteme. So wurden etwa bis in die 60er Jahre noch Stromleitungen ohne Erdungskabel verlegt, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügen. In noch älteren Gebäuden drohen auch undichte Gasleitungen oder alte Wasserleitungen aus Blei. Generell spricht man bei Wasserleitungen von einer Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren, nur Kupferleitungen halten noch zehn Jahre länger. Gleiches gilt für Leitungen für das Heizwasser. Die Kosten lassen sich pauschal kaum veranschlagen, aber der Installations- und Zeitaufwand ist hoch – insbesondere wenn viele Wände und Böden dafür aufgestemmt werden müssen. In einem Modellvergleich der Sanierung eines Altbaus durch den Verband privater Bauherren e.V. schlug die Erneuerung der Elektroleitungen in einem 60er-Jahre Einfamilienhaus mit einem niedrigen fünfstelligen Preis zu Buche. Für die Erneuerung der Sanitärleitungen muss mit einem Betrag in ähnlicher Größenordnung gerechnet werden.
Im Durchschnitt ist ein Heizkessel nach 20 bis 30 Jahren am Ende seiner Lebensdauer angelangt. Zudem ist die Technik oft veraltet, der Energiebedarf entsprechend hoch. Neueigentümer sind zudem unter bestimmten Bedingungen gesetzlich gezwungen ihre Heizungsanlage zu erneuern. Eine Umrüstung auf eine sparsamere Brennwertheizung ist mit rund 10.000 Euro zu veranschlagen. Soll es eine moderne Pellet-Heizung sein, kommen schnell noch ein paar tausend Euro hinzu. Müssen zudem Leitungen und Heizkörper erneuert werden, wird es nochmals deutlich teurer, da auch hier der Installationsaufwand vergleichsweise hoch ist.
Ab den 50er Jahren hielt die Bauchemie Einzug in den Hausbau. Leider wurden bis in die 80er Jahre noch Materialien verwendet, die heute als stark gesundheitsgefährdend gelten. So wurde bis in die 70er Jahre noch Asbest verbaut, etwa in Form von Asbestzementplatten. Die krebserregenden Stoffe zu ersetzen und zu entsorgen ist aufwändig und teuer, zudem ist während der Baumaßnahmen das Gebäude oftmals nicht bewohnbar. Auch finden sich etwa teerhaltige Parkettkleber, giftige Holzschutzmittel oder Formaldehyd in Holzbauteilen. Hier ist Vorsicht geboten.
Ist die Fassade sanierungsbedürftig, muss laut Energieeinsparverordnung auch gleich eine Wärmedämmung aufgebracht werden – denn werden Bauteile verändert, müssen sie auch energetisch verbessert werden. Bei einem Einfamilienhaus entstehen so für die Fassade schnell Kosten von 25.000 Euro und mehr.
Auch im Tagesgeschäft lief es für Vonovia nicht mehr so rund. Der operative Gewinn (FFO) ging im Jahresvergleich um knapp 18 Prozent auf 462,6 Millionen Euro zurück. Neben höheren Zinsaufwendungen entwickelten sich vor allem die Geschäfte mit der Projektentwicklung und zusätzlichen Dienstleistungen schwächer. Der Umsatz schrumpfte in den ersten drei Monaten um gut 12 Prozent auf 1,43 Milliarden Euro.
Buch hob die Klimaschutz-Anstrengungen des Unternehmens hervor. Er bekräftigte, dass bis 2045 auf nahezu allen 30.000 geeigneten Dächern des Gebäudebestandes Photovoltaikanlagen installiert sein sollen. Ende 2022 hatte das Unternehmen 533 Anlagen installiert. Als Zwischenziel bis 2030 will der Immobilienriese 17.000 Dächer mit Photovoltaik-Anlagen versehen.
Vonovia will auch Wärmepumpen installieren. Im Januar 2022 hatte das Unternehmen dazu ein Sonderprogramm aufgelegt. Es sieht die Installation von 6000 Wärmepumpen innerhalb von fünf Jahren vor. In einem ersten Schritt wurden im September insgesamt 115 Wärmepumpen verbaut, die künftig 108 Gebäude mit 671 Wohnungen beheizen sollen. In den meisten Fällen will Vonovia dabei auch selbsterzeugten Strom aus Photovoltaik-Anlagen nutzen.
Am Donnerstag berichtete Buch allerdings davon, dass in vielen Fällen bereits installierte Wärmepumpen bislang nicht in Betrieb genommen wurden, weil sie noch nicht angeschlossen werden konnten. Ein Grund sei, dass wegen fehlenden Netzausbaus nicht genügend Strom zur Verfügung stehe, sagte Buch. Rund 70 installierte Geräte seien noch nicht angeschlossen, sagte eine Firmensprecherin.
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