Insolvenz von Project-Immobilien : „In den kommenden Monaten werden wir sicherlich weitere Immobilieninsolvenzen sehen“

Die Insolvenz des Immobilienentwicklers Project war ein Schock für Wohnungskäufer. Doch nun geht der vorläufige Insolvenzverwalter davon aus, für einen Großteil der 1850 geplanten Wohnungen Lösungen zu finden.

Der rasche Anstieg der Zinsen in Kombination mit steigenden Baupreisen hat in den vergangenen Monaten mehrere Insolvenzen in der Immobilienbranche nach sich gezogen. 

Foto: dpa

Als Mitte August bekannt wurde, dass der Nürnberger Immobilienentwickler Project Insolvenz angemeldet hat, war die Aufregung groß. Die Bauvorhaben der Gruppe sind über ganz Deutschland verteilt, mit Schwerpunkten in Großräumen wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf, dem Rhein-Main-Gebiet und München. Einige Häuser stehen kurz vor der Fertigstellung. Für viele Wohnungskäufer sei die Insolvenz daher schlicht „ein Schock“ gewesen, sagt der vorläufige Insolvenzverwalter Volker Böhm von der Kanzlei Schultze & Braun. 

Gut einen Monat nachdem Böhm und seine Kollegin Elske Fehl-Weileder bei Project-Immobilien das Kommando übernommen haben, sind Dutzende Einzelprojekte der Gruppe in die Insolvenz gerutscht und „die Nervosität der Betroffenen ist verständlicherweise hoch, es gibt viele Fragen“, so Böhm und fügt hinzu: „Aber wir haben auch einige gute Nachrichten.“

Tatsächlich könnte es in vielen Fällen einen überraschend positiven Ausgang geben. „Wir konzentrieren uns jetzt auf die Fertigstellung der Projekte“, kündigt Böhm im Gespräch mit der WirtschaftsWoche an. „Ich gehe davon aus, dass wir für einen Großteil der 1850 geplanten Wohnungen Lösungen hinbekommen werden.“ Dadurch würde sich bei Project Immobilien „der Schaden für die meisten Wohnungskäufer in Grenzen halten“. Das sei bei einer Bau- und Immobilieninsolvenz „keinesfalls selbstverständlich, sondern die absolute Ausnahme“, sagt Böhm. 

Mit dem "Nürnberger Modell“ aus der Krise

Dabei hilft dem Verwalter, dass die noch offenen Kaufpreisraten in der Regel „auskömmlich“ seien. Das heißt, die Baukosten sind offenbar überwiegend gedeckt. „Daher werden die allermeisten Projekte nach derzeitigem Stand auch zu Ende gebaut werden können“, so Böhm. 

Mehrere Immobilienprojekte in Nürnberg würden bereits zeigen, wie das auch in anderen Städten ablaufen könnte. „Wenn die Wohnungskäufer unserem Vorschlag zustimmen, übernimmt in Nürnberg eine externe Firma als Generalunternehmer die Fertigstellung“, erklärt Böhm. Das Ergebnis: „Der Bau geht weiter, die Kunden erwartet keine Kaufpreiserhöhung.“ Allerdings würden sie ab dem Neustart für die Verspätung auch keinen zusätzlichen Schadenersatz mehr erhalten. „Aber das sollte angesichts der fehlenden Alternativen verkraftbar sein“, so Böhm. „Nach diesem ‚Nürnberger Modell‘ wollen wir möglichst auch bei anderen Project-Bauprojekten vorgehen.“ 

Geht der Plan auf, ändert sich also wenig für die Project-Kunden. Nur, warum kam es dann überhaupt zur Insolvenz der Project-Gruppe? 

Laut Böhm war es ein Mix aus strukturellen und hausgemachten Problemen, der die Gruppe in Bedrängnis brachte. Viel hing dabei offenbar mit der komplexen Finanzierungsstruktur der Project-Gesellschaften zusammen. So wurden die einzelnen Bauprojekte von mehreren Fonds finanziert, in die wiederum private oder institutionelle Anleger investiert hatten. „Dadurch arbeiteten die Project-Gesellschaften zwar bankenunabhängig, verfügten aber trotzdem nicht über viel ‚echtes‘ Eigenkapital“, sagt Böhm. „Da in den Boomjahren kaum Kapital als Puffer zurückgelegt wurde, führten Kostensteigerungen und Verzögerungen bei den Bauprojekten letztlich zu einem Finanzierungsproblem“. Kredite von Banken oder andere Fremdfinanzierungen seien jedoch aus regulatorischen Gründen nicht möglich gewesen - und „Nachschüsse von Fondsanlegern waren ebenfalls unrealistisch“, so Böhm. 

Dass es schließlich zu Baustopps auf den Project-Baustellen kam, „lag daran, dass alle Abrechnungen für die beteiligten Handwerker und Baufirmen zentral über eine Gesellschaft liefen“. Die Insolvenz dieser Gesellschaft führte dann dazu, dass „die Geschäftspartner die Reißleine zogen und der Betrieb auf den Baustellen zum Erliegen kam“.

Der rasche Anstieg der Zinsen in Kombination mit steigenden Baupreisen hat in den vergangenen Monaten bereits mehrere Insolvenzen in der Branche nach sich gezogen. Unter anderem meldeten Gesellschaften wie Euroboden in München und die Düsseldorfer Immobilienunternehmen Centrum, Gerch und Development Partner Insolvenz an. 

„In den kommenden Monaten werden wir sicherlich weitere Immobilieninsolvenzen sehen“, erwartet Project-Verwalter Böhm. Die Branche stehe unter erheblichem Druck: „Der Immobilienverkauf ist eingebrochen.“ Vor allem die hohen Finanzierungskosten würden Interessenten abschrecken. Viele potenzielle Käufer warteten zudem darauf, dass die Preise weiter sänken, oder sie versuchten aus bereits laufenden Projekten wieder herauszukommen. „Das wird nicht ohne Folgen bleiben“, erwartet Böhm, „auch für Bauunternehmen und Handwerker.“

Lesen Sie auch: „Banken werden sehr genau prüfen, welche Unternehmen refinanzierbar sind“