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Vonovia-Chef Rolf Buch Vom Mieterschreck zum Wachstums-Star

Vonovia ist zu Deutschlands größtem Wohnungskonzern aufgestiegen. Nichts erinnert mehr an den früheren Mieterschreck. Dafür sollten nun die Investoren in Habachtstellung sein: Ist der Wachstumskurs zu teuer erkauft?

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Vonovia: Der Wert hat in den letzten drei Jahren eine beachtliche Entwicklung gemacht. Quelle: imago images

Im Sommer dieses Jahres bekamen Nicole Jerschabek und andere Bewohner des Essener Eltingviertels von ihrem Vermieter, dem Bochumer Dax-Konzern Vonovia, rote Geranien für ihre Balkone geschenkt. 750 Blumen ließen das frisch renovierte Haus Victoriahof mit seinen 100 Jahre alten Fassaden und Erkern erblühen. Im August dann stellte Vonovia in dem Viertel lokalen Künstlern Arbeits- und Ausstellungsflächen zur Verfügung. Und Anfang November kamen auf dem Eltingplatz die Bewohner bei Falaffel und Waffeln zu einem Lichterfest zusammen, das unter anderem Vonovia unterstützt.

In dem Karrée im Essener Norden mit den heruntergekommenen Gründerzeitvillen gehören Vonovia 64 Mietshäuser. Bis 2019 will Deutschlands größter Wohnungskonzern dort rund 28 Millionen Euro investieren. So werden die alten Nachtspeicheröfen durch moderne Heizungen ersetzt und die tristen Innenhöfe durch Grünflächen. Die Miete aber soll bezahlbar bleiben, verspricht Vonovia-Chef Rolf Buch.

Betriebswirtschaftlich wird sich die Investition wohl kaum rechnen. Sie ist aber wichtig für das Image von Deutschlands größtem Immobilienkonzern. NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD) hieß Vonovia deshalb schon „willkommen zurück im Club der anständigen Unternehmen“.



Es ist noch gar nicht lange her, da galt Vonovia als Mietheuschrecke. Die ließ ihre Wohnungen vergammeln, um die Rendite kurzfristig zu maximieren, was auf Kosten „folgenschwerer Wohnungsmängel mit der Folge anhaltender und reputationsschädigender Mieterbeschwerden“ ging, wie das Unternehmen selbst bekennt. Vor dreieinhalb Jahren übernahm der Bertelsmann-Manager Buch die Führung des Unternehmens. Seitdem hat das Unternehmen eine unglaubliche Entwicklung hingelegt:

  • Vonovia hat seinen Wohnungsbestand seit Ende 2012 auf 340.000 Einheiten bald verdoppelt.
  • Kaum ein anderer professioneller Vermieter investiert so viel wie Vonovia, um die Immobilien in Ordnung zu bringen.
  • Die Zahl der Beschwerden ist nach Angaben verschiedener regionaler Mietervereine deutlich zurückgegangen.
  • Der Aktienkurs ist in drei Jahren um 60 Prozent gestiegen.

So weit, so schön, so beeindruckend. Allerdings ist Buchs Erfolgsgeschichte, die auch eine enorme Wachstumsgeschichte ist, teuer erkauft: Wenn Buch andere Unternehmen übernimmt, was er recht häufig tut, gibt Buch dafür auch mal deutlich mehr aus, als das Vermögen des jeweiligen Unternehmens abzüglich seiner Schulden wert ist. Allein für den Zukauf Gagfah hat er 2,3 Milliarden Euro mehr gezahlt. Und so stellt sich die Frage, ob Buch sich seine bisher unstrittigen Erfolge nicht etwas zu teuer erkauft?

Der Wohnungskonzern Vonovia, der bis Herbst vergangenen Jahres noch Deutsche Annington hieß, ist im Wesentlichen das Produkt des Briten Guy Hands. Der Investmentbanker baute das britische Private-Equity-Unternehmen Terra auf und kaufte 2001 mit dessen Tochterunternehmen Deutsche Annington erste Immobilien in Deutschland, darunter ehemalige Werkswohnungen der Deutschen Bahn. 2005 kam die Immobilientochter des Energieriesen E.On mit 150.000 Wohnungen hinzu. 2013 ging die Deutsche Annington an die Börse. Ein Jahr später macht Guy Hands Kasse. Das Unternehmen legte danach sein Heuschreckenimage ab, sanierte seine Wohnblöcke und heißt jetzt Vonovia.

Die Banken reichen mittlerweile wieder gerne Kredite an Unternehmen wie Vonovia aus, dank der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank auch noch fast umsonst. Die meisten Wohnungsgesellschaften nutzen das, um Wettbewerber zu übernehmen, oder werden selbst geschluckt. Weil die Nachfrage hoch ist, gibt es keine Schnäppchen mehr. Die Unternehmen laufen Gefahr, in ihrem Wachstumsdrang und getrieben durch die billigen Kredite zu viel für die Wohnungen zu bezahlen.

Buch ist dafür ein gutes Beispiel. Der Manager – aufgewachsen nicht im problematischen Eltingviertel, das er gerade sanieren lässt, sondern im gepflegten Essen-Kettwig – liebt Statussymbole wie seinen früheren Dienstwagen, einen AMG-getunten, angeblich 600 PS starken S-Klasse-Mercedes. Ehemalige Kollegen erinnern sich noch lebhaft an gemeinsame Autofahrten mit ihm. „Mir wurde unglaublich schlecht“, erzählt ein ehemaliger Bertelsmann-Manager. „Er steht immer mit dem Fuß auf dem Gaspedal“, sagt ein Vonovia-Kollege, „im Auto wie auch sonst im Leben.“ Er meint damit Buchs Wachstumsplan, den er in Rekordtempo durchzieht. Buch selbst bedient sich ähnlicher Rhetorik. „Die Akquisitionen habe ich immer den Turbo genannt“, sagt der Manager und erklärt, eigentlich solle Vonovia organisch wachsen (siehe Interview). Aber nur eigentlich: „Wenn Sie auf die letzten drei Jahre zurückblicken, ist natürlich ziemlich viel Turbo drin gewesen.“

So viel kostet das Heizen mit Öl, Gas, Holz und Strom
Heizkostenvergleich – was ist normal?Ein Heizkostenvergleich mit Durchschnittswerten ist nur ein grober Anhaltspunkt, weil sich Gebäude, Heizverhalten und Verbrauch in jedem Einzelfall unterscheiden - und nicht zuletzt auch die Witterung. Die Angaben zu den Heizkosten beziehen sich deshalb auf einen Musterfall, nämlich ein freistehendes Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche. Dabei wurden vier Gebäudestandards verglichen, angefangen bei den Baustandards vor 1977 bis hin zum modernen Passivhaus. Der Energieverbrauch wurde mit Durchschnittswerten pro qm Wohnfläche angesetzt. Quelle: energieheld.de; Stand: Mitte 2016 Quelle: Fotolia
GasheizungDurchschnittlich liegt der Energieverbrauch bei einer Gasheizung bei 160 kWh pro qm pro Jahr, das entspricht rund 16 Kubikmetern Erdgas oder 10,43 Euro im Jahr für jeden Quadratmeter. Aber zwischen den Gebäudetypen gibt es riesige Unterschiede: Altbauten benötigen 200 kWh pro qm und mehr, ein Passivhaus nur 15 kWh pro qm. In der Jahresrechnung macht einen Unterschied von 2500 Euro. Der Warmwasserbedarf wurde dabei nicht berücksichtigt. Durchschnittlicher Energieverbrauch eines Einfamilienhauses mit Gas-Heizung: GebäudeartRechnung(kWh/m²*a) * m² * (€/kWh)Heizkostenpro JahrBaujahr bis 1977 200 x 200 x 0,0694 €2.776 €/aBaujahr bis 2002 100 x 200 x 0,0694 €1.388 €/aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0694 € 833 €/aPassiv-Haus 15 x 200 x 0,0694 €208 €/aBildquelle: Vaillant Group Quelle: Vaillant
ÖlheizungWer mit Öl heizt, muss schon tiefer in die Tasche greifen, denn im Bundesdurchschnitt muss er 11,83 Euro pro Quadratmeter im Jahr zahlen. Öl ist immer noch deutlich teurer als Gas und unterliegt zudem stärkeren Schwankungen. So kommt es, dass der Passivhausbesitzer im Jahr – wieder ohne Warmwasserverbrauch – im Jahr 261 Euro zahlt, der Eigentümer von 200 Quadratmetern Altbau schon 3480 Euro im Jahr berappen muss. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Ölheizung: GebäudeartRechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0873.480 €/a17,40 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0871.740 €/a8,70 €/m²aKfW-Effizienzhaus 70 60 x 200 x 0,0871.044 €/a 5,22 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,087261 €/a1,31 €/m²a Quelle: Fotolia
PelletheizungPellets aus gepressten Holzspänen sind der günstigste Energieträger für heutige Einfamilienhäuser – zumindest im Bundesdurchschnitt. Pro Quadratmeter Wohnfläche fallen im Jahr 9,22 Euro an. Selbst wer ein mehr als vierzig Jahre altes Haus besitzt, kommt im Durchschnitt noch mit 2300 Euro Heizkosten im Jahr aus. Nachhaltig ist diese Form des Heizens auch: Der nachwachsende Brennstoff Holz ist in der Gesamtbilanz klimaneutral, da nur so viel CO2 entsteht, wie vom Baum während seines Wachstums zuvor gebunden wurde. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Pelletheizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0576 €2.304 €/a11,52 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0576 €1.152 €/a5,76 €/m²aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0576 €691 €/a3,46 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,0576 €173 €/a0,86 €/m²aBildquelle: Vaillant Group Quelle: Vaillant
Scheitholz-HeizungAlternativ zur Pelletheizung lässt sich auch mit Scheitholz ein Haus beheizen, etwa einem speziellen Brennofen oder mit einem wasserführenden Kamin, von dem aus das mit Feuer erhitzte Wasser durch die Heizkörper im Haus gepumpt wird. Pro kWh benötigt man dafür durchschnittlich 4,2 Kilogramm Scheitholz, die Kosten liegen bei 1,13 Euro. Der Jahresbedarf liegt dann bei alten Häusern bei rund 9,5 Tonnen, im Passivhaus genügen hingegen 720 Kilogramm. Pro Quadratmeter Wohnfläche entstehen Durchschnittskosten von 10,45 Euro im Jahr. Im Altbau fallen 13,06 Euro, im Passivhaus 0,98 Euro pro Quadratmeter pro Jahr an. Für das 200-qm-Haus summieren sich die Kosten im somit auf einen Betrag zwischen 196 Euro (Passivhaus) und 2600 Euro (Baujahr vor 1977). Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Scheitholz-Heizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,0653 €2.612 €/a13,06 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,0653 €1.306 €/a6,53 €/m²aKfW-Effizienzhaus 7060 x 200 x 0,0653 €784 €/a3,92 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,0653 €196 €/a0,98 €/m²a Quelle: Fotolia
Stromheizung (Nachtspeicher, Elektroradiatoren, Wärmepumpe)Früher waren sogenannten Nachtspeicherheizungen weit verbreitet, heute gelten sie als viel zu teuer. Stromheizungen sind heute vielmehr in Form von Wärmepumpen gefragt, die quasi Strom im Dauerbetrieb benötigen, um aus den Temperaturdifferenzen zwischen Außenluft und tieferen Erd-, Luft- und Wasserschichten Heizenergie zu generieren. Weil kaum ein Haus heute rein elektrisch beheizt wird, sind die Durchschnittwerte mit Vorsicht zu genießen. Durchschnittlich entstünden nämlich Kosten von 45,28 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. Gemessen am unterstellten Energiebedarf entstehen im Musterfall für ein 200-qm-Haus so jährliche Ausgaben zwischen 861 Euro und 11.480 Euro im Jahr. Jährliche Heizkosten eines Einfamilienhauses mit Elektro-Heizung: Gebäudeart Rechnung(kWh/m²a) * m² * €/kWh) Heizkosten pro Jahr(€/a) Heizkosten pro m² & Jahr(€/m²a)Baujahr bis 1977200 x 200 x 0,28711.480 €/a57,4 €/m²aBaujahr bis 2002100 x 200 x 0,2875.740 €/a28,7 €/m²aKfW-Effizienzhaus 70 60 x 200 x 0,2873.444 €/a 17,22 €/m²aPassiv-Haus15 x 200 x 0,287861 €/a4,31 €/m²a Quelle: Fotolia

Vonovia hat in den vergangenen Jahren einen Wettbewerber nach dem anderen gekauft. Dabei hat Buch auch mal deutlich mehr gezahlt, als das Vermögen der Konkurrenten – das vor allem aus Immobilien besteht – abzüglich der Schulden wert ist. Das Nettovermögen ist eine in der Immobilienbranche übliche Größe, um den Wert eines Unternehmens zu bestimmen. Für die Süddeutsche Wohnen Gruppe zahlte Buch etwa 40 Prozent mehr. Beim Immobilienverwalter Gagfah aus Mühlheim an der Ruhr waren es gar fast 100 Prozent: 4,7 Milliarden Euro gab Buch dafür aus, obwohl das Nettovermögen nur 2,4 Milliarden Euro wert war.

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