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Gagfah-Chef Brennan "Immer eine schimmelige Wand"

Der Chef des größten börsennotierten deutschen Wohnungskonzerns Gagfah über Nörgel-Mieter, verwaiste Wohungen, geringe Aufwendungen für Instandhaltung und angekündigte Aktienrückkäufe.

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William Brennan, Chef des Wohnungsbauunternehmens Gagfah Quelle: SZ-Photo

Herr Brennan, in weiten Teilen der Öffentlichkeit steht die Gagfah für vernach‧lässigte Immobilien und die Missachtung von Mieterrechten. Sind Sie zufrieden mit diesem Image?

Brennan: Unser Image hat definitiv Verbesserungspotenzial, wir haben in der Vergangenheit nicht ausreichend kommuniziert. Aus diesem Fehler haben wir gelernt.

 Ist es wirklich eine Frage der Kommunikation, wenn Mieter der Gagfah vorwerfen, Häuser zu Schrottimmobilien verkommen zu lassen?

Brennan: Bei 155 000 Wohnungen in 350 deutschen Städten werden Sie immer eine schimmelige Wand oder eine zerbrochene Scheibe finden, aber das sind Ausnahmefälle. Geschätzt ist nur ein Prozent unseres Bestands renovierungsbedürftig, pauschale Vorwürfe gegen uns sind daher übertrieben. Über die Wohnanlage Hamburg-Wilhelmsburg etwa hieß es, dass Zustände herrschten wie in der New Yorker Bronx. Das stimmt nicht. Unsere Mieter in Hamburg gehören nicht zum hanseatischen Geldadel. Aber die Welt ist dort in Ordnung. Ich war kürzlich dort und würde Kritiker gern zu einer Besichtigung einladen, damit sie sich davon überzeugen können.

Warum ist dann ausgerechnet Ihr Unternehmen so stark wie kein anderer Mietwohnungskonzern in die Kritik geraten?

Brennan: Auch andere Wohnungsunternehmen haben Phasen heftiger Angriffe erlebt. Mietervereine in Dresden und Hamburg sagen, dass es über die Gagfah nicht mehr Beschwerden gibt als über kommunale oder nicht gewerbliche Vermieter. Wenn die Bewohner wirklich alle unzufrieden wären, würden sie mit den Füßen abstimmen und scharenweise ausziehen. Doch das passiert nicht, die Fluktuation ist stabil bei elf bis zwölf Prozent. Die allermeisten unserer Kunden sind zufrieden.

Wieso ist dann der Anteil leer stehender Wohnungen bei der Gagfah in den zurückliegenden drei Jahren von 4,4 auf 5,2 Prozent gestiegen?

Brennan: Dieser Anstieg ist gewollt. Aus unserer Sicht sind rund fünf Prozent Leerstand eine gesunde Quote, weil es sich unternehmerisch nicht rechnet, diese um jeden Preis zu senken. Abseits der Ballungszentren müssten wir in manche Wohnung mehr Geld stecken, als wir über die Miete verdienen könnten.

Verbessern wollen Sie also nichts?

Brennan: Doch. Die Gagfah muss offener werden, denn wir haben eine gute Story zu erzählen. Zudem wollen wir in diesem Jahr insgesamt 90 Millionen Euro investieren. Das entspricht je Quadratmeter 23 Prozent mehr als 2010, also knapp zehn Euro.

"Im Mittelfeld der Branche"

 Damit liegen Sie immer noch unter dem Branchendurchschnitt.

Brennan: Es gibt keine allgemeingültige Faustregel, wie viel man mindestens in Instandhaltung und Sanierung investieren muss. Es kommt auf das konkrete Portfolio an. Wir vermieten die gleichen Wohnungen, die vorher von der öffentlichen Hand vermietet wurden. Auch die kommunalen Bestände hatten Probleme, deshalb mussten wir viel Geld reinstecken. In den zurückliegenden fünf Jahren sind im Schnitt jährlich über zwölf Euro je Quadratmeter in Modernisierung und Renovierung geflossen. Insgesamt betrachtet dürften wir damit gut im Mittelfeld der Branche liegen.

Ihr Geschäftsbericht nennt für die Vorjahre niedrigere Werte. Danach haben Sie 2009 und 2010 je Quadratmeter nur etwa halb so viel ausgegeben wie in den beiden Jahren davor, nämlich sechs bis sieben Euro.

Brennan: Wir geben für Instandhaltung wesentlich mehr aus, als der Geschäftsbericht formal ausweist, weil dort unsere Instandhaltungs-Töchter herausgerechnet sind. Dennoch haben Sie recht, dass die Ausgaben 2009 und 2010 niedriger waren: Wir haben ganz bewusst weniger investiert. Wir mussten die Liquidität schonen, um das Unternehmen durch die schwerste Wirtschaftskrise der Nachkriegszeit zu bringen. Und wir haben dabei unsere wesentlichen Kennzahlen stabil gehalten.

Trotzdem hat die Gagfah gleichzeitig hohe Dividenden an ihre Mutter in Luxemburg ausgeschüttet – 2009 mehr als 180 Millionen Euro. Das frisst doch Liquidität und wirtschaftliche Substanz.

Brennan: Wir haben in keinem Quartal mehr ausgeschüttet, als wir verdient haben. Die Dividende ist für uns keine heilige Kuh. Im vergangenen Jahr wurden die Ausschüttungen auf rund 112 Millionen Euro gekürzt und in den ersten beiden Quartalen 2011 ganz eingestellt, um Geld für Investitionen, Finanzierungen und andere wertsteigernde Maßnahmen zu haben.

"Privatisierung war nie unser Hauptgeschäft"

Mit welchen Erwartungen ist der Gagfah-Eigentümer Fortress nach Deutschland gekommen?

Brennan: Soweit das Management dies beantworten kann, augenscheinlich mit der Erwartung einer stabilen Rendite. Die haben wir geliefert – und wollen es weiter tun.

Die Aussicht auf rasant steigende Immobilienwerte und hohe Erlöse aus dem Verkauf von Miet- als Eigentumswohnungen hat sich nicht erfüllt. Im zweiten Quartal 2011 mussten Sie Ihre Bestände um 31,7 Millionen Euro abwerten.

Brennan: Erstens: Die Abwertung war unwesentlich, sie betraf nur etwa 0,4 Prozent des Gesamtwerts unseres Bestandes. Zweitens: Privatisierung war nie unser Hauptgeschäft, sondern betrifft gerade einmal 10 000 ausgewählte Wohnungen. Von denen haben wir bereits 6000 verkauft – etwa 30 Prozent davon direkt an die bisherigen Mieter. Daneben haben wir mit Blockverkäufen – also größeren Einheiten von Mietwohnungen – bisher 1,2 Milliarden Euro erlöst. In diesem Jahr wollen wir etwas mehr Druck machen mit der Privatisierung und Wohnungen im Wert von vielleicht 300 Millionen Euro verkaufen.

Vom Markt abgehängt Quelle: Thomson Reuters

Die Gagfah wächst also nicht mehr?

Brennan: Unser Wohnungsbestand ist im letzten Quartal nicht gewachsen, dafür aber unsere Mieten um 1,4 Prozent. Wachsen wollen wir auch mit Dienstleistungen für andere Immobilienunternehmen wie Hausmeisterservice oder Winterdienst. Wichtiger als Größenwachstum ist für uns momentan aber, die Lücke zwischen Börsen- und Unternehmenswert zu schließen. Der Kurs liegt aktuell nur bei gut vier Euro, während das Nettovermögen zwölf Euro je Aktie beträgt.

Ist der niedrige Börsenkurs der Grund, warum die Gagfah jetzt Anteile im Wert von bis zu 75 Millionen Euro von den Aktionären zurückkaufen will – oder soll das Unternehmen bald von der Börse genommen werden?

Brennan: Kurzfristig wollen wir mit dem Rückkaufprogramm zu einer adäquateren Bewertung der Aktie beitragen. Langfristig könnte ein Rückzug von der Börse im besten Interesse der Gesellschaft sein – eine Entscheidung ist aber noch nicht gefallen.

Profitieren Sie bei Verkäufen vom aktuellen deutschen Immobilienboom?

Brennan: Ja, unter anderem in richtig heißen Märkten wie Hamburg, Berlin und anderen Großstädten. In den zurückliegenden sechs bis neun Monaten sind vermehrt Interessenten von sich aus auf uns zugekommen und haben gefragt, ob wir Wohnungen zu verkaufen haben.

Die Gagfah hat hohe Schulden – 2013 müssen Sie Kredite in Höhe von 3,4 Milliarden Euro neu finanzieren. Wie laufen die Verhandlungen mit den Banken?

Brennan: Die Finanzierungsmargen haben sich seit der Finanzkrise verschlechtert, dafür ist der Basiszins der Banken gesunken. Die Gespräche laufen. Im Ergebnis könnte ich mir einen Mix verschiedener Instrumente vorstellen, zumal unsere Finanzierungen in voneinander unabhängige Tranchen gestückelt sind. Das kann hier ein Neukredit sein und dort die Verlängerung des Altkredites. Wir können unsere Refinanzierung sicherstellen, wollen aber den bestmöglichen Zeitpunkt erwischen.

"Wir schulden der Stadt nichts"

Der Rechtsstreit mit Dresden geht nun in die nächste Runde. Die Stadt verlangt eine Milliarde Euro Vertragsstrafe, weil die Gagfah gegen Sozialklauseln verstoßen habe.

Brennan: Dresden will die Gagfah als Sündenbock mit tiefen Taschen missbrauchen. Die Stadt hat sich mit dem Milliardenerlös aus dem Verkauf ihrer Wohnungsgesellschaft aller Schulden entledigt, jetzt braucht der Kämmerer schon wieder neues Geld. Aber wir schulden der Stadt nichts. Wir haben die Sozialcharta eingehalten und keinen Schaden verursacht. Das ergibt sich auch aus einem von der Stadt beauftragten, aber von dieser nicht veröffentlichten Treuhandgutachten.

Die Kommunen stehen unter Privatisierungsdruck. Würden Sie trotz des Dresdner Rechtsstreits weiter Wohnungen aus öffentlichem Besitz kaufen?

Brennan: Ja, denn wir haben insgesamt sehr gute Erfahrungen auf dem deutschen Markt gemacht und sind an selektiven Zukäufen immer interessiert. So sehen wir uns natürlich das Wohnungsportfolio an, das die Landesbank Baden-Württemberg jetzt verkaufen will. 

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