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Gewerbeimmobilien Exklusiv-Umfrage: Hamburg und München sind die Top-Standorte

Eine Exklusiv-Umfrage vor der Branchenmesse Mipim in Cannes zeigt: Das düstere Stimmungsbild bei den Gewerbeimmobilien in Deutschland hellt sich leicht auf. Hamburg und München sind die attraktivsten Standorte. Stuttgart und Frankfurt haben an Attraktivität eingebüßt, die Region Düsseldorf/Köln/Bonn holt auf.

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Die Baustelle des

Der Stolz auf den Deal ist unüberhörbar. „Deutschlands größte Einzeltransaktion seit fast zwei Jahren“ habe die HIH Hamburgische Immobilien Handlung gemeinsam mit dem Partner RFR Holding „unter Dach und Fach gebracht“, freute sich der Leiter der HIH-Immobilientransaktionen, Hanno Lehmann, vor wenigen Tagen. Den Kaufpreis verrät Lehmann nicht. Immobilienexperten gehen aber davon aus, dass der Siemens-Pensionsfonds seinen Büro- und Gewerbepark München Perlach für rund 350 Millionen Euro an das Joint Venture unter Führung der HIH verkauft hat. Siemens mietet die 36 Gebäude anschließend zurück. Die HIH – im Unternehmensverbund der Hamburger Privatbank M.M.Warburg für das Immobiliengeschäft zuständig – verspricht ihren Anlegern für dieses Geschäft eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 9,5 Prozent pro Jahr. Für 80 Prozent des Anlagevolumens hat sie schon Investoren gefunden – auch Privatinvestoren, die mit mindestens 500.000 Euro dabei sind.

Ist das nun – in der Woche vor der internationalen Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes – das Signal für das Ende der Krise im deutschen Immobilienmarkt? Nicht wirklich, obwohl die Talsohle wohl erreicht ist. „Zurzeit sind nur wenige Käufer in der Lage, so ein Investment zu finanzieren“, sagt HIH-Chefeinkäufer Lehmann. Zu erwarten sei, dass die wenigsten Immobiliengeschäfte über 100 Millionen Euro hinausgehen und dass vor wenigen Jahren noch selbstverständliche Deals über dreistellige Millionensummen auch 2010 die Ausnahme bleiben.

Aber es gibt Hoffnung: Das extrem düstere Stimmungsbild in der Gewerbeimmobilienszene von Anfang 2009 hellt sich leicht auf. Das zeigen die Ergebnisse des Expertenpanels Gewerbeimmobilienmarkt, welche das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Bonn seit 2007 halbjährlich durchführt und dessen aktuelle Ergebnisse die WirtschaftsWoche in Teilen exklusiv veröffentlicht (siehe Grafiken auf den folgenden Seiten).

„Wir hatten zwar keine Massenentlassung und blieben profitabel“, stöhnt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland, „aber von meinen 25 Jahren in dieser Branche war 2009 das härteste.“ Der Chef des bundesweit führenden Beratungsunternehmens für Gewerbeimmobilien erlebte mit, wie die Bürovermietung in den acht wichtigsten deutschen Großstädten um gut ein Viertel auf 2,6 Millionen Quadratmeter stürzte. Das Verkaufsvolumen brach laut BNP auf einen Tiefpunkt von gut 10,5 Milliarden Euro ein. Als die Finanzkrise 2008 ausbrach, war es noch doppelt so viel – nach 50 Milliarden Euro im Boomjahr 2007.

Stagnierende Mieten

Büro: Steigende Nachfrage, sinkende Mieten

Für 2010 prognostiziert BNP Paribas nun ein Transaktionsvolumen von 15 Milliarden Euro. Rösler schließt daraus, 2010 werde „nicht mehr ganz so schlimm: Bei den Transaktionen nähern wir uns allmählich wieder dem langjährigen Durchschnitt, die Bürovermietung bleibt aber auf niedrigem Niveau“.

Das passt zur Stimmung in der gesamten deutschen Gewerbeimmobilienbranche, wie die BBSR-Studie zeigt. Neben dem Immobilienkonjunktur-Index der Beratungsgesellschaft King Sturge, der sich als Frühindikator der Branche etabliert hat, ist das BBSR-Panel der wohl differenzierteste Einblick in die Psyche der Immobilienprofis. Und das BBSR ist als Forschungseinrichtung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung unternehmensunabhängig. Befragt wurden Anfang 2010 online und anonym 478 Gewerbeimmobilienakteure aus sämtlichen Marktsegmenten. Danach steigt die Zahl derer, die eine Nachfragebelebung in den Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel erwarten, um jeweils rund acht Prozentpunkte. Der Anteil derjenigen, die zunehmende Leerstände fürchten, sinkt um sechs bis neun Prozentpunkte. Nach wie vor erwarten die Profis aber stagnierende Mieten.

„Viel verdeckter Leerstand“

Alles in allem signalisiert die Umfrage des BBSR zarte Erholungsansätze auf sehr niedrigem Niveau – und Skepsis.

Die ist berechtigt. Risiken drohen etwa aus Übersee. Überbewertete US-Gewerbeimmobilien schlummern auch als Zeitbomben in den Portfolios deutscher Banken. Ihre Neubewertung könnte noch einmal die internationalen Finanzmärkte erschüttern.

Verstärkt in Logistikimmobilien investieren

Einzelhandel: Zu viel Angebot, zu wenig Mieter

Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt der Konjunktur mit sechs bis zwölf Monaten Verzögerung folgt und von der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt abhängt. BNP-Manager Rösler: „Noch haben alle Angst, dass nach der Kurzarbeit die Arbeitslosigkeit weiter anwächst.“ Das hätte Folgen für den Büromarkt: Weniger Mitarbeiter bedeutet in den Unternehmen weniger Raumbedarf und bewirkt eine schwächere Nachfrage nach Büroflächen. „Da gibt es“, vermutet Immobilienfachmann Martin Schramm, Vorstandssprecher der Hamburger Garbe Logistic, „viel verdeckten Leerstand.“

Schramms Unternehmen ist führend bei der Entwicklung von Logistikimmobilien und realisierte 2009 Projekte wie das Verteilzentrum für den US-Maschinenhersteller Caterpillar in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg. „Immer mehr Immobilienverantwortliche von großen Versicherungen, aber auch Fonds und Privatinvestoren investieren verstärkt in Logistikimmobilien“, sagt Schramm. Grund: Die Renditen sind attraktiv. Die Spitzenrenditen im Logistikbereich gibt der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle für 2009 mit 7,45 Prozent an – Einzelhandelsimmobilien bringen 5,94 Prozent, Bürohäuser nur 5,45 Prozent.

„Das spekulative Bauen ist tot“

Logistik: Geringerer Leerstand, anhaltende Skepsis

Trotzdem konstatiert Alexander Nehm von der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services in Nürnberg auch bei Logistikimmobilien „einen extremen Einbruch“. Die Projektentwickler hätten „massiv Jobs und Kapazitäten abgebaut“. Und: „Wenn gebaut wird, dann nicht mehr spekulativ, das ist tot– ohne sicheren Mieter macht das keiner mehr.“

Die Gefahr, dass in einer Flaute zuvor geplante Objekte fertig werden und das Angebot vergrößern, ist bei Lager- und Umschlagshallen eher gering. Während Planung und Bau von Büroimmobilien Jahre dauern, sind viele Logistikimmobilien in drei, vier Monaten hochgezogen.

Aber Altlasten gibt es. Die größten Brocken stammen aus dem Nachlass des Versandhändlers Quelle. Die legendäre Gründerin Grete Schickedanz hatte 1991 noch persönlich den Bau des neuen Logistikzentrums des Versandhauses in Leipzig angeordnet. Für eine Milliarde Mark wurde im Leipziger Norden das damals modernste Versandzentrum der Welt auf die grüne Wiese gesetzt, Autobahnanschluss inklusive. Nun sucht die französische Investmentbank Natixis, der die Immobilie gehört, nach Mietern.

Noch trister ist das Bild am Quelle-Stammsitz in Nürnberg: Ummantelt von einer gelblich trüben Klinkerfassade, schlängelt sich entlang der Fürther Straßen im Westen der Stadt das Quelle-Versandzentrum. Auf mehr als 225.000 Quadratmeter Fläche wurden hier über Jahrzehnte die blauen Warenpakete des Quelle-Versands geschnürt. Nun fahnden die Stadt und der kanadische Fonds Homburg als Besitzer nach neuen Nutzungsmöglichkeiten für die Spezialimmobilie. Im Herbst will dort ein Privatgymnasium mit dem Unterricht beginnen. Bleiben noch 222.000 vermietbare Quadratmeter.

Zahl der Shoppingcenter wächst

Die Folgen der Karstadt-Quelle-Pleite in Form leerer Hertie- und Karstadt-Filialen beeinflussen zwar auch den Markt für Einzelhandelsimmobilien. Trotzdem ist der Preis der Läden bei Verkäufen weitgehend stabil. Andreas Quint, Deutschland-Chef bei Jones Lang LaSalle, sieht sie wegen ihrer meist zehnjährigen Mietverträge zunehmend als gesuchte Anlageobjekte. Die Mietpreise seien dagegen fünf bis zehn Prozent niedriger als im Vorjahr, wenn Mietverträge neu verhandelt werden: „In schlechten Lagen stehen auch mal Läden leer.“ Die Umsätze auf dem deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien beziffert Jones Lang LaSalle für 2009 auf 2,92 Milliarden Euro. Das ist nicht mal halb so viel wie 2008, als es 6,05 Milliarden Euro waren. Insgesamt repräsentieren Handelsobjekte rund 28 Prozent des Transaktionsvolumens von Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr.

Weiterhin wächst die Zahl der Shoppingcenter. In den kommenden drei Jahren werden hierzulande mehr als 50 neue Einkaufszentren eröffnen, erwartet das Handelsforschungsinstitut EHI. Nicht nur Branchengrößen wie die Hamburger ECE und mfi aus Essen planen Kaufkathedralen. Auch der portugiesische Center-Entwickler Sonae Sierra drängt nach Deutschland. Gerade haben die Portugiesen, die weltweit 51 Shoppingcenter betreiben, das Loop5 in Weiterstadt bei Darmstadt eröffnet. Bei der Frage im BBSR-Panel, welche Einzelhandels-Betriebsformen Wachstumspotenzial haben, schnitten die Shoppingcenter allerdings nur mit dem viertbesten Ergebnis ab – den Factory Outlet Centern (Fabrikverkäufe) trauen die Experten mehr zu.

„Abriss kann eine Lösung sein“

Elbe vor Isar

Auch nach der Attraktivität von Immobilienstandorten fragte das Expertenpanel. Klares Ergebnis: Das Rhein-Main-Gebiet mit der Bankenmetropole Frankfurt ist abgeschlagen Dritter hinter den Spitzenreitern Hamburg und München.

Kein Wunder: In Frankfurt ist der Markt für Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2007 um 93 Prozent auf 330 Millionen Euro abgesackt. Zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen leer – was 20 Prozent Leerstandsquote bedeutet. „In manchen Fällen wird eine Nutzungsänderung oder ein Abriss die wirtschaftlichste Lösung sein“, fürchtet Planungsdezernent Edwin Schwarz. Das Mertonviertel etwa verlassen die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, die ins bombastische Airrail-Center am Flughafen umzieht, deren Konkurrent PriceWaterhouseCoopers und einige Büros der Deutschen Bundesbank.

Kochen auf Sparflamme

In Frankfurt ist die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze mit 464.000 extrem hoch angesichts von 665.000 Einwohnern. Zudem ist der Branchenmix finanzlastig. Dadurch ist die Rhein-Main-Metropole stärker als andere deutsche Großstädte abhängig vom Auf und Ab des Büromarkts. Das schlägt in dieser Krise besonders durch.

Die Immobilienbranche kocht also weiter auf Sparflamme – auch auf der Messe in Cannes, wo die großen Immobilienakteure aus aller Welt für Plausch und Partys Luxusboote anmieten, die dann großflächig mit dem Firmennamen dekoriert im Yachthafen dümpeln. In diesem Jahr dürften es ein paar Schiffe weniger sein. Immer mehr Mipim-Teilnehmer schlüpfen inzwischen lieber preisgünstig bei einem Gemeinschaftsstand ihrer Stadt unter, statt selbst einen zu buchen. Unter ähnlichem Schwund leidet die im Herbst in München stattfindende Mipim-Konkurrenzmesse Expo Real in München.

„Sechs weniger in Cannes“

Wenn Mipim-Veranstalter Reed Exhibitions die Hoffnung verbreitet, er könne das Besucherniveau des Vorjahres halten, ist das wohl Zweckoptimismus. 2008 waren es noch 29.000 zahlende Besucher, die sich die dreitägige Messe an der frühlingswarmen Côte d’Azur nicht entgehen ließen. 2009 kamen nur 18.000 zahlende Besucher. Experten wie Neil Turner, Geschäftsführer von Schroder Property in Frankfurt – deutscher Ableger einer der führenden Immobilien-Investmentgesellschaften Europas –, erwarten nun einen weiteren Rückgang.

Turner selber schickt diese Woche drei Mitarbeiter nach Cannes. Früher waren es mal „neun oder zehn“. BNP Paribas-Immobilienchef Rösler kommt mit 90 Mitarbeitern – 15 Prozent weniger als 2009. Und da hatte Rösler sein Cannes-Team schon um 20 Prozent abgespeckt.

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