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Gewerbeimmobilien Exklusiv-Umfrage: Hamburg und München sind die Top-Standorte

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Verstärkt in Logistikimmobilien investieren

Einzelhandel: Zu viel Angebot, zu wenig Mieter

Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt der Konjunktur mit sechs bis zwölf Monaten Verzögerung folgt und von der Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt abhängt. BNP-Manager Rösler: „Noch haben alle Angst, dass nach der Kurzarbeit die Arbeitslosigkeit weiter anwächst.“ Das hätte Folgen für den Büromarkt: Weniger Mitarbeiter bedeutet in den Unternehmen weniger Raumbedarf und bewirkt eine schwächere Nachfrage nach Büroflächen. „Da gibt es“, vermutet Immobilienfachmann Martin Schramm, Vorstandssprecher der Hamburger Garbe Logistic, „viel verdeckten Leerstand.“

Schramms Unternehmen ist führend bei der Entwicklung von Logistikimmobilien und realisierte 2009 Projekte wie das Verteilzentrum für den US-Maschinenhersteller Caterpillar in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg. „Immer mehr Immobilienverantwortliche von großen Versicherungen, aber auch Fonds und Privatinvestoren investieren verstärkt in Logistikimmobilien“, sagt Schramm. Grund: Die Renditen sind attraktiv. Die Spitzenrenditen im Logistikbereich gibt der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle für 2009 mit 7,45 Prozent an – Einzelhandelsimmobilien bringen 5,94 Prozent, Bürohäuser nur 5,45 Prozent.

„Das spekulative Bauen ist tot“

Logistik: Geringerer Leerstand, anhaltende Skepsis

Trotzdem konstatiert Alexander Nehm von der Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services in Nürnberg auch bei Logistikimmobilien „einen extremen Einbruch“. Die Projektentwickler hätten „massiv Jobs und Kapazitäten abgebaut“. Und: „Wenn gebaut wird, dann nicht mehr spekulativ, das ist tot– ohne sicheren Mieter macht das keiner mehr.“

Die Gefahr, dass in einer Flaute zuvor geplante Objekte fertig werden und das Angebot vergrößern, ist bei Lager- und Umschlagshallen eher gering. Während Planung und Bau von Büroimmobilien Jahre dauern, sind viele Logistikimmobilien in drei, vier Monaten hochgezogen.

Aber Altlasten gibt es. Die größten Brocken stammen aus dem Nachlass des Versandhändlers Quelle. Die legendäre Gründerin Grete Schickedanz hatte 1991 noch persönlich den Bau des neuen Logistikzentrums des Versandhauses in Leipzig angeordnet. Für eine Milliarde Mark wurde im Leipziger Norden das damals modernste Versandzentrum der Welt auf die grüne Wiese gesetzt, Autobahnanschluss inklusive. Nun sucht die französische Investmentbank Natixis, der die Immobilie gehört, nach Mietern.

Noch trister ist das Bild am Quelle-Stammsitz in Nürnberg: Ummantelt von einer gelblich trüben Klinkerfassade, schlängelt sich entlang der Fürther Straßen im Westen der Stadt das Quelle-Versandzentrum. Auf mehr als 225.000 Quadratmeter Fläche wurden hier über Jahrzehnte die blauen Warenpakete des Quelle-Versands geschnürt. Nun fahnden die Stadt und der kanadische Fonds Homburg als Besitzer nach neuen Nutzungsmöglichkeiten für die Spezialimmobilie. Im Herbst will dort ein Privatgymnasium mit dem Unterricht beginnen. Bleiben noch 222.000 vermietbare Quadratmeter.

Zahl der Shoppingcenter wächst

Die Folgen der Karstadt-Quelle-Pleite in Form leerer Hertie- und Karstadt-Filialen beeinflussen zwar auch den Markt für Einzelhandelsimmobilien. Trotzdem ist der Preis der Läden bei Verkäufen weitgehend stabil. Andreas Quint, Deutschland-Chef bei Jones Lang LaSalle, sieht sie wegen ihrer meist zehnjährigen Mietverträge zunehmend als gesuchte Anlageobjekte. Die Mietpreise seien dagegen fünf bis zehn Prozent niedriger als im Vorjahr, wenn Mietverträge neu verhandelt werden: „In schlechten Lagen stehen auch mal Läden leer.“ Die Umsätze auf dem deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien beziffert Jones Lang LaSalle für 2009 auf 2,92 Milliarden Euro. Das ist nicht mal halb so viel wie 2008, als es 6,05 Milliarden Euro waren. Insgesamt repräsentieren Handelsobjekte rund 28 Prozent des Transaktionsvolumens von Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr.

Weiterhin wächst die Zahl der Shoppingcenter. In den kommenden drei Jahren werden hierzulande mehr als 50 neue Einkaufszentren eröffnen, erwartet das Handelsforschungsinstitut EHI. Nicht nur Branchengrößen wie die Hamburger ECE und mfi aus Essen planen Kaufkathedralen. Auch der portugiesische Center-Entwickler Sonae Sierra drängt nach Deutschland. Gerade haben die Portugiesen, die weltweit 51 Shoppingcenter betreiben, das Loop5 in Weiterstadt bei Darmstadt eröffnet. Bei der Frage im BBSR-Panel, welche Einzelhandels-Betriebsformen Wachstumspotenzial haben, schnitten die Shoppingcenter allerdings nur mit dem viertbesten Ergebnis ab – den Factory Outlet Centern (Fabrikverkäufe) trauen die Experten mehr zu.

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