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Gewerbeimmobilien Immobilienbranche: Jeder hat Angst

Notverkäufe, knappe Kredite, halb so viele Immobiliendeals – und bange Blicke Richtung 2009. Die weltweite Finanzkrise beschleunigt den Umbruch in der Immobilienbranche.

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Privatimmobilie in den USA: Quelle: AP

An manchem Messe-Stand auf der Expo Real in München dürfte nur noch Galgenhumor helfen. Die Experten der Hypo Real Estate Bank etwa (Slogan: The architects of finance) werden von diesem Montag an auf 108 Quadratmetern Gesprächspartner treffen, die ihnen dazu gratulieren, dass es die Hypo Real Estate überhaupt noch gibt. Steuerzahler und andere Banken retten das Institut mit bis zu 35 Milliarden Euro.

Beim größten internationalen Aussteller könnten sich die Repräsentanten mit Wodka trösten. Eigentlich wollten Moskaus Stadtobere auf 500 Messe-Quadratmetern ihre wachsende Skyline feiern. Nun dürfte es eher darum gehen, welcher der Türme überhaupt noch gebaut wird. Moskaus Projektentwicklern fehlen Kredite, die Mirax-Gruppe etwa storniert Projekte wie ein Vier-Milliarden-Dollar-Bauvorhaben an der Bahnstrecke Moskau–Kiew.

Die Finanzkrise „schwappt gerade ein bisschen nach Europa rüber“, befindet Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung beim Immobilien-Dienstleister Atisreal mit feiner Untertreibung. Die Zahl der neuen Projekte und der Transaktionen geht zurück, die Gewerbeimmobilienpreise geben nach, und wer jetzt ein neues Bürohaus bauen will, muss mehr eigenes Geld mitbringen und höhere Zinsen zahlen.

Betroffen sind alle, nur nicht alle gleich hart

„Bei den Investoren herrscht große Verunsicherung, weil niemand weiß, wie es mit der Finanzmarktkrise weitergeht“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer von Dr. Lübke Immobilien. Das sei der Hauptgrund etwa „für die Talfahrt der Immobilienaktien“. „Die bekannten Mechanismen sind zurzeit außer Kraft“, skizziert Ulrich Höller, Vorstandschef der Unternehmensgruppe Deutsche Immobilien Chancen (DIC), die Lage.

Betroffen sind alle, nur nicht alle gleich hart. Nach Schätzung des Beratungsunternehmens Atisreal wird sich das Transaktionsvolumen von 60 Milliarden Euro 2007 im laufenden Jahr auf 27 bis 32 Milliarden Euro halbieren. Die finanzierende Bank als „dritte Instanz“ neben Käufer und Verkäufer spiele eine immer stärkere Rolle, sagt Atisreal-Chef Rösler: Banken lassen ausgehandelte Geschäfte platzen. Reichte früher eine solide Marktprognose, um die Finanzierung für ein Objekt zu bekommen, sind heute konkrete Vorvermietungen gefragt. Eine Finanzierung mit 90 Prozent Fremdkapital – vor zwei Jahren üblich – ist ausgeschlossen. Und kommt eine Finanzierung zustande, sind die Kredite viel teurer.

Wer im Boom mit hohem Kreditanteil gekauft hat und jetzt die Anschlussfinanzierung braucht, kommt in die Bredouille wie mancher kleine Hausbesitzer: Er muss verkaufen, auch mit Verlust. Von Notverkäufen und Preisrückgang profitieren die offenen Immobilienfonds. Sie sind, sagt Atisreal-Chef Rösler, „die Gewinner der letzten zwei, drei Jahre“. Viele von ihnen bereinigten ihr Portfolio noch zu guten Preisen. Ihnen vertrauen die Anleger noch ihre Vermögen an. Mit dem Geld aus der Kriegskasse, so Rösler, decken die Fondsgesellschaften sich nun preiswert ein: „Eine komfortable Situation.“

Wer es sich leisten kann, verzichtet auf einen Verkauf, wie etwa das Bundesfinanzministerium, das eigentlich die Treuhandliegenschaftgesellschaft TLG in Berlin privatisieren wollte. Rund 1,5 Milliarden Euro sollte das in die Bundeskasse spülen. Der Preis wäre aber zurzeit nicht zu erzielen.

Allerdings fallen die Verwerfungen hierzulande noch glimpflich aus: Weil die deutschen Immobilienpreise im internationalen Vergleich noch nicht überhitzt waren, sinken sie nur moderat. Bei neuen Transaktionen müssten Verkäufer vom Spitzen-Marktpreis des Vorjahres zurzeit mindestens „10 bis 15 Prozent Abstriche machen“, sagt DIC-Chef Höller. Er sieht die Veränderungen nicht nur negativ. Es komme zu einem Konzentrationsprozess, bei dem „mehrere Marktteilnehmer verschwinden und diversifizierte Geschäftsmodelle von fokussierten ersetzt werden“. Für den 42-Jährigen ist das eine überfällige „Professionalisierung des deutschen Immobilienmarktes, nun beschleunigt durch die Finanzmarktkrise“. Doch ob die Entwicklung letztlich stabilisierend oder desaströs ausgeht, hängt wiederum von Amerika ab. Wen reißt die Krise dort noch mit? Wie dramatisch wird die Rezession?

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