Immobilienstudie : „Einzelhandelsimmobilien haben das Tal der Tränen hinter sich“

Verrammelte Läden, trostlose Fußgängerzonen? Tatsächlich ist die Lage deutlich besser als die Stimmung. Das zeigt eine exklusive Studie zur Entwicklung der Einkaufsstraßen in 141 deutschen Städten.

Trostlose Fußgängerzone?

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Die Stimmung ist frostig im deutschen Einzelhandel. Egal, ob bei der Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof, bei den Schuhfilialisten Reno, Görtz und Salamander, der Modekette Gerry Weber – überall machen Läden dicht, werden Mitarbeiter entlassen. Und mit jeder neuen Schließung verfestigt sich der Eindruck, dass die Lücken in den deutschen Einkaufsstraßen größer werden und bald überall verschlossene Ladentüren und verklebte Schaufenster das Bild der Innenstädte prägen. Verrammelte Läden, trostlose Fußgängerzonen? 

Das passt zum derzeitigen Krisenbild des Landes. Und tatsächlich musste der innerstädtische Einzelhandel in den vergangenen Jahren kämpfen. Doch nun zeichne sich eine neue Phase der Entwicklung ab, sagt Iris Schöberl, Immobilienexpertin und Geschäftsführerin von Columbia Threadneedle Real Estate Partners in Deutschland.

Die Tochterfirma eines großen amerikanischen Vermögensverwalters hat gemeinsam mit der Immobilienberatungsfirma Bulwiengesa die Entwicklung der Einkaufsmeilen von 141 Mittel- und Großstädten analysiert. Ein Kernergebnis des „Highstreet Report 2023“, der der WirtschaftsWoche exklusiv vorliegt: „Einzelhandelsimmobilien haben das Tal der Tränen hinter sich“, sagt Expertin Schöberl. 

Demnach sank die Zahl der Geschäfte zuletzt nur noch um 0,4 Prozent. „Das waren in Summe rund 70 Läden“, sagt Schöberl – von insgesamt rund 19.525 Shops. Eine flächendecken Verödung der Fußgängerzonen sieht jedenfalls anders aus. 

Sind sterbende Citys und Ladenschließungen also doch nur ein Medienphantom? Nicht unbedingt. Zum einen ist die Gesamtzahl der Läden „seit 2020 um beachtliche 4,2 Prozent zurückgegangen“, erst jetzt lässt der Abwärtstrend nach. Zum anderen wurden für die Studie nur Einkaufsmeilen und innerstädtische Shoppingcenter in deutschen Städten untersucht, deren Einwohnerzahl mindestens 70.000 beträgt. Kleinere Städte blieben außen vor.

Zudem muss zwischen Geschäftsschließungen und Leerständen unterschieden werden. „Klar, das Ladensterben ist weiter ein Thema, viele Händler stecken in der Krise“, sagt Schöberl. Aber insgesamt seien Deutschlands Einkaufsstraßen oft robuster als es angenommen wird. „Ihre Anziehungskraft für Verbraucher ist nach wie vor groß, so dass einzelne Lücken durch neue Geschäfte geschlossen werden.“

Action und Pepco: Expansion der Billigketten

Auch die Städte selbst hätten nach Corona reagiert und seien „inzwischen öfter bereit, drohende Leerstände über Zwischennutzungen und eigene Anmietungen zu verhindern“. Sinnvoll „wäre es nun noch, das Planungsrecht auf eine flexiblere Entwicklung im Bestand hin anzupassen“, empfiehlt Schöberl. 

Doch trotz aller bürokratischen Hemmnisse tut sich gerade einiges. So nutzen derzeit vor allem Billiganbieter die Gunst der Stunde, um zu expandieren. Etwa der polnische Nonfood-Discounter Pepco, der Kleidung, Dekoartikel sowie Spielwaren für Tier und Kind verkauft. Wichtigstes Kriterium ist dabei stets der Preis. Schließlich müssten Verbraucher angesichts der hohen Inflation mehr denn je darauf achten, „für ihr Geld möglichst viel zu bekommen“, sagte erst kürzlich ein Unternehmenssprecher. Pepco sieht darin „eine große Chance“. Und die will sich der Discounter nicht entgehen lassen: „Langfristig ist der Plan, deutschlandweit bis zu 2000 Filialen zu eröffnen.“ 

Nicht minder ambitioniert klingen die Expansionsziele der Kleinkaufhauskette Woolworth, die Anfang Juni in Hamburg ihre 600. Filiale eröffnet hat. Mittelfristig hält das Management 1000 Standorte für realistisch. Auch Haushaltsdiscounter Action sieht „großes Potenzial für den deutschen Markt“. Konkret wollen die Niederländer am 21. September die Eröffnung der 500. Filiale in Deutschland feiern.

Kurzum: Bei den Niedrigpreisstrategen herrscht gerade Goldgräberstimmung. Kein Wunder: „Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien sind gefallen, wodurch die Citys etwa für discountorientierte Handelsunternehmen interessanter werden“, sagt Expertin Schöberl. „Sie können inzwischen Standorte anmieten, die sich für sie vor ein paar Jahren noch nicht gerechnet haben.“  

Neue Mieter gesucht

Auch sonst wandeln sich die Ladentypen in die Zentren. „Generell sehen wir Veränderungen in der Mieterstruktur: Vor allem Gastronomen und Gesundheitsdienstleister drängen stärker in die Innenstädte“, sagt Schöberl. So habe die Zahl der Mieter im Gesundheitsbereich, darunter Optiker, Hörakustiker, Sanitätshäuser und Apotheken, seit 2020 um 12,2 Prozent zugenommen. Das Segment Gastronomie, die mit Abstand wachstumsstärkste Kategorie, verzeichnete dem Report zufolge sogar ein Plus von 22,9 Plus im Vergleich zu 2020.

Auch Mischformen aus Einzelhandel und Gastronomie liegen im Trend. So wollen gleich mehrere Anbieter mit sogenannten Convenience-Stores den deutschen Markt aufmischen, darunter die japanisch-amerikanische Handelskette 7-Eleven, die weltweit rund 83.000 solcher Filialen betreibt. Allein in Japan sind es mehr als 21.000 Läden. Wann genau das rot-grün-orange-weiße Logo der Kette hierzulande leuchten soll, steht noch nicht fest. Zunächst müssten Franchisepartner gefunden werden, teilt 7-Eleven mit.

Kurzum: Die Innenstädte und großen Einkaufsstraßen dürften in Zukunft wieder etwas bunter werden. Aus Sicht der Immobilienexpertin ist das auch gut so: „Finden Verbraucher in einer Einkaufsstraße nur noch die erwartbaren Standardgeschäfte der immer gleichen Handelsketten, wird das schnell langweilig.“ Die Mischung sei entscheidend: „Große Filialisten sind wichtig, ebenso wie lokale Anbieter, Gastronomen, Dienstleister und ganz neue Konzepte.“ 

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