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Luxusmarken Das große Schachern auf Deutschlands Luxusmeilen

Wer an Deutschlands Luxusmeilen vertreten sein will, muss auch was bieten. Mit hohen Mieten und Millionen-Ablösesummen erstreiten sich Dior, Prada und Co. ihren Platz an den Prestigelagen. Damit verdrängen sie den traditionellen Handel.

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Von Armani bis Zegna strömen internationale Luxusmarken an Deutschlands Nobelmeilen, wie der der Düsseldorfer Königsallee (Foto). Für einen Platz an den Prestigelagen sind sie bereit hohe Mieten und Millionensummen zur Ablöse der Vormieter zu zahlen. Quelle: AP

Geht Albert Eickhoff heute über die Düsseldorfer Königsallee, erkennt er den Luxusboulevard kaum wieder. „Vor 30 Jahren gab es noch mindestens 20 familiengeführte Einzelhandelsunternehmen an der Kö“, sagt der 78-Jährige. „Heute ist die Kö sehr stark fremdvermietet.“ Gerade am nördlichen Straßenabschnitt tummeln sich internationale Luxusmarken, wie Louis Vuitton, Gucci und Prada „Alles relativ anonym geführte Unternehmen“, kommentiert Eickhoff, der zu den renommiertesten Luxusmodehändler Deutschlands zählt. Auch er wird Ende März 2014 sein Geschäft an der Königsallee 30 schließen und es an Dior vermieten. „Es gibt Angebote im Leben, die man einfach nicht ablehnen kann“, sagt Eickhoff – ohne Details nennen zu wollen.

Das Beste oder nichts

Modekonzerne drängen deutschlandweit an die einschlägigen Luxusadressen – sei es an die Düsseldorfer Königsallee, die Münchner Maximilianstraße oder die Frankfurter Goethestraße. Der Meisterkreis, die Vereinigung der deutschen High-End-Branche, zählte 2012 in Deutschland 149 luxuriöse Monolabel-Stores. Im Vorjahr waren es noch 118. „Die Nachfrage wird nicht abnehmen“, sagt der Geschäftsführer der Düsseldorfer Immobilienberatung Comfort, Jürgen Kreutz. Denn die internationalen Luxuskonzerne, wie LVMH, Kering und Richemont, verzeichnen jährlich wachsende Gewinne und expandieren alle an die gleichen exklusiven Adressen. „Luxusmarken sind kompromisslos“, sagt Kreutz. „Es muss die Top-Lage sein oder gar nichts.“

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    Die beliebtesten Luxuswaren der Deutschen
    Platz 7: ChampagnerFranzösischer Schaumwein bildet laut der Studie der Unternehmensberatung Roland Berger das kleinste Segment im deutschen Luxusmarkt. 400 Millionen Euro setzte die Champagner-Branche vergangenes Jahr in Deutschland um. Das sich acht Prozent mehr als noch 2010. Laut Roland Berger soll der Umsatz künftig weiterhin leicht ansteigen, größere Sprünge prognostiziert die Unternehmensberatung bei den Gewinnen. Quelle: dpa
    Platz 6: MöbelOb Armani Casa, Ralph Lauren Home oder Fendi Casa - Luxusmodefirmen expandieren in den letzten Jahren auch ins Möbelsegment. Die Deutschen gaben 2011 rund 700 Millionen Euro für exquisite Einrichtungsgegenstände aus. das sind zehn Prozent mehr als 2010. Laut Roland Berger soll der Luxusmöbelmarkt weiter wachsen - ob bei Umsatz, Ergebnis, Investitionen oder Beschäftigten. Quelle: ZB
    Platz 5: UhrenDen größten Umsatzsprung verzeichnete der Uhrenmarkt in Deutschland: Um 28 Prozent legte der Umsatz für Chronografen auf 900 Millionen Euro zu. Roland Berger prognostiziert, dass der Umsatz weiter derart in die Höhe schnellen wird, selbes gilt für Investitionen und Neueinstellungen. Quelle: dpa
    Platz 6: Mode und AccessoiresEbenfalls beachtlich ist der Umsatzsprung bei Luxusmode: Ein Plus von 22 Prozent konnten Ballkleider, Designerbrillen und Maßanzüge verbuchen. Der Umsatz betrug vergangenes Jahr somit 1,2 Milliarden Euro. Mit derartigen Wachstumsraten soll es laut Roland Berger auch weiter gehen. Quelle: dpa
    Platz 3: Schmuck1,7 Millionen Euro betrug der Schmuckanteil des deutschen Luxusmarkts. Damit erwirtschaftete die Branche 2011 in Deutschland 24 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Aufwärtstrend soll anhalten. Quelle: dpa
    Platz 2: Parfüm und KosmetikFür einen guten Duft lassen die Deutschen gerne etwas mehr springen. Parfümerie und Kosmetika machen mit 2,8 Millionen Euro den zweitgrößten Anteil am deutschen Luxusmarkt aus. Verglichen mit den anderen kleineren Segmenten ist das Wachstum jedoch recht klein: Drei Prozent betrug es 2011. Zukünftig soll es für die Branche jedoch laut Roland Berger stärker aufwärts gehen. Quelle: dpa
    Platz 1: AutomobileSein Auto ist des Deutschen liebstes Kind - dementsprechend ist die Automobilbranche auch im Luxusmarkt das stärkste Segment. 5,1 Milliarden Euro groß nach einem Umsatzanstieg von 19 Prozent. So soll es nach Roland Berger mit der Branche auch weiter gehen, vor allem bei Investitionen und Beschäftigten soll sie demnächst besonders zulegen. Quelle: REUTERS

    Zwei Mietverträge für das Neubauprojekt One Goetheplaza an der Frankfurter Goethestraße sind beispielsweise immer noch nicht unterschrieben – obwohl mit Nespresso dort schon am 30. September der erste Einzelhändler eröffnet hat. Die beiden Ladenlokale liegen allerdings auch nicht zur luxuriösen Goethestraße, sondern zum Goetheplatz. Die begehrte Adresse ist mit Louis Vuitton nur einem Mieter vorenthalten.

    Millionensummen sind der "Schlüssel"

    Um sich bei der Konkurrenz um Ladenflächen durchzusetzen, spiele die Luxuskonzerne ihre Finanzkraft aus: Sie bieten hohe Mietzahlungen – und legen gerne noch ein sogenanntes „Key Money“, zu deutsch Schlüsselgeld, oben drauf. Wie es festgelegt wird und ob es an den Vormieter oder den Immobilienbesitzer fließt, wechselt von Fall zu Fall. Grundsätzlich gilt: Je höher die Mieten in der Umgebung steigen und je länger der Vertrag des Vormieters noch läuft, desto höher ist auch die Ablösesumme. Die Logik: Wer jemanden in begehrter Lage früh aus seinem Vertrag zu alten, günstigen Konditionen herausbewegt, muss sich das auch was kosten lassen.

    Der Zürcher Immobilienexperte Marc-Christian Riebe vergleicht die Schlüsselgelder mit Transaktionen beim Fußball: „Wenn Borussia Dortmund jetzt Bastian Schweinsteiger von Bayern München vorzeitig aus seinem Vertrag heraus kaufen würde, dann müssten sie dafür auch einige Millionen Ablösesumme bezahlen“, sagt der Geschäftsführer der Schweizer Immobilienberatung Location Group. Erst Ende November zahlte US-Immobilienmogul Jeff Sutton 51 Millionen Dollar an die Modemarke Juicy Couture, damit sie vorzeitig aus ihrem Ladenlokal an der New Yorker Fifth Avenue auszieht und Sutton es teurer weiter vermieten kann. So verfuhr er schon mit dem Vormieter Hugo Boss, der 25 Millionen Dollar für die vorzeitige Schließung erhielt.

    Wo die Mieten am höchsten sind

    Die Königsklasse der deutschen Luxusunternehmen
    Die Unternehmensberatung Ernst & Young hat, gemeinsam mit der Munich Business School, zum zweiten Mal deutsche Luxusunternehmen unter die Lupe genommen und analysiert, was ihren internationalen Erfolg ausmacht. Bei der Beurteilung legen die Initiatoren sechs Kriterien zugrunde, darunter Exklusivität im Sinne eines Preis-Premiums, Internationalisierung oder auch Internetpräsenz. Die Unternehmen sollten einen Jahresumsatz von mindestens zehn Millionen Euro erzielen. Außerdem gibt ein Fachbeirat sein Votum ab. Die Ergebnisse des sogenannten „Luxury Business Report 2013“ im Überblick. Quelle: dpa
    Platz 10: Staatliche Porzellan-Manufaktur MeissenDie berühmte 300-jährige deutsche Manufaktur gehört weltweit zu den bekanntesten deutschen Luxusmarken. Der für die Herstellung neben Quarz und Feldspat wichtigste Bestandteil, das Kaolin, wird übrigens in einem eigenen Bergwerk - dem kleinsten Europas - abgebaut. Das im Jahr 1710 gegründete Unternehmen baut seine Marke derzeit in Richtung Innenausstattung aus. Dieser Schwenk wird von dem fünfköpfigen Fachbeirat bei der Beurteilung besonders honoriert. In der Gesamtbewertung belegt die staatliche Porzellan-Manufaktur Meissen den zehnten Platz.
    Platz 9: Deutsche Werkstätten HellerauDie Deutschen Werkstätten Hellerau, 1898 in Dresden gegründet, haben sich seit Beginn des 20. Jahrhunderts bis zum Ausbruch des Zweiten Weltkriegs einen Namen als einer der ersten maschinellen Möbelproduzenten Deutschlands gemacht. Lange Zeit wurden in den Hellerau-Fabriken DDR-Schrankwände produziert. Heute zählt das Unternehmen mit rund 230 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern weltweit zu den führenden Anbietern im hochwertigen Innenausbau von Villen, Vorstandsetagen und Yachten. Auf Anhieb hat es das Unternehmen in die Top 10 geschafft. Die Begründung des Fachbeirats: „Hellerau steht für Vieles, was Deutschen Luxus in Zukunft ausmachen könnte. Zum einen ist dies der starke Fokus auf Design gepaart mit handwerklicher Präzision. Des Weiteren ist es das Konzept etwas Ganzes zu liefern, also wie damals im Bauhaus eine stimmige Gesamtkomposition aus Immobilie, Mobilie und Dekoration.“
    Platz 8: Glashütter Uhrenbetrieb – Glashütte OriginalStatus, Luxus, lukrative Investition: Das alles verbindet die Marke Glashütte Original mit ihren edlen Zeitmessern. In den Uhren steckt viel Handwerk und Liebe zum Detail. Den Ausschlag für die Platzierung hinter der Edelmarke A. Lange & Söhne, so die Initiatoren, gab eine etwas niedrigere Bewertung in den Bereichen Bekanntheit, Internet und Internationalität. Quelle: Presse
    Platz 7: Burmester AudiosystemeOb Vor- oder Endverstärker, CD-Player- und Laufwerke oder FM-Tuner und Lautsprecher: die Berliner Firma Burmester stellt Musikanlagen der Luxusklasse her. Die hochwertigen Produkte werden alle in der Hauptstadt von Hand gefertigt und sind technologisch auf dem neuesten Stand. Die Bauteile bezieht das Unternehmen, das etwa 40 Mitarbeiter beschäftigt, nach eigenen Angaben ausschließlich von renommierten Herstellern. Beeindruckt hat den Fachbeirat vor allem, der „bei Burmester fast gänzlich von Mund zu Mund Propaganda getragene internationale Erfolg“. Quelle: Presse
    Platz 6: Büttenpapierfabrik GmundGmund ist einer der seltenen Fälle in denen ein B2B Hersteller ohne viel Zutun auch private Luxuskunden als Käufer von exklusivem Papier erschlossen hat. „Hier zeigt sich wieder der bereits angesprochene Trend hin zum professionellen Produkt“, so der Fachbeirat in seinem Urteil. Das Familienunternehmen stellt mit gut 100 Mitarbeitern am Tegernsee mehr als 100.000 verschiedene Papiere her. Dahinter stecken fast 200 Jahre Papiermacherkunst und noch heute sitzt das Unternehmen im Gründungshaus aus dem Jahr 1829. Darin schlummert auch ein alter Schatz: die älteste Papiermaschine Europas, die noch immer im Betrieb ist. Quelle: Presse
    Platz 5: Margarete SteiffIhre Startvoraussetzungen waren alles andere als gut. Aber Appolonia Margarete Steiff hat trotz ihrer Kinderlähmung den Grundstein für ein Familienunternehmen gelegt und nicht nur Kinderherzen höher schlagen lassen. Es gab lange Diskussionen, ob ein Spielzeug überhaupt Luxus sein kann. Letztlich ist und bleibt Steiff aber mehr als ein Spielzeug. Inzwischen sind die Plüschtiere mit dem charakteristischen Knopf im Ohr begehrte Sammlerobjekte. 156.000 Euro war einem Liebhaber in einer Auktion vor einigen Jahren ein antikes Exemplar des Teddys aus dem Jahr 1926/27 wert. Gut ein Drittel seines Umsatzes erwirtschaftet das Unternehmen heutzutage auch mit Kleidung; ein Geschäftsfeld, das in Zukunft ausgebaut werden soll. Steiff hofft außerdem, mit dem neu geschaffenen Segment Lifestyle neue Zielgruppen zu erschließen: Das Segment umfasse Deko-Artikel und sogenannte Home-Accessoires und solle vor allem 25- bis 45-Jährige ansprechen. Quelle: dpa Picture-Alliance

    Im Vergleich dazu sind die deutschen Ablösesummen moderat: So schätzt Riebe, dass bei der kürzlich abgeschlossenen Übernahme der Escada-Sport-Filiale an der Münchner Maximilianstraße durch den Outdoor-Ausstatter Stone Island ein Schlüsselgeld von zwei bis drei Millionen Euro geflossen ist. Das bisher höchste Schlüsselgeld in Deutschland spendierte Gucci 2007. Der Modekonzern legte acht Millionen Euro für das von Iris Berben und ihrem ehemaligen Lebenspartner Gabriel Lewy betriebene Café Roma an der Maximilianstraße auf den Tisch. „Das war aber nur möglich, weil die Miete für eine lange Zeit auf dem gleichen Niveau blieb“, sagt Riebe, der das Geschäft begleitete. „Das war eine einfache Rechenfrage: Wie viel können Sie mit einem Café verdienen, wie viel mit der Ablösesumme und dem neuen Mietvertrag? Frau Berben und Herr Lewy mussten nicht drei mal überlegen.“

    Die Maximilianstraße ist gemeinsam mit dem Berliner Kurfürstendamm und der Düsseldorfer Königsallee das teuerste deutsche Nobelpflaster. Für ein Ladenlokal von 80 bis 120 Quadratmetern fallen hier monatlich bis zu 250 Euro pro Quadratmeter an, heißt es in einem Marktbericht der Immoblienberatung Comfort. Am Neuen Wall in Hamburg sind es 240 Euro, an der Frankfurter Goethestraße 230 Euro. Durch die hohe Nachfrage sind die Mieten an allen Luxuslagen in den vergangenen Jahren gestiegen. Den größten Mietsprung erlebte zwischen 2010 und 2012 die Goethestraße mit einem Plus von 28 Prozent.

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      Damit sind die Luxusstraßen jedoch nicht die teuersten deutschen Adressen für Einzelhändler. Noch mehr müssen sie auf den großen Hauptstraßen und Fußgängerzonen der Innenstädte zahlen, wo sich die Massen bewegen. So ist Deutschlands teuerste Einkaufsstraße die Münchner Kaufingerstraße mit monatlich bis zu 350 Euro je Quadratmeter. Norbert Steinke, Chef der Münchner Modemarke Hallhuber, sieht keinen Nachteil darin, dass weniger Laufpublikum seinen Weg zu den Nobeladressen findet. Seine Firma ist gerne an beiden Lagen vertreten. „Ich sage immer, wir bewegen uns zwischen Zara und Prada“, so Steinke. „Die Fußgängerzonen haben zwar eine höhere Passantenfrequenz, dafür geben die Kunden auf den Luxusstraßen aber mehr aus.“

      Auf diese kaufkräftige Kundschaft haben es die Luxusunternehmen abgesehen. Gerade betuchte Touristen aus Russland, China oder dem Nahen Osten treiben dort das Geschäft an. „Wir machen 75 Prozent unseres Umsatzes im Ausland“, sagt etwa Dirk Reichert, Chef der Premiummodemarke Laurèl. „Unsere Kunden  aus China, den USA oder Japan treffen wir in Deutschland auf Straßen, wie der Königsallee an.“

      Wie man gegen die Konkurrenz ankommt

      Mit dem Kö-Bogen schaffte Düsseldorf am Nordende der Königsallee 20.000 Quadratmeter an neuer Einzelhandelsfläche. Hinter der Architektur von US-Architekt Daniel Libeskind zog im Oktober das Stuttgarter Nobelkaufhaus Breuninger als erster Mieter ein. Quelle: dpa

      In Düsseldorf bezieht sein Unternehmen demnächst eine Filiale im Kö-Bogen, einem Großbauprojekt von US-Architekt Daniel Libeskind am Nordende der Königsallee. Der Projektentwickler „Die Developer“ schafft damit etwas seltenes an Deutschlands Luxusmeilen: Gleich 20.000 Quadratmeter an neuer Einzelhandelsfläche. Um das zu ermöglichen, musste Düsseldorf erst mit einer 780 Millionen Euro teuren U-Bahn-Linie und einem Autotunnel von 51,6 Millionen Euro für neues Bauland sorgen.

      Ein solches Vorhaben ist jedoch nicht an jeder deutschen Luxusmeile möglich - schließlich braucht es dafür Raum und Geld. Somit war der Kö-Bogen ein Segen für das Stuttgarter Nobelkaufhaus Breuninger, das dort bereits im Oktober auf 15.000 Quadratmetern seinen elften deutschen Standort eröffnet hat. „Wir wollen auch nach Hamburg, Frankfurt und München expandieren, sofern wir dort geeignete Flächen finden“, sagt Breuninger-Sprecher Christian Witt. Denn das schwäbische Unternehmen braucht außer einer guten Lage, auch ausreichend Platz: Das Düsseldorfer Haus beherbergt etwa eine 25.000 Paar große Schuhabteilung, ein Maßatelier, eine Dependance des Sylter Edelrestaurants Sansibar und mischt bekannte Marken, die teils schon an der Königsallee vertreten sind, mit neuen Designern. So versucht es, sich im Verdrängungswettbewerb im Einzelhandel abzuheben.

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        All das können kleine familiengeführte Geschäfte meist nicht bieten – und unterliegen an den Luxusmeilen der Konkurrenz internationaler Modekonzerne. Diese haben etwa am Neuen Wall in Hamburg die traditionellen Möbelgeschäfte fast verdrängt. Ein solcher Identitätsverlust wird Immobilienexperte Marc-Christian Riebe zufolge alle Nobeladressen ereilen: „Das ist so sicher, wie das Amen in der Kirche“, sagt Riebe.

        Handel



        Mit Albert Eickhoffs Geschäftsaufgabe in Düsseldorf geht nun eine Mode-Ära zu Ende. Als Erster holte er Marken, wie Versace, Cavalli und Prada nach Deutschland und stellte die Kollektionen nach seiner Handschrift zusammen. Das wird ihm und den beiden offiziellen Geschäftsführern, seiner Tochter Susanne und ihrem Mann Stefan Asbrand-Eickhoff, immer schwerer gemacht. Marken, wie Jimmy Choo, Miu Miu und Gucci, kündigen den Eickhoffs zunehmend die Zusammenarbeit und eröffnen ringsherum ihre eigenen Geschäfte.

        Die verbliebenen Marken machen teils strenge Vorgaben für das Privileg, sie im Sortiment haben zu dürfen. „Sie bestimmen, welche Tasche wir ordern und wie viele“, sagt Albert Eickhoff. Die Luxuskunden müssen auf ihren Einkaufsstraßen künftig wohl auf einen Luxus verzichten: Individualität.

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