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Immobilien Die Courtage zahlt der Verkäufer

Vom Top-Funktionär zum Nestbeschmutzer: Wer ist der Mann, der Deutschlands Immobilienmakler mit einem frechen Geschäftsmodell zur Weißglut treibt?

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Makler Harald Blumenauer Quelle: Markus Hintzen für WirtschaftsWoche

Harald Blumenauer genießt die Aufmerksamkeit, die ihm neuerdings zuteil wird. Die Halbbrille hoch ins Haar geschoben, den Krawattenknoten gelockert – so wartet der 55-Jährige gut gelaunt am Bahnhof von Bad Soden. Es geht darum, den Schauplatz von Blumenauers dritter Karriere kennenzulernen, die derzeit Top-Thema und Top-Ärgernis der schätzungsweise 40.000 deutschen Immobilienmakler ist.

Karriere Nummer eins absolvierte er im Familienunternehmen Blumenauer Immobilien Holding, das sein Vater 1949 gründete und das bald in der oberen Branchenliga spielte. 1968 stieg Sohn Harald da ein – da war er gerade 16. Als das Unternehmen 1998 von der Aachener und Münchener Beteiligungsgesellschaft, die zur AMB Generali gehört, übernommen wurde, war es mit 300 Maklern in 19 deutschen Niederlassungen einer der größten Haus- und Wohnungsvermittler im Lande.

Fast 1000 Euro zu zahlen mit dem Risiko, trotzdem auf der Wohnung oder dem Haus sitzen zu bleiben, dazu ist sicherlich nicht jeder bereit. Trotzdem reagiert die Maklerszene alarmiert und allergisch auf den Tabubruch. „Verbandsschädigendes Verhalten“ und „wettbewerbsrechtliche Verstöße“ will der IVD Blumenauer nachweisen.

Gibt Blumenauers Geschäftsmodell das her? Den Marktwert einer Immobilie ermittelt iMakler zweigleisig: mithilfe eines standardisierten Computerprogramms und durch einen Sachverständigen vor Ort, der das Objekt besichtigt und Fotos oder auch kurze Videos macht. Gemeinsam mit dem Verkäufer wird der Angebotspreis festgesetzt. iMakler präsentiert die Immobilie dann im Internet und in Zeitungen, beantwortet gegenüber Interessenten weitergehende Fragen und vermittelt bei Bedarf im eigentlichen Verhandlungsprozess.

Die Adressen der angebotenen Häuser und Wohnungen gibt iMakler schon in den Inseraten bekannt. Denn Blumenauer will, dass Interessenten alle Möglichkeiten nutzen können, die das Internet bietet, um sich selbstständig Informationen zu beschaffen, angefangen von Recherchen über Umgebung und Wohnort bis hin zu Luftbildern vom Objekt via Google Earth.

IVD-Vize Schick bemängelt, dass bei den Besichtigungen kein iMakler-Vertreter dabei sei. Deshalb stehe infrage, ob es „überhaupt eine Maklerleistung ist, die iMakler erbringt“ oder ob es sich vielmehr nur um einen Dienstvertrag handele. Konsequenz: Der frühere Branchenfürst Blumenauer dürfe sein neues Unternehmen dann nicht mehr Makler nennen.

Der Unruhestifter parkt seinen bulligen VW Touareg – zwei Kilometer vom Bahnhof entfernt – an der viel befahrenen Königsteiner Straße vor einem Elektrofachmarkt, über dem er sich eingemietet hat. Nur ein dezentes Firmenschild am Eingang weist auf iMakler hin. Innen: sachliche Einrichtung, kein Pomp.

Im Entreé allerdings künden gerahmte Verbands-Urkunden – Blumenauer ist Träger der goldenen Ehrennadel des IVD – von den Verdiensten des Unternehmers. Ein Dutzend Arbeitsplätze sind besetzt. Zwei iMakler-Mitarbeiterinnen beantworten Fragen von Interessenten zu den gerade rund 100 Häusern und Wohnungen, die iMakler bis jetzt im Angebot hat. Vier Objekte wurden seit dem Start verkauft. Seit Tagesanbruch betreiben Blumenauer und sein Geschäftspartner Robert Koning telefonische Klinkenputzerei: Sie versuchen, private Immobilienanbieter, die gerade auf eigene Faust ihre Häuser und Wohnungen anbieten, zu iMakler-Kunden zu machen.

So weit unten fängt Blumenauer nicht an, weil er es muss – der Mann dürfte finanziell ausgesorgt haben –, sondern weil der durch und durch leidenschaftliche Mensch es noch einmal wissen will. Er ist ein verbissener Squash-Spieler, der anderen gerne die Gummibälle um die Ohren klatscht. Er ist Hubschrauber-Pilot. Er tafelt gerne thailändisch scharf und legt Wert darauf, immer schon als „Enfant terrible“ gegolten zu haben. Zuletzt vor einem Jahr: Da setzte er noch als Immobilienscout-Manager eine drastische Erhöhung der Gebühren durch – zum Teil sogar eine Verdopplung –, gegen die die Maklerkollegen vergebens Sturm liefen.

Nun fühlt Blumenauer sich berufen, der Branche den Spiegel vorzuhalten. Die Makler ignorierten, dass das Internet den Immobilienkäufern heute viel bessere Möglichkeiten der Informationsbeschaffung böte – „aber aus der Weitergabe einer Adresse und eines Exposés leiten sie nach wie vor ihre Honoraransprüche ab“. Ein Unding sei es, dass Makler manchmal für Käufer- und Verkäuferseite gleichzeitig arbeiten oder vom Vermieter beauftragt, aber vom Mieter bezahlt werden – eine „Interessenkollision, die international unüblich ist“ und die iMakler vermeidet.

Umsätze, Courtagen, Bausparkassen

Gleichzeitig tummeln sich, schimpft Blumenauer, immer mehr Autodidakten ohne Immobilienkompetenz im Markt – im Branchenjargon „Küchenmakler“ –, weil das Internet es ihnen leicht macht. Folge: „In den letzten Jahren ist das Image des Maklergewerbes noch einmal drastisch gefallen.“

Nur die Hälfte aller angebotenen Immobilien finden laut IVD mithilfe eines Maklers neue Besitzer, nur noch jede fünfte Vermietung vermittelt ein Makler. Matthias Waltersbacher, Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienmarkt beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Bonn, hält den Trend für unumkehrbar: „Immer mehr läuft ohne Makler.“

Man braucht nur einen Gewerbeschein mit dem Kürzel 34 C, um in diesem Markt aufzutreten. Nur 6000 Makler gehören dem IVD an. Aber selbst dessen Fachkundeprüfung hält Nestbeschmutzer Blumenauer für „diffus“. Hohe Preise bei Immobilienscout – zwei Wochen Top-Listing für ein Objekt kosten heute 49 Euro – sieht er deshalb als Instrument der Marktbereinigung, das den Amateur-Maklern den Spaß verdirbt.

Diese Grundsatzdebatten sind es, die Blumenauer für die Etablierten der Szene zum roten Tuch machen. Hinzu kommt die Angst, allein Blumenauers Marketingaktionen könnten dafür sorgen, dass die deutschen Makler ihre auch im internationalen Vergleich hohen Courtagen senken müssen. In den Niederlanden hat ein Anbieter namens Makelaarsland mit dem Festpreis-Modell innerhalb weniger Jahre rund drei Prozent Marktanteil erobert, und die Makelaarsland-Initiatoren sind Blumenauers Partner.

Außenstehende wie Immobilienscout-Geschäftsführer Jörg Böhm sehen das neue Angebot trotzdem entspannt: Das Internet habe den Immobilienmarkt transparenter gemacht und zugleich Raum für neue Angebotsformen geschaffen. Blumenauer sei ein Innovator, die harsche Reaktion auf ihn „kann ich nicht nachvollziehen“, sagt Böhm Und der Immobilienexperte Waltersbacher glaubt: „Das Kostenbewusstsein ist inzwischen vorhanden, der Markt braucht Veränderungen.“

Selbst einige Betroffene wie der Berliner Sascha Hettrich, der der deutschen Sektion des internationalen Maklerverbandes RICS vorsitzt, sehen das so: „Die Honorare in Deutschland sind zu Recht unter Druck, weil sie im internationalen Vergleich zu hoch sind. Die Diskussion darüber kann man nicht unter den Tisch kehren.“

Danach machte Harald Blumenauer zum zweiten Mal Karriere, er wurde Mit-Geschäftsführer beim Online-Portal Immobilienscout. Hier sorgte er mit dafür, dass sich die Internet-Börse vom verhassten Konkurrenten zum wichtigsten Vertriebspartner der Branche entwickelte.

Blumenauer war ganz oben, ein Repräsentant seiner Branche. 2004 trieb er die Fusion von RDM (Ring Deutscher Makler) und VDM zum Immobilienverband Deutschland (IVD) maßgeblich voran, dessen Bundesvorstand er bis Mitte 2007 angehörte.

Kein Wunder, dass sich IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick spürbar schwer tut, wenn er auf die Causa Blumenauer angesprochen wird. Ja, der IVD prüft zurzeit, welche „Möglichkeiten der Vereinsordnungsgewalt“ er gegen Blumenauer nutzen will – es gebe da eine „bunte Klaviatur“. Ja, das sei Thema der nächsten Sitzung des IVD-Bundesvorstands Ende Januar. Wann genau, will Schick nicht verraten.

Der IVD geht auf Konfrontation zu Blumenauer, weil der seit Oktober 2007 – dies ist der Start der dritten Karriere – mit einem frechen Geschäftsmodell die Regeln des Immobilienvermittlungsmarktes schlicht ignoriert. iMakler, wie er sein Unternehmen nennt, nimmt nicht die hierzulande üblichen sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises einer Immobilie, die der Käufer meist alleine zahlt und die sich bei einem 300.000-Euro-Haus inklusive Mehrwertsteuer auf fast 26.000 Euro addieren. iMakler nimmt stattdessen, unabhängig vom Wert der Immobilie, genau 995 Euro Festpreis. Den zahlt der Verkäufer, sobald er iMakler den Auftrag erteilt hat – also nicht nur bei erfolgreicher Suche nach einem Käufer.

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