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Immobilien Frankfurter Airrail-Center: Vom Vorzeigeprojekt zum Albtraum

Schlechter Stahl, explodierende Baukosten – das monumentale Frankfurter Airrail-Center wird zum Albtraum des Immobilienkonzerns IVG.

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Die Computersimulation zeigt, Quelle: dpa

Die Fachleute auf der Großbaustelle am Frankfurter Flughafen konnten es nicht fassen. Der riesige Hotel-, Büro- und Shopping-Komplex namens Airrail-Center hatte ohnehin schon Probleme. Die Baukosten explodierten, der ursprünglich geplante Eröffnungstermin war nicht mehr zu halten und der Druck enorm. Während Hunderte von Arbeitern deshalb im Mehrschichtbetrieb ranklotzten, mussten sie im April dieses Jahres aber am Ostkopf des Gebäudes fertige Teile wieder lösen und per Kran zu Boden lassen. Erst waren es ein paar, dann Dutzende. Die gewagte Stahlkonstruktion, die mal den Ballsaal des Hilton-Hotels umfassen und ähnlich einer Hängebrücke an Stahlseilen schweben soll, lagerte bald zerlegt parterre. Auf einer der größten Baustellen Europas ging es plötzlich nicht mehr voran, sondern „eindeutig rückwärts“, sagt der Manager eines dort aktiven Unternehmens, der von der Demontage sogar Fotos machte.

Die liegen der WirtschaftsWoche vor. Vergangene Woche mit den Bildern konfrontiert, bestätigt Jens Dörrie, Geschäftsführer der Airrail-Center-Planungsgesellschaft, das Desaster. Der Spezialstahl, den die Manager in China bestellt hatten, wies eklatante Mängel auf. Wie viel von den 9000 Tonnen aus China wieder ausgebaut, wie viel nachgerüstet oder verschrottet wurde, ist unklar. Mit rund neun Millionen Euro beziffert Dörrie seinen Stahlschaden.

Der technische Geschäftsführer des Airrail-Centers, Franz Knepper, war mehrfach persönlich nach China gereist, um die Ware zu ordern. Er und Dörrie betonten damals den „Preisvorteil“. Heute sagt Dörrie, die Qualitätssicherung durch „zertifizierte Gutachter aus Deutschland“ vor Ort in China habe versagt. Schwacher Stahl ist ein absolutes Tabu für das Bauprojekt wenige Gehminuten von den Flughafen-Terminals: Denn unter dem 660 Meter langen, 65 Meter schlanken und 45 hohen Koloss, der von vorn an ein Kreuzfahrtschiff der obersten Gewichtsklasse erinnert, liegt der ICE-Fernbahnhof. Das Airrail-Center wuchtet seine ganze Last von 360 000 Tonnen auf die 240 hellgrauen Stützpfeiler rechts und links der Bahngleise im Untergeschoss. Durchschnittlich 25 000 Zugfahrer täglich müssen sich darauf verlassen, dass das Schwergewicht über ihnen solide gebaut ist.

Baukosten steigen auf eine Milliarde Euro

Das Airrail-Center, entworfen vom Stararchitekten Helmut Joos, ist das derzeit spektakulärste und technisch anspruchsvollste deutsche Bauvorhaben neben der Elbphilharmonie in Hamburg. Doch das Highlight des Frankfurter Flughafens entwickelt sich für den Investor, die Bonner Immobiliengesellschaft IVG, zum Albtraum. Nicht nur beim Stahl, auch bei Finanz- und Zeitplan muss Deutschlands größter börsennotierter Immobilienkonzern kräftig nachrüsten.

Nach WirtschaftsWoche-Informationen steigen die Baukosten auf bis zu eine Milliarde Euro. Noch vor acht Monaten behauptete Geschäftsführer Dörrie, die bis dahin geplanten 660 Millionen Euro „haben wir eingehalten und werden es auch weiter tun“. Zwischenzeitlich räumte die IVG eine Steigerung um 180 auf 840 Millionen Euro ein. Das ist Makulatur: Die neue Zahl von einer Milliarde Euro stammt von Experten der Wirtschaftsprüfung Ernst & Young. Die hat in den vergangenen Wochen im Auftrag von IVG und Fraport – die Betreibergesellschaft des Flughafens ist Mitgesellschafter, aber nicht Mitfinanzier – das Airrail-Center-Projekt unter die Lupe genommen.

Den Bauzeitplan halten die Wirtschaftsprüfer ebenfalls für unrealistisch. Sie erwarten, dass das Center Ende 2010 bezugsfertig ist, also mit rund einem Jahr Verzug. Sichtbar wurde das Problem beim verschobenen Richtfest am 3. Juni: Da war der Rohbau noch gar nicht fertig. Weder der West- noch der Ostkopf des Airrail-Centers mit dem Hilton-Komplex stand, als Hunderte Gäste feierten und sich dort, wo mal Cafébars und der Edeljuwelier Rüschenbeck ihre Läden betreiben sollen, launige Reden anhörten. Auch jetzt hat der Rohbau noch Lücken.

Geschäftsführer Dörrie geht hartnäckig davon aus, dass Hilton Deutschland mit zwei Hotels sowie die Wirtschaftsprüfer von KPMG mit ihrer Deutschland-Zentrale im Frühjahr 2010 einziehen können. „Die Prognosen von Ernst & Young unterscheiden sich von unseren Einschätzungen“, kommentiert Dörrie und erweckt den Eindruck, darüber könne er auf Augenhöhe mit den Wirtschaftsprüfern diskutieren.

Das ist zu bezweifeln. IVG-Vorstandschef Gerhard Niesslein und Partner Fraport haben die Geschäftsführer Dörrie und Knepper an die Kandare genommen. Ernst & Young bleibt als externer „Termin- und Kostensteuerer“ an Bord, sagt ein hochrangiger Manager aus dem Gesellschafterkreis der WirtschaftsWoche. Knepper sei ein zweiter technischer Geschäftsführer an die Seite gestellt worden. Mehr als zehn Ernst & Young-Leute haben demnach bei der bisher 40-köpfigen Airrail-Center GmbH im Flughafen-Bürotrakt – direkt über der Zahnarztpraxis – faktisch die Regie übernommen. Auf die Frage, ob der Gesellschafterkreis erwägt, Dörrie und Knepper von ihren Aufgaben zu entbinden, antwortet der Manager: „Nicht auszuschließen.“

IVG und Fraport machen Missmanagement und ungünstige Rahmenbedingungen für die Misere verantwortlich. Die Bauaufträge wurden im Konjunkturboom vergeben – heute lägen die Preise 20 Prozent niedriger. Die Kreditkosten stiegen rapide – laut Dörrie sind sie für rund 90 Millionen Euro Mehrkosten verantwortlich. Im April 2008 stellte der Generalunternehmer Alpine Bau Deutschland die Arbeiten am Rohbau ein. Um die Frage, ob die notwendigen Genehmigungen zum Weiterbau fehlten, wie Alpine behauptet, streiten die ehemaligen Partner noch heute. Setzt Alpine sich durch, drohen der Airrail-Center GmbH 20 Millionen Euro Nachforderungen.

Ersetzt wurde Alpine nach zwei Wochen Baustellen-Stillstand durch den Konkurrenten Züblin. Der aber arbeitet nun nicht zum Festpreis, sondern mit einem sogenannten Regievertrag, bei dem nach Stunden und Aufwand abgerechnet wird. Kostensteigerungen sind bei diesem in Deutschland unüblichen angelsächsischen Vertragsmodell fast selbstverständlich. Risiken lauern an weiteren Stellen: Wie den Stahl orderten Dörrie und Knepper auch die Fassaden und die Rolltreppen in China. Ob da die Qualität stimmt und die Wartung funktioniert, muss sich erst erweisen.

IVG hat Projektentwicklung nicht im Griff

Die IVG hat ihre Projektentwicklungssparte nie in den Griff bekommen. Seit Anfang 2007 ist im Vorstand dafür Andreas Barth verantwortlich, der als Vorsitzender des Airrail-Center-Gesellschafterausschusses auch das Top-Projekt steuert. Sein neuer Chef Niesslein, der den finanzkrisengebeutelten Immobilienkonzern im November 2008 übernahm, will aus der Sparte aussteigen. Erst aber muss der Krisenmanager, der auf 300 Millionen Euro Staatsbürgschaft hofft, die unfertigen Projekte zu Ende bringen – auch wenn sie aus dem Ruder laufen wie das Airrail-Center. Um dafür liquide Mittel zu bekommen und um Kredite zu tilgen, versilbert Niesslein teilweise sein Portfolio im Wert von 6,6 Milliarden Euro. Bis Ende 2011 soll die IVG Immobilien für eine Milliarde Euro verkaufen, sagt ein Sprecher. Die Hälfte sei schon erreicht.

Ende 2007 wollte Niessleins Vorgänger Wolfhard Leichnitz das Airrail-Center verkaufen. Das misslang. Wird das fertige und vermietete Milliardenobjekt aber in wenigen Jahren verkauft und sind die Bedingungen am Immobilienmarkt dann ungefähr wie heute, kann die IVG dafür rund 750 Millionen Euro erzielen, schätzen Manager führender Maklerbüros. Macht unterm Strich – wenn die Ernst & Young-Prognose stimmt – eine Viertelmilliarde Euro Verlust.

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