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Immobilien Pfeifen auf der Titanic bei Gewerbebauten

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Gewerbeimmobilien im Quelle: dpa

Das Ende der Übertreibungen, die Rückkehr zur Solidität – darauf hoffen diejenigen, die sich nicht als Finanzjongleure, sondern als ernsthafte Marktkräfte sehen. „Weniger, dafür aber wirtschaftlich besser fundierte Käufer in 2008“, darauf setzt der Düsseldorfer Lutz Aengevelt, dessen gleichnamige Firma zu den führenden deutschen Maklern zählt. Bei den Preisen komme es jetzt wieder verstärkt an auf „die klassischen wertbildenden Details wie Lage- und Objektqualität und die tatsächlich in den nächsten zwei Jahren realisierbaren Wertschöpfungspotenziale“.

Das drückt den Marktwert vieler Gewerbeimmobilien. So brauchte der japanische Elektronikkonzern Sony mehrere Anläufe, um sein Center am Potsdamer Platz in Berlin zu verkaufen. Und die Japaner hatten mehr erhofft als die angeblich 800 Millionen Euro, die die US-Investmentbank Morgan Stanley am Ende zahlte.

Manche Geschäfte kippten ganz. Bei der Sparkassen-Immobilientochter Deka platzte ein unterschriftsreifer Deal, weil der holländische Interessent den Kaufpreis nicht mehr zusammenkratzen konnte. Statt 500 Millionen Euro teure Investitionen wie von DIC noch Ende 2007 sind inzwischen Volumina von 10 bis 60 Millionen Euro an der Tagesordnung, weil sie leichter finanzierbar sind und mehr Interessenten finden.

Mehr Eigenkapital ist nötig und Fremdkapital schwerer zu beschaffen. Zum Stillstand kommen die Gewerbeimmobilien-Transaktionen aber nicht. Viele Fondshäuser etwa sitzen noch auf einem Batzen Geld, das sie in Gebäude investieren müssen. Bis zu einem Drittel ihres Fondsvolumens haben etwa die milliardenschweren Fonds von Deka oder Union Investment Real Estate derzeit statt in Immobilien in Zinspapieren angelegt.

Vor Monaten noch überboten vor Geld und Finanziers strotzende Private-Equity-Investoren manche offenen Fonds. Nun sind die offenen Immobilienfonds erst einmal Profiteure der Finanzkrise. Seit an den Börsen die Kurse fallen, haben Anleger sie als Hort der Stabilität wiederentdeckt. Die Flucht ins Betongold reizt, weil Immobilienanlagen angesichts höherer Inflationsraten interessant sind und der steuerpflichtige Anteil am Gewinn bei Immobilienfonds geringer ist als bei vergleichbaren sicheren Geldmarkt- oder Rentenfonds.

So sammeln die 42 in Deutschland an Privatanleger verkauften Fonds eifrig frisches Geld ein. Nach netto acht Milliarden Euro 2007 vertrauten ihnen Anleger allein im Januar dieses Jahres weitere 1,4 Milliarden Euro an. Kein Wunder, dass Experten wie Klaus Trescher, Vorsitzender des Aufsichtsrats bei Pramerica Real Estate Investors Europe, 2008 „ein schönes Jahr für Investoren“ nennen. Makler Aengevelt empfand so fröhliche Statements in Cannes allerdings „wie das Pfeifen auf der Titanic“.

Manchen droht 2008 immerhin das Ende der Eigenständigkeit. DIC-Chef Höller erwartet Übernahmen kapitalschwacher Wettbewerber schon deshalb, weil Investmentbanken auf den Kapitalmärkten „im Moment wenig zu tun haben“. Also heizten sie das Geschäft mit Firmenübernahmen an: „Viel mehr ist ihnen ja nicht geblieben.“

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