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Immobilien Pfeifen auf der Titanic bei Gewerbebauten

Optimismus trotz Krise – die deutschen Investoren feiern den Einbruch bei Gewerbeimmobilien als Rückkehr zu Solidität – und neue Chance.

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Büro mit Strand: Das Quelle: dpa

Was der legere Umgang mit Darlehen an mittellose amerikanische Hauskäufer bewirkt, hat inzwischen alle Welt begriffen. Nun gibt es auf dem Gewerbeimmobilienmarkt die Lektion für Fortgeschrittene. Denn die US-Banken haben nicht nur fadenscheinige Darlehen privater Immobilienbesitzer gebündelt, zerstückelt und wieder neu zusammengepackt, um sie dann als tolles neues Finanzprodukt zu verkaufen. Das Gleiche praktizierten sie auch bei Krediten für Bürohäuser, Logistikcenter, Hotels und Einzelhandelsimmobilien. Ging es um Gewerbeobjekte, bekamen die undurchsichtigen Wertpapiere einfach ein C vor ihr Drei-Buchstabenkürzel: Aus Mortgage Backed Securities, kurz: MBS, wurden Commercial Mortgage Backed Securities, also CMBS.

Die bereiten den Bankern nun ebenso schlaflose Nächte wie die Papiere ohne C. Denn CMBS hatten nach einer Analyse der Investmentbank Lehman Brothers im Februar den schlechtesten Monat, seit es diese Finanzinstrumente gibt. Sie verloren 3,74 Prozent, was bei einem rund 750 Milliarden Dollar schweren Markt einem Verlust von rund 28 Milliarden Dollar für die Investoren entspricht – in nur einem Monat.

Dass der Gewerbeimmobiliensektor sein ganz eigenes Subprime-Problem hat, kommt im europäischen Bewusstsein gerade erst an. Sinkende Immobilienpreise, höhere Finanzierungskosten, viel weniger Käufe und Verkäufe verändern aber seit Monaten auch in Deutschland den Markt. Der Wert der börsennotierten Immobilienunternehmen liegt derzeit bis zu 40 Prozent unter dem Wert ihrer Immobilien.

Die Konsequenzen liegen auf der Hand. Die zersplitterte Branche „läuft auf eine Konsolidierung zu“, prophezeit Ulrich Höller, Vorstandschef der Unternehmensgruppe Deutsche Immobilien Chancen (DIC) in Frankfurt. Zu den Übernahmekandidaten gehört die im Dax notierte Subprime-geschädigte Hypo Real Estate. Vergangenen Montag brach ihr Kurs zum wiederholten Mal ein. Tags darauf, am Dienstag, wurde in Cannes die frühjährliche Gewerbeimmobilienmesse Mipim eröffnet – die Münchner, die zu den großen internationalen Gewerbeimmobilienfinanzierern gehören, hätten auf ihrer im Hafen dümpelnden gecharterten Yacht „Atlantic Goose“ eigentlich Halbmast flaggen müssen.

Stattdessen machten die Deutschen bei ihrem Branchentreffen an der Côte d’Azur auf Optimismus. Viele gewinnen den negativen Nachrichten, die aus den USA nun auf Europa abfärben, Positives ab. Denn im Boom von 2007, der die Deals auf ein Rekordhoch und die Preise nach ganz oben trieb, gab es Exzesse. Wer einen Kaufvertrag erst unterschrieb, wenn die Finanzierung sicher war, „galt als blöd“, erinnert sich ein Manager. Internationale Investoren kauften erst und kümmerten sich dann um die Finanzierung, denn irgendeine Bank machte immer mit. Das rächt sich nun. Der Chefjurist eines großen Immobilienfinanzierers bestätigt, es sei zurzeit „ein schönes Betätigungsfeld für Anwälte“, Mandanten „aus 2007 geschlossenen Verträgen rauszupauken“, bevor der Kaufpreis fällig wird.

Gewerbeimmobilien im Quelle: dpa

Das Ende der Übertreibungen, die Rückkehr zur Solidität – darauf hoffen diejenigen, die sich nicht als Finanzjongleure, sondern als ernsthafte Marktkräfte sehen. „Weniger, dafür aber wirtschaftlich besser fundierte Käufer in 2008“, darauf setzt der Düsseldorfer Lutz Aengevelt, dessen gleichnamige Firma zu den führenden deutschen Maklern zählt. Bei den Preisen komme es jetzt wieder verstärkt an auf „die klassischen wertbildenden Details wie Lage- und Objektqualität und die tatsächlich in den nächsten zwei Jahren realisierbaren Wertschöpfungspotenziale“.

Das drückt den Marktwert vieler Gewerbeimmobilien. So brauchte der japanische Elektronikkonzern Sony mehrere Anläufe, um sein Center am Potsdamer Platz in Berlin zu verkaufen. Und die Japaner hatten mehr erhofft als die angeblich 800 Millionen Euro, die die US-Investmentbank Morgan Stanley am Ende zahlte.

Manche Geschäfte kippten ganz. Bei der Sparkassen-Immobilientochter Deka platzte ein unterschriftsreifer Deal, weil der holländische Interessent den Kaufpreis nicht mehr zusammenkratzen konnte. Statt 500 Millionen Euro teure Investitionen wie von DIC noch Ende 2007 sind inzwischen Volumina von 10 bis 60 Millionen Euro an der Tagesordnung, weil sie leichter finanzierbar sind und mehr Interessenten finden.

Mehr Eigenkapital ist nötig und Fremdkapital schwerer zu beschaffen. Zum Stillstand kommen die Gewerbeimmobilien-Transaktionen aber nicht. Viele Fondshäuser etwa sitzen noch auf einem Batzen Geld, das sie in Gebäude investieren müssen. Bis zu einem Drittel ihres Fondsvolumens haben etwa die milliardenschweren Fonds von Deka oder Union Investment Real Estate derzeit statt in Immobilien in Zinspapieren angelegt.

Vor Monaten noch überboten vor Geld und Finanziers strotzende Private-Equity-Investoren manche offenen Fonds. Nun sind die offenen Immobilienfonds erst einmal Profiteure der Finanzkrise. Seit an den Börsen die Kurse fallen, haben Anleger sie als Hort der Stabilität wiederentdeckt. Die Flucht ins Betongold reizt, weil Immobilienanlagen angesichts höherer Inflationsraten interessant sind und der steuerpflichtige Anteil am Gewinn bei Immobilienfonds geringer ist als bei vergleichbaren sicheren Geldmarkt- oder Rentenfonds.

So sammeln die 42 in Deutschland an Privatanleger verkauften Fonds eifrig frisches Geld ein. Nach netto acht Milliarden Euro 2007 vertrauten ihnen Anleger allein im Januar dieses Jahres weitere 1,4 Milliarden Euro an. Kein Wunder, dass Experten wie Klaus Trescher, Vorsitzender des Aufsichtsrats bei Pramerica Real Estate Investors Europe, 2008 „ein schönes Jahr für Investoren“ nennen. Makler Aengevelt empfand so fröhliche Statements in Cannes allerdings „wie das Pfeifen auf der Titanic“.

Manchen droht 2008 immerhin das Ende der Eigenständigkeit. DIC-Chef Höller erwartet Übernahmen kapitalschwacher Wettbewerber schon deshalb, weil Investmentbanken auf den Kapitalmärkten „im Moment wenig zu tun haben“. Also heizten sie das Geschäft mit Firmenübernahmen an: „Viel mehr ist ihnen ja nicht geblieben.“

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