"Am Wasser zu leben und zu arbeiten übt auf viele Menschen einen großen Reiz aus" findet Andreas Barth, Geschäftsführer der Essener Viterra Development GmbH. Grund genug für die Tochter der Viterra AG, von ihrer üblichen Strategie abzuweichen, die nur Investitionen an den "Big Five"-Büroimmobilienstandorten - Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, München, Berlin - vorsieht. Für den Duisburger Hafen machte Viterra rund 50 Mill. Euro locker. Die fließen in ein Bürogebäude, das sich in Anspielung auf die chemische Formel für Wasser "H2-Office" nennt und die Form eines Katamarans haben wird. In zwei Bauabschnitten entstehen rund 21.000 Quadratmeter (qm) Bürofläche, dazu 4000 qm für Gastronomie und Freizeiteinrichtungen. Im einst bedeutenden Getreidehafen liege eine Dynamik, "die sich vom Duisburger Marktgeschehen deutlich abhebt", sagt Barth. "Nutzer wollen raus aus den klassischen Bürostädten", beobachtet der Viterra-Manager. Gefragt sei Urbanität, Innenstadtnähe, ein Umfeld, in dem auch abends und am Wochenende Leben herrscht. Tatsächlich hat sich das unmittelbar an die Innenstadt angrenzende Gebiet mit seinem Mix aus Neubauten und restaurierten Speichergebäuden schon zu einem beliebten Ziel für Duisburger Nachtschwärmer entwickelt. Auch die Eigentumswohnungen in dem von Stararchitekt Norman Foster entworfenen Wohnquartier sind ausnahmslos bewohnt. Schwerer tut sich das Nordufer, wo in der Hauptsache Büroflächen entstehen. Die weiteren Projekte - neben H2-Office das "Five Boats" des Essener Entwicklers Kölbl Kruse GmbH - haben erst in diesem Jahr, also zehn Jahre, nachdem das Projekt an den Start ging, Gestalt angenommen. Wenn Hafenareale so attraktiv sind, warum dauert es dann so lange, bis sie realisiert werden? "Das Besondere dieser Flächen ist, dass sie sich im Eigentum der Städte befinden", erklärt Johannes Conradi, Partner der Anwaltssozietät Fresh- fields Bruckhaus Deringer. Anders als bei ähnlich bedeutenden Projekten wie etwa dem Potsdamer Platz in Berlin sei der Einfluss der Städte bei den großen Hafenarealen nicht allein auf die Planungs- und Genehmigungshoheit beschränkt. "Als Verkäufer sind sie in der Pole-Position: Sie steuern, welcher Investor welche Fläche bekommt und können auf diese Weise die spätere Nutzung bis ins Detail festlegen." Die drei Kranhäuser Aus Sicht der Kommunen eine Notwendigkeit: Denn die exponierten, meist innenstadtnahen Häfen sollen ebenso wenig reine Bürostädte wie Enklaven exklusiven Wohnens sein. Nutzungsmix heißt das Schlagwort. Fast überall wird nach demselben Konzept geplant: Wohnen, Einkaufen, Arbeiten, dazu Freizeit, Gastronomie und Kultur. Rasche Erfolge indes scheint es nicht zu garantieren, wie auch das Beispiel des Kölner Rheinauhafens zeigt. Bereits 1991 war der Architektenwettbewerb zur Neugestaltung der knapp zwei Kilometer langen Halbinsel in Premiumlage entschieden. Erst im Juni dieses Jahres gab es den ersten Spatenstich: für das "Kap am Südkai", ein Hochhaus mit 18.000 qm Bruttogrundfläche. Projektentwickler KSP Engel und Zimmermann wird einen Teil der Fläche selbst nutzen. Wann indes für das Wahrzeichen des Rheinauhafens, die drei "Kranhäuser", der Startschuss gegeben wird, ist noch nicht sicher. "Wir erwarten, dass im Lauf des nächsten Jahres mit dem Bau begonnen werden kann", zeigt sich Ortwin Gönner optimistisch. Der Geschäftsführer der Modernes Köln GmbH vermarktet im Auftrag der städtischen Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK) das gesamte Projekt. "Die Investorenfrage ist weitgehend geklärt", sagt er und muss doch einschränken: "Noch sind nicht alle Verträge in trockenen Tüchern."
Leerstand im Medienhafen Bei der DB Real Estate, Immobilienfondstochter der Deutschen Bank, klingt dies anders. Man interessiere sich zwar für den Erwerb eines der beiden architektonischen Highlights, doch im Augenblick, so ein Sprecher, "ist das Projekt Kranhaus auf unserer Ankaufsliste weit nach unten gerutscht". Offiziell wird dies mit der hier wie auch anderswo geringen Nachfrage nach Büroflächen begründet. Hinter vorgehaltener Hand jedoch ist zu hören, dass Investoren vielmehr den extrem eng gefasste Bebauungsplan kritisieren. Insbesondere stören sie sich an der Verpflichtung zu umfangreichen Vereinbarungen über Management und Betrieb der öffentlichen Flächen ohne eine verlässliche Kostenkalkulation. Stephan Bone- Winkel, Chef der Berliner Beos Projektentwicklung GmbH, hält den Rheinauhafen dennoch für ein in Köln einmaliges Projekt. Gemeinsam mit zwei anderen Unternehmen will er die denkmalgeschützte "Halle 11" am Nordende des Hafens zu Loftwohnungen und -büros umbauen. "Allerdings geht es nicht so schnell voran, wie wir uns das wünschen würden", gibt er zu. Ganz andere Probleme plagen Eigentümer im Düsseldorfer Medienhafen. Als einziges rein gewerblich genutztes Areal Ende der 90-er Jahre als Erfolgsstory gehandelt, leidet es heute unter extrem hohen Leerständen. "Im Hafen stehen derzeit 73 000 Quadratmeter leer", berichtet Marc Kleinpeter vom Düsseldorfer Immobilienberater Trombello Kölbel. Im ersten Halbjahr 2003 wurden zwischen Kaistraße und Speditionsstraße gerade einmal 8000 qm Bürofläche neu vermietet. "Es wird viele Jahre dauern, bis der Leerstand abgebaut sein wird." Dies zumal Modeunternehmen, die in den denkmalgeschützten Gebäuden gern ihre Showrooms einrichten würden, nicht ohne weiteres als Mieter in Frage kommen. Um zu verhindern, dass am Hafen eine zweite "Kaiserswerther Straße" entsteht, die nur dann belebt ist, wenn die Konfektionäre ihre Ordertermine abhalten, lässt die Stadt nur in bestimmten Gebäuden Mieter aus der Modebranche überhaupt zu. Auch hier erweist sich: Eng gefasste Nutzungskonzepte sind nur etwas für Schönwetterperioden - und die sind auch am Wasser selten von Dauer. Häfen im Netz www.hafencity.info www.innenhafen-portal.de www.medienhafen.de www.moderneskoeln.de Quelle: Anne Wiktorin, Handelsblatt
