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Immobilienbranche Wachstumsrausch dank Einkaufszentren

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Neue Filialen bei Netto

Entwicklung des Marktes, Marktchancen der Geschäftsfelder, Marktchancen der Lagetypen

„Die Mieter kommen wieder in die A-Lagen der Innenstädte“, sagt Neubürger. Aber auch Fachmarktzentren etwa mit Real-Supermarkt und Baumarkt, Deichmann-Filiale, Kik-Textilladen und Hähnchengrill daneben profitieren vom Run auf Einzelhandelsimmobilien.

Vordergründig ist das verständlich. Fast alle großen deutschen Handelsketten wachsen rasant. Edeka-Ableger Netto Marken-Discount will in den kommenden Jahren jeweils rund 300 Filialen neu eröffnen. Edeka selber plant allein im kommenden Jahr 200 neue Vollsortiment-Läden. Auch der Billiganbieter Lidl stockt auf, ebenso die Drogerieketten dm und Rossmann. Die Kölner Handelsgruppe Rewe ist mit 250 neuen Märkten dabei. Und die Manager des Großflächendiscounters Kaufland sehen gar Potenzial für 1000 Märkte in Deutschland – bisher sind es 580. Die Branche befindet sich kollektiv im Wachstumsrausch.

Dabei ist das Land schon zugepflastert mit Supermärkten und Discountern, Baumärkten und Shoppingcentern. In einer Studie attestiert Handelsexperte Thomas Roeb von der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel eine „Überexpansion“.

Drei Discounter in zehn Minuten

Im Schnitt kann jeder Haushalt innerhalb von zehn Minuten drei Discounter per Auto erreichen. Die Folge ist ein gnadenloser Verdrängungswettbewerb. In kaum einem anderen Land sind die Margen auf ähnlich niedrigem Niveau. Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet in diesem Jahr mit einem Umsatzplus von nominal 1,5 Prozent – inflationsbereinigt wird eine Null vor dem Komma stehen.

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    Lediglich der Online-Handel glänzt seit Jahren mit zweistelligen Zuwachsraten – und wird so langfristig zur Gefahr für den stationären Handel – und für dessen Immobilienpartner. Wenn mehr und mehr Kunden via Web ordern, werden viele Läden überflüssig. Zudem dürfte auch der erwartete Bevölkerungsrückgang in Deutschland den Verdrängungswettbewerb der Handelsketten verschärfen. „Über kurz oder lang muss also eine Bereinigung stattfinden“, mahnte kürzlich Rewe-Chef Alain Caparros in der WirtschaftsWoche.

    Und Tengelmann-Inhaber Karl-Erivan Haub ist überzeugt, „jeder vierte Laden“ könnte verschwinden, und die deutschen Verbraucher würden sich trotzdem „immer noch bequem mit Schuhen, Textilien, Möbeln und Lebensmitteln versorgen“. Dass „eine Bereinigung stattfindet – und stattfinden muss, ist klar“, so Haub 2009. Die Einsicht hinderte den Tengelmann-Chef indes nicht daran, gut ein Jahr später einen Teil der insolventen Billigkette Woolworth zu übernehmen und eine Expansion von heute 162 auf 1000 Filialen anzukündigen.

    Kaum Flächenabbau

    Auch die Pleiten von Karstadt, Hertie und SinnLeffers brachten nicht den erwarteten Flächenabbau. Bei Karstadt bleiben 120 Sport- und Warenhäuser vorerst erhalten. Das Gros der Hertie- und SinnLeffers-Filialen wurde weitervermietet. Laut Michael Neubürger, Chef des Investors Treveria mit drei Ex-Hertie-Filialen im Portfolio, gibt es Pläne auch für bisher schwer wieder vermietbare vierte und fünfte Stockwerke. Sie würden etwa zu Büroetagen umgebaut.

    Die Flächenbereinigung kommt so nicht in Fahrt. Immobilienprofis setzen auf die anziehende Konjunktur. Im gerade durchgeführten halbjährlichen Expertenpanel des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung in Bonn (siehe Grafiken) sagten 56 Prozent der Befragten, die Marktlage des deutschen Einzelhandels sei besser oder eher besser als im zweiten Halbjahr 2009. Dennoch ist für HSH-Analyst Axmann der Grund für den Shoppingcenter-Boom eindeutig: der „hohe Anlagedruck einiger Fondsgesellschaften“. 

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