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Immobilienbranche Wachstumsrausch dank Einkaufszentren

Investoren stört nicht, dass Discounter, Warenhäuser und Shoppingcenter über das gesunde Maß hinaus expandieren. Sie setzen verstärkt auf deutsche Einzelhandelsimmobilien als lukrative Geldanlage.

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Centrum-Galerie in Dresden kurz nach der Eröffnung Quelle: dpa

Eine Menge lief schief, seit die Dresdner Centrum-Galerie im September 2009 eröffnete. Die Kunden fühlten sich in der kühlen Atmosphäre mit viel Aluminium innen wie außen nicht wohl, die Umsätze in den 170 Läden waren schwach, Geschäfte wurden ausgeraubt und deshalb wurde um das Sicherheitskonzept gestritten. Die Geschäftsführerin des Shoppingcenters gab im Januar „kaputt und ausgebrannt“ auf. Ihr Nachfolger kam – und kündigte kurz darauf. In der „Bild“ hieß die Centrum- nun „Chaos-Galerie“.

Für Gerard Groener allerdings waren die schlechten Nachrichten positiv: Der Chef des niederländischen Shoppingcenter-Betreibers Corio stand in Verhandlungen über den Kauf des nagelneuen Dresdner Einkaufstempels. Die ebenfalls niederländische Multi Development Germany, einer der größten europäischen Planer und Betreiber multifunktionaler Stadtentwicklungs- und Einzelhandelsprojekte, hatte die Galerie für 290 Millionen Euro gebaut. Dank der Pannen erwarb Gröner das Einkaufszentrum schließlich für günstige 278 Millionen Euro.

Der Deal trug bei zu einer Initialzündung im Immobiliengeschäft. Denn inklusive der Dresdner Galerie kaufte Corio für rund 1,3 Milliarden Euro insgesamt sieben Shoppingcenter, fünf davon in Deutschland. Wer so zuschlägt, muss großes Vertrauen in die Entwicklung von Immobilienwerten, Mietpreisen und in die Konsumlaune der Bevölkerung haben.

Einzelhandel vor Büros

Anteil der Einzelhandelsimmobilien am Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien in Deutschland

Damit steht der Niederländer nicht allein. In diesem Jahr wechselten weitere große Einzelhandelsimmobilien ihre Besitzer. Das Berliner Alexa-Einkaufszentrum etwa ging im Frühjahr für 316 Millionen Euro an Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken. Im August übernahm Allianz Real Estate, eine Tochter des Versicherungsriesen, 80 Immobilien von Aldi Süd – der Preis: Geheimsache. Anfang September verkaufte Aldi Süd 140 Immobilien an einen Fonds des Investors MGPA.

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    Allein im ersten Halbjahr 2010 haben Shoppingcenter, Fachmärkte und Discount-Hütten im Wert von 4,1 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt. Einzelhandelsimmobilien lagen mit 48 Prozent Marktanteil vor den sonst dominierenden Büroimmobilien – und zwar deutlich. Der Büroanteil am Transaktionsvolumen betrug diesmal nur 31 Prozent (siehe Grafik).

    Gründe für den Boom gibt es viele, aber auch Skepsis. Denn eigentlich müssten die Einzelhändler beginnen, überzählige Verkaufsflächen aus dem Verkehr zu ziehen. Die Gefahr, dass Objekte irgendwann en masse leer stehen, scheint zwei Jahre nach der Lehman-Pleite kaum zu stören.

    Sicherheit der Geldanleger

    „Im vergangenen Jahr gab es kaum Finanzierungen großvolumiger Deals, und der Anteil der ausländischen Investoren am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen ging signifikant zurück“, beschreibt Jan Linsin, Forschungschef beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis in Frankfurt, die Durststrecke. Nun suchen vor allem eigenkapitalstarke Investoren wieder verstärkt Immobilien, um Milliarden anzulegen. Sie entscheiden sich immer häufiger für Einzelhandelsobjekte, insbesondere für deutsche.

    „Die Mieten sind stabil, die Einzelhandelsunternehmen expandieren, der Konsum ist in der Krise nur wenig zurückgegangen und erholt sich – das ist eine Stabilisierung, die es im Büroimmobilienbereich noch nicht gibt“, sagt Michael Nave, Vorstandsvorsitzender der Hahn-Gruppe in Bergisch Gladbach bei Köln, einem der großen Initiatoren von Einzelhandelsimmobilien-Fonds. „Die Nachfrage von institutionellen wie privaten Investoren ist sehr gut. Der Einzelhandel ist in den Portfolios bis jetzt ja auch unterrepräsentiert.“

    Die amerikanische Quelle: dapd

    Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden der HSH Nordbank, bestätigt: „Bei Einzelhandelsimmobilien haben viele institutionelle Anleger großen Nachholbedarf.“ Auch Fondsmanager verlagern deshalb die Gewichtung in ihren Portfolios verstärkt Richtung Immobilien und innerhalb dieses Bereichs Richtung Einzelhandel.

    Eine Umfrage des deutschen Makler- und Beratungsunternehmens Comfort unter deutschen Lebensversicherungen hat unlängst ergeben, dass zwei Drittel der befragten Investoren an Einzelhandelsimmobilien großes Interesse haben. „Deutsche Immobilien und gerade auch deutsche Einzelhandelsimmobilien haben bei nationalen und internationalen Investoren den Ruf des sicheren Anlagehafens“, sagt HSH-Experte Axmann. „Viele möchten noch 2010 zum Zug kommen.“

    Zur Sicherheit der Geldanleger tragen auch die Mietvertragslaufzeiten bei, die im Einzelhandel länger sind als bei Büroobjekten: „10 bis 15 Jahre sind bei Ankermietern die Regel, bis zu 20 Jahre sind möglich“, sagt Hahn-Manager Nave.

    Skeptisch beurteilen Profi-Investoren die Chancen des Einzelhandels in hoch verschuldeten Ländern wie Ungarn und Griechenland, die ihre Staatsfinanzen sanieren müssen. Das beobachtet Neil Turner, Leiter des Immobilienfondsmanagements bei der Investmentgesellschaft Schroder Property: „Wo Steuern erhöht und öffentliche Jobs abgebaut werden, geht der Konsum zurück. Dadurch entsteht Druck auf den Einzelhandel und damit auch auf Einzelhandelsimmobilien.“

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      Deutschland und Polen beliebt

      Bei deutschen Büroimmobilien erwartet Turner bis 2014 durchschnittliche Renditen von 6,5 Prozent, bei Einzelhandelsimmobilien 8,0 Prozent. Für noch lukrativer und ähnlich sicher wie in Deutschland hält der Experte Investments in Polen: „Wachstum und Konsumausgaben bis 2014 liegen in Polen weit über dem Durchschnitt der Euro-Zone.“

      Vor diesem Hintergrund kündigten die britische Investmentfirma London and Cambridge Properties und der Berliner Entwickler Ficon Consulting & Real Estate an, innerhalb der kommenden zehn Jahre über eine Zweckgesellschaft 25 Einkaufszentren in Polen zu errichten. Der Hamburger Shoppingcenter-König Alexander Otto erweitert sein Portfolio um die Galeria Kaskada in der Hafenstadt Szczecín – das sechste ECE-Projekt in Polen.

      Lieber nicht zu große Einkaufszentren

      Weiter westlich sind die Erwartungen der Investoren ähnlich hoch. Zu den Anfang 2010 schon 428 Shoppingcentern in Deutschland mit einer Mindestfläche von jeweils 10.000 Quadratmetern kommen nach Angaben des Kölner Beratungsunternehmens EHI Retail bis 2012 über 50 neue Konkurrenten mit einer Gesamtfläche von etwa 1,4 Millionen Quadratmetern hinzu. Mit 37 Projekten überwiegt deutlich die Zahl der Center, die in den Innenstädten errichtet werden.

      Manche Innenstädte belebt dieser Trend, in anderen leeren überdachte Konsumtempel die Straßen – vor allem, wenn die Center überdimensioniert sind. Michael Neubürger, Geschäftsführer beim Frankfurter Einzelhandelsimmobilienspezialisten Treveria, fordert deshalb Beschränkungen: „Die Städte müssen bei der Größe der Verkaufsflächen, die sie genehmigen, Augenmaß beweisen.“

      Neue Filialen bei Netto

      Entwicklung des Marktes, Marktchancen der Geschäftsfelder, Marktchancen der Lagetypen

      „Die Mieter kommen wieder in die A-Lagen der Innenstädte“, sagt Neubürger. Aber auch Fachmarktzentren etwa mit Real-Supermarkt und Baumarkt, Deichmann-Filiale, Kik-Textilladen und Hähnchengrill daneben profitieren vom Run auf Einzelhandelsimmobilien.

      Vordergründig ist das verständlich. Fast alle großen deutschen Handelsketten wachsen rasant. Edeka-Ableger Netto Marken-Discount will in den kommenden Jahren jeweils rund 300 Filialen neu eröffnen. Edeka selber plant allein im kommenden Jahr 200 neue Vollsortiment-Läden. Auch der Billiganbieter Lidl stockt auf, ebenso die Drogerieketten dm und Rossmann. Die Kölner Handelsgruppe Rewe ist mit 250 neuen Märkten dabei. Und die Manager des Großflächendiscounters Kaufland sehen gar Potenzial für 1000 Märkte in Deutschland – bisher sind es 580. Die Branche befindet sich kollektiv im Wachstumsrausch.

      Dabei ist das Land schon zugepflastert mit Supermärkten und Discountern, Baumärkten und Shoppingcentern. In einer Studie attestiert Handelsexperte Thomas Roeb von der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg dem deutschen Lebensmitteleinzelhandel eine „Überexpansion“.

      Drei Discounter in zehn Minuten

      Im Schnitt kann jeder Haushalt innerhalb von zehn Minuten drei Discounter per Auto erreichen. Die Folge ist ein gnadenloser Verdrängungswettbewerb. In kaum einem anderen Land sind die Margen auf ähnlich niedrigem Niveau. Der Handelsverband Deutschland (HDE) rechnet in diesem Jahr mit einem Umsatzplus von nominal 1,5 Prozent – inflationsbereinigt wird eine Null vor dem Komma stehen.

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        Lediglich der Online-Handel glänzt seit Jahren mit zweistelligen Zuwachsraten – und wird so langfristig zur Gefahr für den stationären Handel – und für dessen Immobilienpartner. Wenn mehr und mehr Kunden via Web ordern, werden viele Läden überflüssig. Zudem dürfte auch der erwartete Bevölkerungsrückgang in Deutschland den Verdrängungswettbewerb der Handelsketten verschärfen. „Über kurz oder lang muss also eine Bereinigung stattfinden“, mahnte kürzlich Rewe-Chef Alain Caparros in der WirtschaftsWoche.

        Und Tengelmann-Inhaber Karl-Erivan Haub ist überzeugt, „jeder vierte Laden“ könnte verschwinden, und die deutschen Verbraucher würden sich trotzdem „immer noch bequem mit Schuhen, Textilien, Möbeln und Lebensmitteln versorgen“. Dass „eine Bereinigung stattfindet – und stattfinden muss, ist klar“, so Haub 2009. Die Einsicht hinderte den Tengelmann-Chef indes nicht daran, gut ein Jahr später einen Teil der insolventen Billigkette Woolworth zu übernehmen und eine Expansion von heute 162 auf 1000 Filialen anzukündigen.

        Kaum Flächenabbau

        Auch die Pleiten von Karstadt, Hertie und SinnLeffers brachten nicht den erwarteten Flächenabbau. Bei Karstadt bleiben 120 Sport- und Warenhäuser vorerst erhalten. Das Gros der Hertie- und SinnLeffers-Filialen wurde weitervermietet. Laut Michael Neubürger, Chef des Investors Treveria mit drei Ex-Hertie-Filialen im Portfolio, gibt es Pläne auch für bisher schwer wieder vermietbare vierte und fünfte Stockwerke. Sie würden etwa zu Büroetagen umgebaut.

        Die Flächenbereinigung kommt so nicht in Fahrt. Immobilienprofis setzen auf die anziehende Konjunktur. Im gerade durchgeführten halbjährlichen Expertenpanel des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung in Bonn (siehe Grafiken) sagten 56 Prozent der Befragten, die Marktlage des deutschen Einzelhandels sei besser oder eher besser als im zweiten Halbjahr 2009. Dennoch ist für HSH-Analyst Axmann der Grund für den Shoppingcenter-Boom eindeutig: der „hohe Anlagedruck einiger Fondsgesellschaften“. 

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