Nachdem die Baubranche in den vergangenen Jahren im Höchsttempo unterwegs war und sich auch nicht von der Corona-Krise ausbremsen ließ, stottert der Motor inzwischen kräftig. Steigende Zinsen und hohe Baukosten machen dem Gewerbe zu schaffen. Insbesondere im Wohnungsbau springen Auftraggeber und Investoren ab. Der ohnehin schleppende Neu- und Ausbau gerät weiter ins Stocken, für Wohnungssuchende bleibt die Lage vielerorts angespannt. „Wenn das Bauhandwerk leidet, leiden auch die Menschen“, sagte am Dienstag der Präsident des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), Reinhard Quast.
In diesem Jahr dürften etwa 280.000 Wohnungen fertiggestellt werden, im kommenden Jahr nur noch etwa 245.000, erklärte der ZDB am Dienstag. Das wäre der dritte Rückgang in Folge, nach gut 293.000 im Jahr 2021. Das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 Wohnungen rückt damit in immer weitere Ferne.
Die schwache Prognose spiegelt sich laut ZDB auch in der Stimmung bei den Unternehmen wider. Zwar bewerte ein Großteil der Betriebe die derzeitige Geschäftslage einer Verbandsumfrage zufolge weiterhin als gut oder zumindest als befriedigend. Fast zwei Drittel der befragten Unternehmen gehe aber von einer Verschlechterung der Situation in den nächsten sechs Monaten aus. „Das sind 15 Prozentpunkte mehr als in der Frühjahrsumfrage“, teilte der ZDB mit.
Besserung ist nicht in Sicht. „In 2024 wird sich die derzeitige Zurückhaltung bei den Investitionsentscheidungen noch deutlicher bei den Baufertigstellungen bemerkbar machen“, so Quast. Die Bauwirtschaft rechnet insgesamt für 2023 mit dem dritten realen Umsatzrückgang in Folge und erstmals seit 2009 auch wieder mit einem leichten Beschäftigungsrückgang.
„Sorgenkind ist dabei vor allem der Wohnungsbau“, sagte Quast. Aber auch Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau seien stark rückläufig. Die Mischung aus steigenden Bau-, Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten schlage zunehmend auf die Nachfrage nach Bauleistungen durch.
Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer
Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche
Stand: 2022
Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Monat stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.
Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.
Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.
Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Oberländers Tipp: „Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.“
Für 2022 erwarte der Verband unter Herausrechnung der gestiegenen Preise einen realen Umsatzverlust von 5,5 Prozent und 2023 noch einmal um sieben Prozent. Der befürchtete Jobabbau hält sich aber womöglich in Grenzen. „Derzeit rechnen wir für 2023 mit etwa 910.000 Beschäftigten nach 917.000 in diesem Jahr“, sagte Quast. Da jährlich etwa 15.000 Beschäftigte altersbedingt ausschieden, würden immer noch neue Leute und Auszubildende eingestellt.
„Es brennt der Wohnungsbaum“
Der Verband forderte die Bundesregierung auf, die Neubauförderung nicht wie vorgesehen zu kürzen und geplante Sonderabschreibungen beim Wohnungsbau nicht an den besonders hohen Energieeffizienzstandard EH-40 zu koppeln. „Wir werden im Bereich Neubauförderung mehr tun müssen, und das werden wir auch deutlich im Bündnis ansprechen“, sagte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa.
Am Mittwoch berät das von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ins Leben gerufene „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ auf Arbeitsebene über den Stand der Dinge.
„Es brennt nicht die Kerze, sondern es brennt wirklich der Wohnungsbaum“, sagte Pakleppa mit Blick auf den Nikolaustag. Seit 2015 seien fast vier Millionen Menschen nach Deutschland gekommen. In dieser Situation habe das Wirtschaftsministerium die KfW-Neubauförderung für 2023 drastisch verringert auf eine Milliarde Euro. Und die Fördervoraussetzungen für das Geld würden erst im zweiten Quartal 2023 bekanntgegeben: „Das ist ein verlorenes Jahr.“ Das liege aber nicht am Bauministerium, sondern woanders. „Das Thema Neubau ist nicht in allen Ampel-Parteien gleich en vogue“, sagte Pakleppa mit Blick auf das vom Grünen-Politiker Robert Habeck geführte Wirtschafts- und Klimaministerium.
Verband sieht Schwäche nur als Delle
Verbandspräsident Quast unterstrich dennoch, dass der ZDB derzeit nur von einer „Delle in der Baukonjunktur in diesem und im kommenden Jahr“ ausgehe. Die Betriebe hätten in vergangenen Jahren ihr Eigenkapital gestärkt. „Mit dem Saison-Kurzarbeitergeld kommen sie darüber hinaus gut über den Winter und können so auch eine Delle verkraften“, sagte Quast. „Aber wir brauchen jetzt kluge Investitionsanreize sowie öffentliche Investitionen, damit es bei der Delle bleibt.“ In einer Verbandsumfrage bei gut 1600 Mitgliedsunternehmen gehen laut ZDB über 60 Prozent der Unternehmen von einer Verschlechterung der Geschäftsentwicklung in den nächsten sechs Monaten aus. Dies betreffe insbesondere den Wohnungsbau.
Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) dämpfte mit Blick auf die Preise für Wohnimmobilien die Stimmung. Diese dürften zwar absehbar weiter sinken, teilte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt am Montagabend in Frankfurt mit. Ein Einbruch der Preise sei aber nicht zu erwarten, denn der Bedarf an Wohnraum bleibe hoch, und der deutsche Immobilienmarkt sei auch in früheren Wirtschaftskrisen robust geblieben.
Tolckmitt verwies auf die hohen Bewertungen nach einem mehr als zwölfjährigen Immobilienboom in Deutschland. Selbst ein kräftiger Rückgang der Preise um rund 20 Prozent, den einige in der Branche für möglich hielten, würde nur das Niveau von 2020 bedeuten.
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