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Warenhäuser Wie Investor Berggruen die Karstadt-Vermieter aufmischt

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Zu den direkten Anteilseignern von Highstreet zählen die Whitehall Immobilienfonds der US-Investmentbank Goldman Sachs. Zudem sind die Immobilientöchter der Deutschen Bank (RREEF), der Generali- und Pirelli-Gruppe beteiligt sowie der italienische Warenhausbetreiber Borletti. Sie dürften durch die Mietminderungen in den kommenden Jahren fast 400 Millionen Euro verlieren.

Zahlt Karstadt aber dauerhaft weniger Miete als erwartet, sind Abschreibungen auf den Immobilienwert notwendig. Wichtiger noch: Da die Immobiliengeschäfte großteils auf Pump finanziert wurden, geraten auch die Kreditgeber in Bedrängnis. Sie beharken sich derzeit mit den Highstreet-Anteilseignern über die Laufzeiten, Konditionen und Sicherheiten für ihre Kredite, heißt es in Finanzkreisen.

Dabei geht es nicht um Kleingeld. Die Kreditgeber steuerten auf verschlungenen Pfaden insgesamt 3,4 Milliarden Euro bei – teils als sogenannte Mezzanine-Kredite, eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital. Teils über einen Kredit, der von einer Gesellschaft mit dem sperrigen Namen Fleet Street Finance Two in vier Risikoklassen portioniert und anschließend an externe Investoren wie Banken und Fonds weiterverkauft wurde.

Angst vor der Bankenaufsicht

Eine besondere Rolle bei der Finanzierung des Immobiliendeals spielte die Valovis-Bank. Sie stellte Highstreet 850 Millionen Euro zur Verfügung. Abgesichert wurde das über ein Immobilienportfolio, zu dem Karstadt-Häuser wie das Berliner Flaggschiff KaDeWe gehören. Durch die Mietsenkungen drohen der Bank erhebliche Probleme. Sobald dauerhafte Mietsenkungen vereinbart und im Grundbuch als sogenannte „Mieterdienstbarkeit“ fixiert werden, muss der Immobilienwert in den Büchern abgeschrieben werden. Diese Wertminderungen seien so groß, dass es zu „aufsichtsrechtlichen Problemen“ kommen könne, sagte Valovis-Rechtsberater Hanns-Eberhard Schleyer vergangene Woche.

Konkret dürfte das bedeuten, dass die Finanzaufsicht BaFin das Risiko des Kredits für so hoch halten könnte, dass sie einschreiten müsste. „Wir können dem also gar nicht zustimmen“, sagt Schleyer, der nun mit Berggruen über eine Lösung verhandelt. Pikant daran ist, dass Valovis bis 2005 selbst zum Arcandor-Konzern gehörte und einst Karstadt Hypothekenbank hieß. Noch heute befindet sich die Zentrale gegenüber der Karstadt-Hauptverwaltung in Essen.

Dass die Bank diese Verbindungen im Zweifel eher als Folklore denn als Verpflichtung interpretiert, stellte sie im vergangenen Sommer unter Beweis. Damals wollte die Bank die Kundenforderungen von Quelle nicht mehr vorfinanzieren und kappte die Geschäftsbeziehung, das Versandhaus musste abgewickelt werden. Bei Karstadt gehen die Beteiligten trotz des zähen Ringens von einer Einigung aus – schon aus Mangel an Alternativen. Fällt die Berggruen-Lösung weg, wird Karstadt abgewickelt, die Vermieter müssten Nachmieter suchen, und die Immobilienpreise würden wohl noch tiefer sacken. Im Umfeld des Insolvenzverwalters heißt es dazu: „Selbstmord aus Angst vor dem Tod ist auch keine Lösung.“

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