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Warenhäuser Wie Investor Berggruen die Karstadt-Vermieter aufmischt

Mit seiner Kaufofferte für Karstadt treibt Investor Nicolas Berggruen einen Keil in die Gruppe der Warenhausvermieter. Im Immobilienkonsortium Highstreet knirscht es.

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Karstadt Quelle: dpa

Die letzte Schlacht ums Kleingedruckte beginnt am 28. Juli um Punkt zehn Uhr. Rund 100 Wirtschaftsrechtler und Finanzexperten werden sich dann im Londoner Büro der Anwaltskanzlei Allen & Overy einfinden, um im feinsten Finanzenglisch über „Senior-“ und „Mezzanine Loans“, „CMBS“-Restrukturierungen und ein „Master Lease Agreement“ zu parlieren. Dabei steht im Grunde eine recht simple Entscheidung an: Soll Karstadt gerettet werden oder untergehen?

Denn die Zukunft des Warenhauskonzerns entscheidet sich längst nicht mehr an so profanen Dingen wie den Absatzzahlen von Socken oder Hemden. Wichtiger ist derzeit, ob die Vertreter des Vermieterkonsortiums Highstreet und ihre Juristen die Forderungen des Karstadt-Bieters Nicolas Berggruen akzeptieren. Votieren sie in London dagegen, platzt der Deal – und damit auch die Karstadt-Hoffnungen.

Seit Berggruen vor einem Monat den Zuschlag für die Übernahme erhielt, rangeln die Parteien um die Vertragsdetails. Berggruen fordert drastische Mietnachlässe und eine Aufteilung von Karstadt in Premiumhäuser, Sportgeschäfte und klassische Warenhäuser. Zwar scheint sich eine Mehrheit der Vermieter damit längst arrangiert zu haben. Doch ausgerechnet die Essener Valovis-Bank, die den Karstadt-Pensionären gehört, stemmt sich gegen einzelne Konditionen und will mit Berggruen nun separat verhandeln.

Reines Finanzvehikel

Karstadt Quelle: Fotos: dpa, Max Lautenschläger für WirtschaftsWoche, Archiv

Das Gefeilsche macht vor allem eines deutlich: Es knirscht im Konsortium. Gut ein Jahr nach der Insolvenzanmeldung frisst sich das Karstadt-Debakel immer tiefer in die Bilanzen der Immobilienbesitzer und ihrer Geldgeber. Die sorgsam austarierte Balance in den Vermieterreihen gerät ins Wanken.

Kein Wunder: Highstreet ist kein homogener, zentral gesteuerter Block. Die Geschäftsadresse führt lediglich zu einem Briefkasten in einem Amsterdamer Bürokomplex. Kein einziger Angestellter arbeitet direkt für die Holding. Highstreet ist ein reines Finanzvehikel, hinter dem Dutzende Einzelinvestoren stecken. Die Struktur des Vermieter-Konsortiums, wie sie sich aus internen Unterlagen rekonstruieren lässt, ist von ähnlicher Finesse wie die Nahverkehrspläne mancher Großstädte.

Geschäft mit Tücken

Verantwortlich für das Interessensgeflecht ist Thomas Middelhoff. Der frühere Arcandor-Chef hatte von 2006 an den Großteil der Immobilien seiner Konzerntöchter Karstadt und Quelle an Highstreet verkauft – nach eigener Darstellung für insgesamt rund 4,5 Milliarden Euro.

Der Deal hatte nur einen Haken: Damit sich der hohe Kaufpreis aus Sicht der Investoren rechnete, mussten die Karstadt-Mieten kräftig steigen, was die finanzielle Lage des Warenhausunternehmens zusätzlich verschärfte. Im Juni 2009 meldete Karstadt Insolvenz an, die Immobilienkäufer hatten sich gründlich verzockt.

Zu den direkten Anteilseignern von Highstreet zählen die Whitehall Immobilienfonds der US-Investmentbank Goldman Sachs. Zudem sind die Immobilientöchter der Deutschen Bank (RREEF), der Generali- und Pirelli-Gruppe beteiligt sowie der italienische Warenhausbetreiber Borletti. Sie dürften durch die Mietminderungen in den kommenden Jahren fast 400 Millionen Euro verlieren.

Zahlt Karstadt aber dauerhaft weniger Miete als erwartet, sind Abschreibungen auf den Immobilienwert notwendig. Wichtiger noch: Da die Immobiliengeschäfte großteils auf Pump finanziert wurden, geraten auch die Kreditgeber in Bedrängnis. Sie beharken sich derzeit mit den Highstreet-Anteilseignern über die Laufzeiten, Konditionen und Sicherheiten für ihre Kredite, heißt es in Finanzkreisen.

Dabei geht es nicht um Kleingeld. Die Kreditgeber steuerten auf verschlungenen Pfaden insgesamt 3,4 Milliarden Euro bei – teils als sogenannte Mezzanine-Kredite, eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital. Teils über einen Kredit, der von einer Gesellschaft mit dem sperrigen Namen Fleet Street Finance Two in vier Risikoklassen portioniert und anschließend an externe Investoren wie Banken und Fonds weiterverkauft wurde.

Angst vor der Bankenaufsicht

Eine besondere Rolle bei der Finanzierung des Immobiliendeals spielte die Valovis-Bank. Sie stellte Highstreet 850 Millionen Euro zur Verfügung. Abgesichert wurde das über ein Immobilienportfolio, zu dem Karstadt-Häuser wie das Berliner Flaggschiff KaDeWe gehören. Durch die Mietsenkungen drohen der Bank erhebliche Probleme. Sobald dauerhafte Mietsenkungen vereinbart und im Grundbuch als sogenannte „Mieterdienstbarkeit“ fixiert werden, muss der Immobilienwert in den Büchern abgeschrieben werden. Diese Wertminderungen seien so groß, dass es zu „aufsichtsrechtlichen Problemen“ kommen könne, sagte Valovis-Rechtsberater Hanns-Eberhard Schleyer vergangene Woche.

Konkret dürfte das bedeuten, dass die Finanzaufsicht BaFin das Risiko des Kredits für so hoch halten könnte, dass sie einschreiten müsste. „Wir können dem also gar nicht zustimmen“, sagt Schleyer, der nun mit Berggruen über eine Lösung verhandelt. Pikant daran ist, dass Valovis bis 2005 selbst zum Arcandor-Konzern gehörte und einst Karstadt Hypothekenbank hieß. Noch heute befindet sich die Zentrale gegenüber der Karstadt-Hauptverwaltung in Essen.

Dass die Bank diese Verbindungen im Zweifel eher als Folklore denn als Verpflichtung interpretiert, stellte sie im vergangenen Sommer unter Beweis. Damals wollte die Bank die Kundenforderungen von Quelle nicht mehr vorfinanzieren und kappte die Geschäftsbeziehung, das Versandhaus musste abgewickelt werden. Bei Karstadt gehen die Beteiligten trotz des zähen Ringens von einer Einigung aus – schon aus Mangel an Alternativen. Fällt die Berggruen-Lösung weg, wird Karstadt abgewickelt, die Vermieter müssten Nachmieter suchen, und die Immobilienpreise würden wohl noch tiefer sacken. Im Umfeld des Insolvenzverwalters heißt es dazu: „Selbstmord aus Angst vor dem Tod ist auch keine Lösung.“

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