Der erste Teil des Plans – der Einstieg in den deutschen Mietmarkt – klappte. In den Boomjahren 2004 bis 2007 gingen 1,29 Millionen Wohnungen an überwiegend private Investoren. So verkaufte Berlin die 1924 gegründete Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft GSW für 405 Millionen Euro an eine US-Investorengruppe um Cerberus und Whitehall. Der britische Private-Equity-Investor Terra Firma übernahm 2005 für sieben Milliarden Euro die Viterra AG – sie war eine Tochter des Düsseldorfer Energiekonzerns E.On und mit 152 000 Wohnungen Deutschlands größter Immobilieneigentümer.
Die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte veräußerte 2004 die 1918 gegründete Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten mit Sitz in Essen – kurz Gagfah – an den US-Fonds Fortress. Die Gagfah hatte damals 82 000 Wohnungen. Zwei Jahre später sicherte sie sich für 1,7 Milliarden Euro die Bestände der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (Woba) in Dresden. Der Börsengang im Herbst 2006 spielt 853 Millionen Euro ein. Heute hält Fortress noch 54 Prozent.
Abschied vom Verwöhnkurs
Den Aktionären flossen zwar zunächst die versprochenen Dividenden zu. Doch bald begann die Gewinnmaschine zu stottern. Banken drehten in der Finanzkrise ab 2008 den Geldhahn zu und handelten härtere Konditionen aus. "Sie schauen bei Wohnungsbeständen genauer hin", sagt Christian Schlüter, Leiter des Immobiliengeschäfts für die deutschsprachigen Länder im Investment Banking der Credit Suisse. Die neuen Großvermieter müssen heute um 30 bis 50 Prozent höhere Risikozuschläge für ihre Kredite bezahlen.
Zudem steigern Beschwerden der Mieter den Druck, mehr in die Wohngebäude zu investieren. Lange vermieden das die privaten Wohnkonzerne auf Kosten der Substanz. Die Folge sind Skandalfälle quer durch die Republik. Mal steht die Gagfah am Pranger, mal Branchenführer Deutsche Annington, mal andere Investoren, die sich übernommen haben. "Sie haben viel Schrott eingekauft, ohne es zu wissen", sagt der Bonner Mieterbund-Jurist Mirco Theiner, "und sie hatten nicht vor, vom kurzfristigen Bestandshalter zum langfristigen Betreiber zu werden." Deshalb, so Theiner, haben die Private-Equity-gesteuerten Wohnungskonzerne "keine Sensibilität für das Produkt". Sie nähmen "die Zerstörung der Substanz hin, anstatt zu reparieren".
Obi-Gutscheine als Lockangebot
Selbst der von Inflationsangst angeheizte Immobilienboom in deutschen Großstädten schiebt die ursprünglich von Finanzinvestoren geplanten Verkäufe ihrer Wohnblocks kaum an. "Ehemalige Werkswohnungen von Konzernen oder kommunale Wohnanlagen, die einen Großteil des Bestands ausmachen, befinden sich meist abseits der gefragten Lagen", sagt der Immobilienökonom Stefan Kofner, Professor an der Hochschule Zittau/Görlitz. Die Objekte eigneten sich kaum als Geldanlage.
Gagfah-Chef Brennan nimmt deshalb Abschied vom bisherigen Verwöhnkurs für seine Aktionäre. "Die Dividende ist keine heilige Kuh", sagt er. Auch Gagfah-Konkurrent GSW schwenkt um: "Wir wollen die Kuh, die jeden Tag Milch gibt, und kein einmaliges Grillfest", sagt Thomas Zinnöcker, Vorstandschef des Berliner Immobilienunternehmens, das jetzt im MDax notiert ist.
Und die Deutsche Annington will mit 191 Millionen Euro 19 Millionen Euro mehr als 2010 in Modernisierung und Instandhaltung stecken. Dadurch sollen die Investitionen pro Quadratmeter von 14 auf 16 Euro pro Quadratmeter steigen.
