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Wohnimmobilien Heuschrecken werden Hausmeister

Finanzinvestoren stoßen am deutschen Mietmarkt an ihre Grenzen. Der Ruf der Firmen ist schlecht, die erwarteten Supergewinne bleiben aus. Wandeln sich die Heuschrecken zu braven Hausmeistern?

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Neun Monate undichtes Dach Quelle: Dominik Pietsch

Erfährt ein Immobilienbesitzer, dass das Dach seines Hauses undicht ist, sorgt er schnell für Abhilfe, um größeren Schaden abzuwenden. Selbstverständlich sei das, dachte Ariane Schüler. Aber die Apothekerin aus Bonn-Bad Godesberg hat als Mieterin das Gegenteil erlebt. Als sie sich im Januar 2011 bei ihrem Vermieter über Feuchtigkeit und grassierenden Schimmel beschwert – verursacht vom altersschwachen Flachdach direkt über ihrer Wohnung in der dritten Etage –, passiert über Monate nichts. Schülers Briefe bleiben unbeantwortet. Sie wartet vergebens auf Rückrufe. Als die Boulevardzeitung "Express" und Sat.1-Talker Johannes B. Kerner den Fall aufgreifen, kommt es zum Ortstermin – im Mai. Das Dach ist auch danach noch kaputt – und es regnet viel im Sommer Nullelf.

Schülers Vermieter ist kein schludriger Amateur, sondern Gagfah, Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern. "Wir möchten, dass Sie sich bei uns rundum wohlfühlen", heißt es auf der Homepage. Die Gagfah übernehme Verantwortung gegenüber den Kunden und setze Maßstäbe.

Fälle wie in Bad Godesberg passen nicht zum Selbstbild des Essener Unternehmens, das seit sieben Jahren mehrheitlich dem Private-Equity-Investor Fortress gehört. Aber gravierende Mängel sind nicht auf Gagfah-Häuser beschränkt. Auch Mieter der Deutschen Annington oder der LEG in Nordrhein-Westfalen klagen über Investitionsstaus und marode Bauten.

Investoren länger im Geschäft als geplant

Die Beschwerden auf breiter Front haben starke Zweifel am Geschäftsmodell internationaler Finanzinvestoren geweckt, die in Deutschland en gros Wohnblocks von Kommunen und einstigen Industrie-Ikonen übernommen haben. Das ehrgeizige Ziel der meist angelsächsischen Eroberer, den verschlafenen, vielfach kommunalen Mietmarkt mit Maximalrenditen umzukrempeln, hat sich zum großen Teil nicht erfüllt. Hohe Dividenden konnten sie nur zahlen, weil sie wenig in die Substanz der Immobilien steckten – und damit letztlich ihr eigenes Geschäft untergruben.

Auch der geplante schnelle Komplettausstieg aus den inzwischen abgewerteten Portfolios erwies sich als Fehleinschätzung – selbst im aktuellen Immobilienboom. "Kein Fonds übernimmt heute Pakete mit Zigtausenden von Wohnungen", sagt Burkhard Drescher. Der Ex-Politiker war auf SPD-Ticket Oberbürgermeister von Oberhausen, führte unter dem Eigentümer Fortress von 2006 bis 2009 die Gagfah und arbeitet heute als Berater. Keine Bank, so Drescher, "würde heute große Wohnungsdeals wie vor sieben Jahren finanzieren".

So bleiben die Investoren länger im Geschäft als geplant. Und sie kommen kaum umhin, in den Kittel des braven Hausmeisters zu schlüpfen – und sich mit Eigenkapitalrenditen von zuverlässig vier Prozent zu begnügen, wie sie industrielle, genossenschaftliche  oder kommunale Vermieter erzielen. "4,5 Prozent sind machbar", sagt Experte Drescher.

Investitionsstau aufgebaut

Grund für die Bescheidenheit, die sich mit dem Geschäftsmodell der Hochprozenter beißt, ist der Zwang zu mehr Investitionen, um den Wert der Immobilien zu erhalten. Zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter und Jahr müsse man dabei als Minimum einsetzen, „um den Wert der Immobilien zu erhalten“. Die Investitionen der Gagfah in ihre 155 000 Wohnungen, die sich über 350 Städte in ganz Deutschland verteilen, lagen in den vergangenen Jahren deutlich unter diesen Werten. Drescher-Nachfolger William Brennan kündigt im Interview mit der WirtschaftsWoche an, die Investitionen nun um 23 Prozent zu steigern.

Doch das ist nicht alles, was auf der Gagfah lastet. Die Stadt Dresden wirft Gagfah, vor, gegen Privatisierungsauflagen im Kaufvertrag für die zuvor städtische Gesellschaft Woba Dresden verstoßen zu haben. Die im März eingereichte Klage birgt ein Milliardenrisiko für das Unternehmen, sodass der Kurs der Aktie eingebrochen ist. Und die Bundesfinanzaufsicht BaFin prüft den Verdacht des Insiderhandels, weil Brennan vor der Dresden-Klage eigene Gagfah-Papiere abgestoßen hat.

Den abgestürzten Kurs stützt das Unternehmen nun mit Aktienrückkäufen. Bereitet sich die Gagfah damit auf den Rückzug von der Börse vor? Nicht unwahrscheinlich, denn dies könnte ein Befreiungsschlag sein. "Die Gagfah-Eigentümer sitzen in der Falle, denn an der Börse bekommen sie ihre Aktien nur unterhalb des Unternehmenswertes los", sagt Frank Neumann, Analyst für Immobilienaktien beim Bankhaus Lampe. Das Problem: Der Gagfah-Kurs notiert mit gut vier Euro deutlich unter dem Wert des Immobilienvermögens von aktuell rund zwölf Euro je Anteilsschein. Ein Börsenrückzug könnte von der niedrigen Marktbewertung ablenken und nebenbei die regelmäßigen, aufwendigen Finanzberichte überflüssig machen.

Dabei hatte für Gagfah und Co. alles so euphorisch begonnen, als vor sieben Jahren aus bisher vereinzelten Aufkäufen von Wohnungsgesellschaften durch Private-Equity-Investoren eine Welle wurde. Dank leichten Zugangs zu Krediten übernahmen die Firmenjäger mit einem Minimum an Eigenkapital öffentliche Mietwohnungsunternehmen. Sodann sollten Effizienzreserven in den verschlafenen Unternehmen gehoben, die Mieten bis an die gesetzlich mögliche Obergrenze erhöht und, wenn möglich, durch den Verkauf an Mieter schnelle Einnahmen erzielt werden.

Wieder aufwärts nach Totaleinbruch Quelle: BBSR

Der erste Teil des Plans – der Einstieg in den deutschen Mietmarkt – klappte. In den Boomjahren 2004 bis 2007 gingen 1,29 Millionen Wohnungen an überwiegend private Investoren. So verkaufte Berlin die 1924 gegründete Gemeinnützige Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft GSW für 405 Millionen Euro an eine US-Investorengruppe um Cerberus und Whitehall. Der britische Private-Equity-Investor Terra Firma übernahm 2005 für sieben Milliarden Euro die Viterra AG – sie war eine Tochter des Düsseldorfer Energiekonzerns E.On und mit 152 000 Wohnungen Deutschlands größter Immobilieneigentümer.

Die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte veräußerte 2004 die 1918 gegründete Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten mit Sitz in Essen – kurz Gagfah – an den US-Fonds Fortress. Die Gagfah hatte damals 82 000 Wohnungen. Zwei Jahre später sicherte sie sich für 1,7 Milliarden Euro die Bestände der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft (Woba) in Dresden. Der Börsengang im Herbst 2006 spielt 853 Millionen Euro ein. Heute hält Fortress noch 54 Prozent.

Abschied vom Verwöhnkurs

Den Aktionären flossen zwar zunächst die versprochenen Dividenden zu. Doch bald begann die Gewinnmaschine zu stottern. Banken drehten in der Finanzkrise ab 2008 den Geldhahn zu und handelten härtere Konditionen aus. "Sie schauen bei Wohnungsbeständen genauer hin", sagt Christian Schlüter, Leiter des Immobiliengeschäfts für die deutschsprachigen Länder im Investment Banking der Credit Suisse. Die neuen Großvermieter müssen heute um 30 bis 50 Prozent höhere Risikozuschläge für ihre Kredite bezahlen.

Zudem steigern Beschwerden der Mieter den Druck, mehr in die Wohngebäude zu investieren. Lange vermieden das die privaten Wohnkonzerne auf Kosten der Substanz. Die Folge sind Skandalfälle quer durch die Republik. Mal steht die Gagfah am Pranger, mal Branchenführer Deutsche Annington, mal andere Investoren, die sich übernommen haben. "Sie haben viel Schrott eingekauft, ohne es zu wissen", sagt der Bonner Mieterbund-Jurist Mirco Theiner, "und sie hatten nicht vor, vom kurzfristigen Bestandshalter zum langfristigen Betreiber zu werden." Deshalb, so Theiner, haben die Private-Equity-gesteuerten Wohnungskonzerne "keine Sensibilität für das Produkt". Sie nähmen "die Zerstörung der Substanz hin, anstatt zu reparieren".

Obi-Gutscheine als Lockangebot

Selbst der von Inflationsangst angeheizte Immobilienboom in deutschen Großstädten schiebt die ursprünglich von Finanzinvestoren geplanten Verkäufe ihrer Wohnblocks kaum an. "Ehemalige Werkswohnungen von Konzernen oder kommunale Wohnanlagen, die einen Großteil des Bestands ausmachen, befinden sich meist abseits der gefragten Lagen", sagt der Immobilienökonom Stefan Kofner, Professor an der Hochschule Zittau/Görlitz. Die Objekte eigneten sich kaum als Geldanlage.

Gagfah-Chef Brennan nimmt deshalb Abschied vom bisherigen Verwöhnkurs für seine Aktionäre. "Die Dividende ist keine heilige Kuh", sagt er. Auch Gagfah-Konkurrent GSW schwenkt um: "Wir wollen die Kuh, die jeden Tag Milch gibt, und kein einmaliges Grillfest", sagt Thomas Zinnöcker, Vorstandschef des Berliner Immobilienunternehmens, das jetzt im MDax notiert ist.

Und die Deutsche Annington will mit 191 Millionen Euro 19 Millionen Euro mehr als 2010 in Modernisierung und Instandhaltung stecken. Dadurch sollen die Investitionen pro Quadratmeter von 14 auf 16 Euro pro Quadratmeter steigen.

Vermietungsprofis in der Minderheit Quelle: GdW

Der Branchenführer versucht darüber hinaus, durch größere Kundennähe das Geschäft zu stabilisieren. So testet das Unternehmen an neun Standorten eigene Hausmeister, die als Annington-Mitarbeiter "klar erkennbar" sind. Die Bochumer wollen in Befragungen „starke Zustimmung“ ihrer Kunden herausgefunden haben: „Der Kontakt wird noch enger und persönlicher. Die Erfahrungen mit den eigenen Hausmeistern sind so positiv, dass wir das Projekt in den kommenden Monaten deutlich ausweiten werden.“ Damit nähert sich die Deutsche Annington dem Auftritt vieler Gemeinnnütziger. Die Annington-Hausmeister kümmern sich in guter Wohnungswirtschafts-Tradition um die Mieter, halten Sprechstunden ab und schauen Handwerkern auf die Finger.

Andere Großvermieter locken mit Incentives – etwa die GSW in Berlin. Während in der Hauptstadt die Mieten wieder steigen und Demonstranten dagegen auf die Straße gehen, verschenkt das Unternehmen schon mal ein Doppelbett gratis. Ziel: junge Paare angesichts der überalternden Kundschaft "für eine Wohn-Karriere bei der GSW zu gewinnen". Um in weniger begehrten Lagen etwa in Spandau Leerstände zu reduzieren, wird bei Überschneidungen zwischen altem und neuem Vertrag zwei Monate die Kaltmiete erlassen. Mit "Hammer-Wohnungen" lockt die Gagfah: Wer in eine Gagfah-Wohnung in Wuppertal-Ronsdorf zieht, bekommt einen Obi-Gutschein im Wert von bis zu 1000 Euro oben drauf nach dem Motto: Nehmt die Renovierung doch selbst in die Hand.

Gagfah als "Wohnheuschrecke" stigmatisiert

 "Einige Finanzinvestoren schwenken auf Bestandshaltung um, stecken also mehr Geld in die Substanz und werden ihre Portfolios länger halten als geplant", sagt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin beim Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Ihre Strategie ähnele nun der anderer Vermieter. Private Equity kann so, laut Esser, nur noch mittlere einstellige Renditen erzielen.

Die mittelfristige Wirkung: Anleger mit besonders hohen Renditeerwartungen dürften kaum noch als Käufer weiterer Mietwohnbestände in Erscheinung treten. "Sinkende Renditen von Portfoliounternehmen am deutschen Wohnungsmarkt belasten auch die institutionellen Anleger, die in Private-Equity-Fonds mit Immobilienfokus investiert haben", sagt Christoph Kaserer, Kapitalmarktexperte an der Technischen Universität München.

Die Armortisation der Investments dauere entsprechend länger, die Anleger erhielten ihren Kapitaleinsatz später zurück. "Künftig dürften daher etwa Manager von Pensionsfonds zögern, Geld in Immobilienbeteiligungen zu stecken", vermutet Kaserer.

Aber auch von der Politik bekommen die Mietwohnungskonzerne Druck. In Nordrhein-Westfalen untersucht eine Enquêtekommission des Landtags die Folgen der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände für die Mieter. Per Kurier ließ Gagfah-Chef Brennan deshalb Abgeordneten des NRW-Landtags vorsorglich einen Brief zustellen, der der WirtschaftsWoche vorliegt. Darin wirft er Öffentlichkeit und Medien vor, die Gagfah als "Wohnheuschrecke" zu stigmatisieren, die Mieter ausquetsche, Unternehmen aussauge, das Sozialgut Wohnung herunterwirtschafte und deshalb auszurotten sei.

Privatisierungsdruck steigt

Doch die Erfolgsaussichten solcher Interventionen sind zweifelfhaft. Mittlerweile verhindern Mieter, dass ihre Wohnungen wie im Fall des Essener Chemiekonzerns Evonik bei Finanzinvestoren landen. Auch beim Verkauf der 21 500 Wohnungen der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) dürfte ein Private-Equity-Investor kaum Chancen haben, sagt Matthias Moser. Moser kaufte vor elf Jahren für die Investmentgesellschaft Terra Firma Eisenbahnerwohnungen en gros und legte damit den Grundstein für die Deutsche Annington.

Heute leitet der Branchenkenner den Bereich Alternative Investments beim traditionellen Augsburger Immobilienkonzern Patrizia Immobilien, der zu 51,55 Prozent dem bayrischen Finanzinvestor First Capital Partner gehört. Als Teil eines Konsortiums will Patrizia sich um die LBBW-Wohnungen bewerben. Dass ein reiner Finanzinvestor noch einmal kommunales deutsches Wohnungsportfolio kaufen kann, bezweifelt Moser: "Die Zeit der großen Private-Equity-Gesellschaften im Immobiliengeschäft ist vorbei.

Und auch bei einem weiteren Großpaket stehen die Zeichen eher gegen die Renditejäger. Anfang 2012 will der Bund sein Immobilienunternehmen TLG zur Privatisierung ausschreiben. Ein Drittel des TLG-Wertes entfällt auf 12000 ostdeutsche Wohnungen im mittleren Preissegment. Das Bundesfinanzministerium als Verkäufer legt ausdrücklich Wert auf den "Erhalt des Unternehmens und seiner Arbeitsplätze unter dem neuen Eigentümer".

Fraglich ist, ob die Kommunen wie vor der Krise zusätzlich Bewegung in den Markt bringen. 2010 wurde kein einziges größeres kommunales Wohnungspaket verkauft. Nach einer aktuellen Studie des Berliner Instituts für Stadtforschung erwägen nur 13 Prozent der Städte und  Gemeinden, Wohnungsbestände zu verkaufen.

Neun Monate undichtes Dach Quelle: Dominik Pietsch

Mehr noch: Experten schließen sogar eine Rekommunalisierung wie in der Energiewirtschaft nicht aus. Einige Stadtkämmerer wollen als Käufer auftreten, in Berlin aus politischen Gründen, anderswo, weil die früheren Käufer einst städtischer Wohnanlagen pleite sind. Die Dortmunder Dogewo etwa, die den Stadtwerken und der Sparkasse gehört, erwägt, einen Teil der 800 Wohnungen aus der Konkursmasse der Immobilienfirma Janssen & Helbing zurückzukaufen.

An die hatte die Dogewo 2004 unter anderem das marode Problem-Hochhaus Hannibal in Dortmund-Dorstfeld verkauft.

Andere Kommunen werden wegen ihrer angespannten Kassenlage doch über Verkäufe nachdenken müssen. Mehr Druck, Wohnungen abzugeben, erwartet Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln: Wenn Banken aufgrund neuer Regulierungsvorschriften von hoch verschuldeten Städten Zinszuschläge verlangten, müssten die Kämmerer ihre Etats von dieser Last befreien. Dass Private-Equity-Investoren noch einmal bei Verkäufen groß mitmischen, glaubt aber auch der Immobilienökonom nicht: "Der deutsche Wohnungsmarkt ist kein geeignetes Feld für Beteiligungsgesellschaften, die auf schnelle Wiederverkäufe setzen und sich mit Schulden finanzieren. "Wohnimmobilien, so Voigtländer, passten besser zu eigenkapitalstarken Investoren wie Pensionsfonds, "die keine hohen Zinsen und Tilgungen abstottern".

Noch weniger mögen Private-Equity-Firmen Stress wie in Bonn. Weil es immer noch hereinregnet, ist Gagfah-Mieterin Schüler von ihrem Feuchtgebiet in eine Ersatzwohnung umgezogen. Nässe und Schimmel aber haben sich durch alle Etagen bis ins Parterre vorgearbeitet. Im Treppenhaus quillt der Putz. Gegenüber der WirtschaftsWoche kündigt die Gagfah jetzt an, das Dach für 60 000 Euro zu sanieren. Es fehle allerdings noch die "kurzfristige Freigabe durch die Geschäftsführung".

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