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Forward Darlehen

Anschlussfinanzierung: Das sind die besten Forward-Darlehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer das Risiko steigender Zinsen bei der Immobilienfinanzierung ausschließen möchte, der kann bereits heute über ein Forward-Darlehen die aktuell niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung festschreiben lassen.
  • Forward-Darlehen können bis zu fünfeinhalb Jahre vor Auslaufen der bestehenden Baufinanzierung abgeschlossen werden.
  • Die FMH-Finanzberatung hat die besten Anbieter von Forward-Darlehen ermittelt.

Noch immer befinden sich die Bauzinsen auf einem historischen Tiefpunkt, doch seit einigen Wochen werden Immobilienfinanzierungen wieder teurer.. Der Grund dafür ist die steigende Inflation: Mit dem allgemeinen Preisauftrieb gehen auch die Zinsen in die Höhe. Ob dieser Trend nachhaltig ist, bleibt abzuwarten. Dennoch stellt er Immobilienfinanzierer vor die Frage, ob die gegenwärtige Niedrigzinsphase bei den Baufinanzierungen noch längere Zeit anhält oder langsam zu Ende geht?

Wer von weiter steigenden Zinsen ausgeht, kann sich mit einem Forward-Darlehen die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung in einigen Jahren sichern.

Bei den meisten Anbietern können solche Darlehen bis zu fünfeinhalb Jahre vor Beginn der Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Wer dagegen mit weiterhin niedrigen oder gar fallenden Zinsen rechnet, der kann vorerst auch abwarten ob er seine Anschlussfinanzierung nicht noch günstiger bekommt. Doch spätestens ein gutes Jahr vor Beginn der Anschlussfinanzierung sollte die Entscheidung fallen. Denn um ein Forward-Darlehen abschließen zu können, muss die Immobilienfinanzierung noch länger als zwölf Monate laufen.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern und damit Planungssicherheit zu haben, ist nicht der einzige Vorteil eines Forward-Darlehens. Hinzu kommt, dass der Darlehensnehmer in der oft mehrere Jahre dauernden Forward-Phase weder Raten noch Bereitstellungszinsen zahlen muss. Die Forward-Phase ist die Zeit vom Abschluss des Vertrages über die Anschlussfinanzierung bis zur Darlehensauszahlung.

Allerdings erheben die Banken auf die künftigen Monatsraten der Anschlussfinanzierung einen Zinsaufschlag, dessen Höhe davon abhängt, wie lange die Forward-Phase dauert.

Mit diesem Aufschlag sichert sich die kreditgebende Bank zumindest einen Teil der ihr entgehenden Rendite für den Fall, dass die Zinsen in Zukunft steigen. Als Gegenleistung für den Zinsaufschlag bekommt der Darlehensnehmer eine weit in die Zukunft reichende Zins- und Planungssicherheit.

Wichtig zu wissen: Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens geht der Kunde eine Abnahmeverpflichtung ein. Das bedeutet, dass er den Kredit zum vereinbarten Zeitpunkt zu den festgeschriebenen Konditionen in Anspruch nehmen muss, auch wenn sich seine persönliche oder die allgemeine Situation bis dahin geändert haben sollten – wenn er zum Beispiel die Immobilie weiterverkaufen will oder die Zinsen gesunken sind. Andernfalls verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung.

Das sind aktuell die besten Forward-Darlehen

Die FMH-Finanzberatung hat in einem exklusiven Ranking für die WirtschaftsWoche die besten Forward-Darlehen mit zwölf, 36 und 60 Monaten Vorlaufzeit sowie mit 24 und 48 Monaten Vorlaufzeit und Volltilgung ermittelt (Stand: 31.03.2021).

Verglichen wurden neben den Angeboten von bundesweiten und regionalen Anbietern auch die von Baufinanzierungsvermittlern. Insgesamt wertete FMH die Offerten von 42 Anbietern aus.

Als Vergleichsbasis dienten folgende Eckdaten: 400.000 Euro Kaufpreis, 200.000 Euro Darlehenssumme, 15 Jahre Zinsfestschreibung und 4 Prozent Tilgung.

Die besten Forward-Darlehen mit zwölf Monaten Vorlaufzeit

Das beste Forward-Darlehen mit zwölf Monaten Vorlaufzeit bietet unter den bundesweiten Anbietern aktuell die Gladbacher Bank an. Hier beträgt der effektive Jahreszins inklusive des 0,16-prozentigen Forward-Aufschlags insgesamt 1,0 Prozent.

Auf den Plätzen zwei und drei folgen Santander und ING mit einem effektiven Jahreszins von 1,01 und 1,03 Prozent sowie jeweils null Prozent Forward-Aufschlag.

Objektwert 400.000 €, Darlehen 200.000 €
15 Jahre fest, 4 % Tilgung

Anbieter Forward-Aufschlag EffektiverJahreszins inkl. Forward-Aufschlag Monatliche Rate
Bundesweiter Anbieter
Gladbacher Bank0,16 %1,00 %831,00 €
Santander0,00 %1,01 %833,33 €
ING0,00 %1,03 %836,67 €
Postbank0,06 %1,11 %848,33 €
1822direkt0,24 %1,17 %858,33 €
Regionale Anbieter
Sparda-Bank Hessen0,06 %0,91 %816,67 €
PSD Bank Rhein-Ruhr0,06 %0,94 %821,67 €
Sparda-Bank West0,09 %0,95 %823,33 €
Hamburger Sparkasse0,15 %1,01 %833,33 €
Sparda-Bank Berlin0,12 %1,05 %838,33 €
Baufinanzierungsvermittler
Interhyp0,06 %0,80 %798,33 €
Hüttig & Rompf0,06 %0,80 %798,33 €
ACCEDO0,06 %0,80 %798,33 €
Santel & Petermann0,06 %0,80 %798,33 €
comdirect0,06 %0,80 %798,33 €
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 31.03.2021, ausgewertet wurden 42 Anbieter

Die besten Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit

Bei den Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit führt die Postbank als bester bundesweiter Anbieter das Ranking an. Hier beträgt der effektive Jahreszins 1,23 Prozent inklusive 0,18 Prozent Forward-Aufschlag. Dahinter rangieren die Gladbacher Bank mit 1,32 Prozent inklusive 0,47 Prozent Forward-Aufschlag und Santander mit 1,38 Prozent inklusive 0,36 Prozent Forward-Aufschlag.

Objektwert 400.000 € , Darlehen 200.000 €
15 Jahre fest, 4 % Tilgung

Anbieter Forward-Aufschlag EffektiverJahreszins inkl.Forward-Aufschlag Monatliche Rate
Bundesweite Anbieter
Postbank0,18 %1,23 %868,33 €
Gladbacher Bank0,47 %1,32 %883,00 €
Santander0,36 %1,38 %893,33 €
ING0,36 %1,40 %896,67 €
Allianz Lebensversicherung0,33 %1,42 %900,00 €
Regionale Anbieter
Sparda-Bank Hessen0,30 %1,16 %856,67 €
PSD Bank Rhein-Ruhr0,30 %1,19 %861,67 €
Sparda-Bank Berlin0,36 %1,29 %878,33 €
Sparda-Bank West0,45 %1,32 %883,33 €
Hamburger Sparkasse0,51 %1,38 %893,33 €
Baufinanzierungsvermittler
Interhyp0,30 %1,05 %838,33 €
Hüttig & Rompf0,30 %1,05 %838,33 €
ACCEDO0,30 %1,05 %838,33 €
Santel & Petermann0,30 %1,05 %838,33 €
my baufinanzierung0,30 %1,05 %838,33 €
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 31.03.2021, ausgewertet wurden 42 Anbieter

Die besten Forward-Darlehen mit 60 Monaten Vorlaufzeit

Wer sich die gegenwärtig günstigen Zinsen bereits fünf Jahre vor der Anschlussfinanzierung sichern möchte, der findet unter den bundesweiten Forward-Darlehen-Anbietern bei der Postbank die besten Konditionen. Das Geldinstitut verlangt 1,53 Prozent effektiven Jahreszins inklusive 0,48 Prozent Forward-Aufschlag.

Zweitbester bundesweiter Anbieter ist die Münchener Hypothekenbank mit 1,62 Prozent inklusive 0,48 Prozent Forward-Aufschlag. Auf Rang drei folgt die Gladbacher Bank mit 1,63 Prozent inklusive 0,78 Prozent Forward-Aufschlag.

Die besten Forward-Darlehen mit 60 Monaten Vorlaufzeit

Anbieter Forward-Aufschlag EffektiverJahreszins inkl. Forward-Aufschlag Monatliche Rate
Bundesweite Anbieter
Postbank0,48 %1,53 %918,33 €
Münchener Hypothekenbank0,48 %1,62 %933,33 €
Gladbacher Bank0,78 %1,63 %935,00 €
ING0,72 %1,77 %956,67 €
Degussa Bank1,08 %2,21 %1.030,00 €
Regionale Anbieter
Sparda-Bank Berlin0,60 %1,53 %918,33 €
Stadtsparkasse Düsseldorf0,60 %1,77 %956,67 €
PSD Bank Kiel0,48 %1,79 %960,00 €
PSD Bank Koblenz1,35 %2,43 %1.065,00 €
PSD Bank Berlin-Brandenburg1,47 %2,66 %1.103,33 €
Baufinanzierungsvermittler
Interhyp0,54 %1,29 %878,33 €
Hüttig & Rompf0,54 %1,29 %878,33 €
Santel & Petermann0,54 %1,29 %878,33 €
my baufinanzierung0,54 %1,29 %878,33 €
Haus & Wohnen0,54 %1,29 %878,33 €
Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 31.03.2021, ausgewertet wurden 25 Anbieter

Wie weit im Voraus ein Forward-Darlehen sinnvoll ist

Ob ein Forward-Darlehen bereits 60 Monate oder erst zwölf Monate vor Ablauf der Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden sollte, ist von der prognostizierten Entwicklung der Zinsen abhängig. Wird ein stärkerer Zinsanstieg erwartet, kann ein frühzeitiger Abschluss zu den aktuell günstigen Konditionen sinnvoll sein.

Steigen die Zinsen voraussichtlich nicht oder nur langsam, kann es sich auch lohnen, abzuwarten – schließlich fällt für jeden Monat Vorlaufzeit ein Zinsaufschlag an.

Dieser Zinsaufschlag ist umso höher, je länger im Voraus das Forward-Darlehen abgeschlossen wird. So berechnet beispielsweise die Postbank für ein Forward-Darlehen mit zwölf Monaten Vorlaufzeit 0,06 Prozent Zinsaufschlag pro Monat, für 36 Monate Vorlaufzeit 0,18 Prozent und für 60 Monate 0,48 Prozent. Multipliziert man diesen Zinsaufschlag nun mit der Vorlaufzeit in Monaten und addiert das Ergebnis zum aktuellen Bauzins hinzu, ergibt sich der konkrete Zinssatz für das Forward-Darlehen.

Zur Veranschaulichung: Beträgt der aktuelle Bauzins beispielsweise 1,0 Prozent, die Vorlaufzeit des Darlehens zwölf Monate und der Zinsaufschlag 0,06 Prozent, dann ergibt sich 12 mal 0,06 plus 1. Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung liegt also bei 1,72 Prozent.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, sollte beachten, dass es zwei Varianten gibt: echte und unechte Forward-Darlehen. Der Unterschied liegt im Beginn der Zinsbindung. Sie startet bei echten Forward-Darlehen erst mit der Auszahlung, bei unechten Forward-Darlehen aber schon bei Vertragsabschluss.

In der Praxis wirkt sich das wie folgt aus: Wer noch in diesem Jahr ein echtes Forward-Darlehen mit 36 Monaten Vorlaufzeit und zum Beispiel zehnjähriger Zinsbindung abschließt, für den beginnt die Zinsbindung ab der Auszahlung des Darlehens im Jahr 2024. Die Zinsbindung läuft dann bis 2034.

Beim unechten Darlehen wird das Geld ebenfalls erst 2024 ausgezahlt, doch die zehnjährige Zinsbindung beginnt bereits bei Vertragsabschluss im Jahr 2021. Somit läuft sie nur bis 2031, statt wie beim echten Forward-Darlehen bis 2034, und besteht nur für sieben, nicht für zehn Jahre.

Der Vorteil des echten Forward-Darlehens besteht somit darin, dass der Kreditnehmer die Zinssicherheit für die vollen zehn Jahre bekommt. Der Vorzug eines unechten Forward-Darlehens liegt neben dem geringen Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit darin, dass der Kreditnehmer den Kreditvertrag im Falle sinkender Zinsen drei Jahre früher als beim echten Darlehen auflösen und somit die besseren Konditionen nutzen kann.

Umgekehrt kann es aber auch passieren, dass er bei steigenden Zinsen schon drei Jahre lang höhere Raten zahlen muss, während der Kreditnehmer des echten Forward-Darlehens in dieser Zeit noch von der Bindung an den niedrigeren Zins profitiert.

Wofür ein Forward-Darlehen nicht verwendet werden kann

Forward-Darlehen sind zweckgebunden, sie dienen grundsätzlich der Anschlussfinanzierung einer bestehenden Baufinanzierung. Sie können weder für die Erstfinanzierung noch für völlig andere Zwecke, etwa eine bevorstehende Scheidung oder ein geplantes Studium, verwendet werden.


Häufig gestellte Fragen zu Forward-Darlehen

Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen?

Die Höhe des Zinsaufschlags für ein Forward-Darlehen hängt neben der Marktlage von der Vorlaufzeit ab. Je länger im Voraus das Darlehen abgeschlossen wird, desto höher ist der Zinsaufschlag. Für Forward-Darlehen mit 12-monatiger Vorlaufzeit verlangen die im FMH-Vergleich besten bundesweiten Anbieter aktuell zwischen null und 0,24 Prozent Zinsaufschlag, bei 36-monatiger Vorlaufzeit zwischen 0,18 und 0,47 Prozent und bei 60-monatiger Vorlaufzeit zwischen 0,48 und 1,08 Prozent.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich in Niedrigzinsphasen, wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen bis zum Auslaufen der Baufinanzierung steigen. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich die aktuell niedrigen Zinsen für den Anschlusskredit in einigen Jahren sichern. Diese Wette auf die Zukunft kann aber auch verloren gehen, falls die Zinsen nach Abschluss des Darlehens sinken sollten.

Wie hoch ist der Forward-Zins?

Wie der Vergleichstest der FMH-Finanzberatung ergab, liegt der effektive Jahreszins inklusive Forward-Aufschlag bei den bundesweit besten Anbietern für zwölf Monate Vorlaufzeit zwischen 1,00 und 1,17 Prozent, für 36 Monate zwischen 1,23 und 1,42 Prozent und für 60 Monate zwischen 1,53 und 2,21 Prozent.

Soll ich jetzt ein Forward-Darlehen abschließen?

Die Bauzinsen befinden sich trotz der Anstiege in den letzten Wochen auf einem historisch niedrigen Niveau. Mussten 1995 fast 9 Prozent und im Mai 2011 noch mehr als 4 Prozent Zinsen für Baukredite gezahlt werden, sind es aktuell weniger als 1 Prozent per anno. Sich zu diesen Konditionen eine Anschlussfinanzierung zu sichern, ist zweifelsohne kein Fehler. Denn durch die Festschreibung der aktuell niedrigen Zinsen lassen sich steigende Kreditraten im Falle von Zinserhöhungen in der Zukunft vermeiden.