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Wohnen in Berlin und Wien Zwei Hauptstädte, ein Problem

Das regulierte Wien steht im krassen Gegensatz zum heißen Immobilienmarkt in Berlin. Obwohl die Vorzeichen nicht unterschiedlicher sein könnten, haben beide Städte dasselbe Problem. Es mangelt an Angebot.

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Die unterschiedlichen Rahmenbedingungen der Immobilienmärkte in Berlin und Wien schaffen dasselbe Problem. Bezahlbarer Mietraum ist Mangelware, es wird zu wenig gebaut. Quelle: dpa

Düsseldorf Wirkliche Liebhaber beider Städte finden sich kaum. Entweder ist man Berlin-Fan oder Wien-Fan. In der Tat könnten die Hauptstädte unterschiedlicher nicht sein. Da ist zum einem Deutschlands Kapitale Berlin, die vor Dynamik strotzt, einen alternativen Lebensstil propagiert und in der arm als sexy gilt. Auf der anderen Seite steht die Hauptstadt Österreichs, Wien. Die Stadt die eine mehrfach ausgezeichnete Lebensqualität bietet, auf Extravaganz, einen schicken Lebensstil und weltbekannte Bälle setzt.

Ein Vergleich der Immobilienmärkte beider Städte lässt die Unterschiede noch größer werden. Es scheint wie ein Wettkampf, der in der Historie einen hohen Stellenwert hat: Markt versus Regulierung. Wir starten mit der deutschen Hauptstadt.

Im aufstrebenden Berlin ist seit den 90er-Jahren ein Trend zur Liberalisierung zu verzeichnen. Die Stadtregierung begann zu der Zeit, Gebäude und Bauplätze zu privatisieren um den klammen Stadthaushalt aufzubessern.
Wien hingegen hält an einer aus der Historie der Stadt gewachsenen Regulierung fest, die den Neoliberalismus und seine Kapitalgeber außen vor lässt und die Teil der DNA Wiens ist.

Obwohl die Rahmenbedingungen unterschiedlicher nicht sein könnten, haben die beiden Städte dasselbe Problem: Sie können nicht genug bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen. Die Unterschiede und Gemeinsamkeiten zwischen den Städten hat Handelsblatt-Online gemeinsam mit einem Bestandshalter von Immobilien zusammengestellt, der in beiden Städten investiert ist.

Der wilde Berliner Immobilienmarkt

Bei internationalen Investoren ist Berlin sehr beliebt, viele versuchen hier mit Objekten auf Renditejagd zu gehen. Das hängt auch mit der wachsenden Nachfrage zusammen. Berlin steht auch bei der Bevölkerung hoch im Kurs, es gilt das in einem Song aufgestellte Statement: „Was machst du? Egal- Hauptsache hier in Berlin.“ Jährlich folgen ungefähr 40.000 zugezogene Wahl-Berliner diesem Credo. Die steigenden Mietpreise ergeben sich auch aus dem mangelnden Angebot an Wohnraum.

Die Miete lag für eine mittlere Lage, beispielsweise Pankow oder Prenzlauer Berg, im vergangenen Jahr zwischen 6,50 und 10,50 Euro. Das zeigt eine Marktstudie des Immobilienmaklers Engel & Völkers zum Markt in Berlin. Die Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Preise für diese Lagen 2015 weiter steigen. Für sehr gute Lagen, wie in Mitte, zahlten die Mieter 2014 bis zu 23 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung sollte 2015 stagnieren, sagt Engel & Völkers. 10,50 Euro und 23 Euro sind stolze Preise für die deutsche Metropole, die traditionell als Mieterstadt bekannt ist.

Viele Mieter können sich das nicht mehr leisten und müssen ausziehen. Das gefährdet oft langjährige Berliner, die Stadt fürchtet um ihre Identifikation. In Viertel wie Friedrichshain-Kreuzberg oder Pankow ist die Gentrifizierung ein ständiges Damokles-Schwert.


„75 Prozent der Mieten sind reguliert“

Auf der anderen Seite steht Wien, das eine besondere Struktur des heimischen Immobilienmarktes vorweist. Das „Wiener Modell“ schreibt eine historisch gewachsene und extreme Regulierung des Marktes vor. „75 Prozent der Mieten sind in Wien reguliert“, erklärt Daniel Riedl, CEO des Immobilienentwicklers Buwog mit Sitz in Wien. Die Buwog ist sowohl in Berlin als auch Wien aktiv. Die starke Regulierung hat Riedl zufolge Auswirkungen auf die Rendite.

„In Österreich liegt die durchschnittliche Rendite im Buwog-Portfolio bei 4,4 Prozent und in Deutschland bei 7,4 Prozent“, gibt er an. Woher kommt diese extreme Regulierung? In Wien ist sie tatsächlich historisch bedingt. 1917 wurden die Mieten eingefroren, um den Markt vor Überhitzung zu schützen. Bekannt wurde die Maßnahme unter dem Begriff „Friedenszins.“ Während des ersten Weltkriegs waren die Wohnungen in der Stadt hoffnungslos überbelegt und um Soldaten und Bürger vor steigenden Mieten zu schützen, fror die Stadt mit dem „Friedenszins“ die Mieten ein.

Das führte auch dazu, dass viele Mietwohnungen an die Nachfahren „vererbt“ wurden, es entstand durch die Regulierung also eine Art Eigentumsverhältnis am Wiener Mietenmarkt. Die Situation, die sich heute durch diese auf die Moderne angepasste Maßnahme darstellt, unterstreicht vor allem die Prämisse „Bezahlbarer Wohnraum für alle.“ Die Stadt Wien, die fast 60 Prozent der Wohnungen im Gebiet besitzt, fördert daher sehr stark das soziale Wohnen. In der Realität bedeutet das im selben Haus können sie Mieter antreffen, die 1,50 Euro pro Quadratmeter zahlen und Mieter die 12 Euro pro Quadratmeter zahlen.

„Wiener Luxus für Proleten“

Die Debatte um das soziale Wohnen in der Stadt ist nicht neu, schon in den 60 Jahren nahm sie Fahrt auf. Der Architekt Harry Glück, der im Februar 90 Jahre alt geworden ist, baute insgesamt 18.000 soziale Wohnungen in Wien. Die Gemüter erregten sich aber an der Zahl 50, diese beschreibt die Anzahl der Pools, die Glück in seinen Sozialbauten realisieren konnte. Das Prinzip „schnell und billig“, was als Maxime für den sozialen Wohnungsbau bezeichnet werden darf, kehrte Glück damit um.

Er selbst wollte „Das größtmögliche Glück für die größtmögliche Zahl schaffen“, sagte er dazu. Von konservativen Politikern wurden die Projekte als „Luxus für Proleten“ verschrien. Um heute eine staatliche Förderung zum Wohngeld zu erhalten sind die Hürden nicht sehr groß, oft finden sich in den vermeintlichen „Sozialwohnungen“ auch mittelständische Familien. Das Angebot für die wirklich Bedürftigen sinkt somit.
Dennoch rücken die Wiener Politiker nicht von ihrem Modell ab, eine Liberalisierung kommt nicht infrage.

Berlin und Wien stehen damit aktuell vor demselben Problem. Es entsteht nicht genug Mietraum. „Es gibt in Berlin keinen leistbaren Mietneubau“, sagt Riedl. Die Stadt Berlin versucht mit Regulierungsmaßnahmen wie der Mietpreisbremse, dem Milieuschutz und dem Umwandlungsverbot die steigenden Preise in den Griff zu bekommen und die Viertel vor der Gentrifizierung zu warnen. Für Riedl der falsche Ansatz, er sieht einen Nachfrageüberhang dem die Städte gerecht werden müssen.

„Wenn Sie in den Markt beim Preis eingreifen, entsteht nicht mehr Angebot“, stellt er klar. Die Diskussion um Mietpreisbremse und das Preisniveau in Deutschland findet Riedl zu extrem. „In Deutschland gibt es keine Immobilienblase, die Preisentwicklung ist im Vergleich immer noch moderat“, erklärt der Experte. Die Maßnahmen in Berlin führen nur zur „Unsicherheit bei den Investoren“, das könnte sich auch auf das Angebot auswirken.
Für Wien ist die Investorensicherheit nicht so ein Problem, da die Regulierungen schon lange am Markt akzeptiert sind. „Lokale, meist private Investoren sind bereit hohe Preise zu bezahlen und niedrige Renditen zu akzeptieren“, sagt Riedl.


40.000 neue Sozialbauten

Einen „signifikanten institutionellen Handel mit Wohnimmobilien“ gibt es in Wien allerdings nicht, so der Experte. Wenn institutionelle Investoren investieren, dann weniger in bezahlbaren Mietraum. „Die institutionellen Investoren verdienen in Wien mit Eigentumswohnungen viel mehr Geld als mit Mietwohnungen“, erklärt Riedl. Die österreichische Metropole hat mit dem Nachfrageüberhang noch mehr Probleme als Berlin. Die Differenz zwischen Nachfrage und Angebot ist in Wien „extremer als in Berlin“, meint der Experte.

Die Stadt ist erneut von der Mercer-Studie als Stadt mit der größten Lebensqualität weltweit ausgezeichnet worden, dass erzeugt logischerweise Zuzug. Laut einem aktuellen Marktbericht von Buwog und EHL Immobilien sind im vergangenen Jahr 26.767 Personen nach Wien gezogen. Aufgrund der günstigen Mietstruktur, die meisten in Mietwohnungen, sie machen 76 Prozent des Wiener Immobilienmarktes aus.

Die wachsende Bevölkerung macht der Stadt zu schaffen, bis 2015 sollen über zwei Millionen Menschen in der Stadt leben, prognostiziert die Publikation. Doch auch mit den schon in der Stadt lebenden Personen gibt es ein Problem. So spekulierte die Zeitung „Die Presse“ schon 2013, dass mindestens 50.000 Wiener sich eine neue Wohnung wünschen. Die meisten die einen Umzug realisieren, ziehen in staatlich geförderte Wohnungen.
Riedl empfiehlt Wien dem entgegen zu wirken, in dem sich die Stadt „verlässliche Partner“ sucht um damit das „Angebot anzukurbeln.“

Zwei Weltanschauungen, ein Problem

Trotz unterschiedlicher Ausrichtungen in der Vergangenenheit - Berlin setzte auf den Markt, Wien gilt als Beispiel der Regulierung - fehlen in beiden Städten zunehmend bezahlbarer Wohnraum für Neubürger. Es kann nur eine Lösung geben: Beide Städte sollten „leistbares Baugebiet“ schaffen, damit sichergestellt ist, dass auch „leistbarer Wohnraum“ entsteht, erklärt Riedl.

Die Berliner Politik scheint dem Problem aktuell mehr Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Dass die bisherige Anzahl an Neubauten den Bedarf nicht decken kann, scheint trotzdem klar zu sein. In einem FAZ-Artikel sagte der neue Bausenator Berlins Andreas Geisel (SPD) in den nächsten Jahren plane die Stadt durch Neubau und Zukäufe das Wohnungsangebot für den sozialen Bereich um 40.000 Objekte aufzustocken.

Trotzdem kann der Satz des Soziologen Andrej Holm, „keine Wohnungsnot in Berlin, jedenfalls nicht für diejenigen, die zehn Euro je Quadratmeter bezahlen können“, bald Gesetz werden. Die Analyse zeigt beide Ansätze haben Vor-und Nachteile. Ein freier Markt wie in Berlin begünstigt in der Regel die Investoren und hat negative Folgen für die Mieter. Bei einem regulierten Markt ist es oft umgekehrt. Die aktuelle Situation wird jedoch auch von anderen Metafaktoren bestimmt, die sowohl für Berlin als auch Wien dasselbe Problem schaffen.

Zum einen sind Metropolen als Wohnorte beliebt, die Lebensqualität steigt, die großen Unternehmen sitzen dort und die Wirtschaft pulsiert. Nicht nur Berlin- in allen sieben deutschen Großmetropolen erreichen die jährlichen Zuzugsraten fünfstellige Höhen. Das gilt auch für die österreichische Hauptstadt. Der zweite Faktor geht von Frankfurt aus, die niedrigen Zinsen der europäischen Zentralbank. Mario Draghi macht es einfach und billig für Schuldner sich Geld zu leihen. Das nutzen viele Leute aus, um sich Eigentum zu kaufen. Ein Fazit des Vergleichs könnte lauten: Egal ob Regulierung oder nicht, wenn Notenbanker und Demographie ganz neue Regeln setzen, emanzipiert sich der Immobilienmarkt allen Regularien von Regierungen und Markt.

Hinzu kommt: Das Kaufen von Eigentum wird in Deutschland nicht nur zunehmend als Altersvorsorge begriffen, weil die niedrigen Zinsen Lebensversicherung und Co. drücken, sondern gilt auch als ein wichtiger und emotionaler Schritt auf dem Weg zur Selbstverwirklichung. Deshalb verdienen die Investoren mit Eigentum in den Metropolen mehr Geld als mit Mietwohnungen. Die Motivation der Privatwirtschaft Mietwohnungsraum zu schaffen ist dementsprechend gering.

Diese Renditeunterschiede waren der Hauptgrund für das „Umwandlungsverbot“, sagte der Leiter für Stadtentwicklung in Berlin-Pankow gegenüber Handelsblatt-Online. Dieses Verbot untersagt Vermietern, die Mietwohnung in Eigentum umzuwandeln, um eine höhere Rendite zu erzielen. Ob durch Investoren finanziert oder öffentlich reguliert, die Antwort in beiden Städten auf das mangelnde Angebot lautet: Bauen, Bauen, Bauen.


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