Eigentumswohnung: Eigentümer zahlen für Hausverwalter 17 Prozent mehr
In Nürnberg läuft derzeit ein Prozess gegen den Geschäftsführer einer Hausverwaltung. Er soll Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Handwerkerleistungen in Rechnung gestellt haben, die nicht erbracht wurden. Es geht um einen Schaden von insgesamt 250.000 Euro. Die Hausverwaltung ist inzwischen insolvent.
Der Fall aus Nürnberg zeigt, welche Schäden ein Hausverwalter anrichten kann. Umso wichtiger ist es für Eigentümergemeinschaften, einen Dienstleister zu finden, der sein Geld auch wert ist. Allerdings ist für Wohnungseigentümer die Suche nach einem Hausverwalter oft schwierig. Das hat vor allem zwei Gründe.
In Deutschland gibt es 9,3 Millionen Eigentumswohnungen. Denen stehen rund 33.500 Hausverwaltungen gegenüber. Rechnerisch wären das 278 Wohnungen pro Verwalter. Mit digitaler Technik wäre das durchaus machbar. Allerdings hat diese Rechnung einen Haken.
Denn die Verwalter müssen sich eben auch um Mehrfamilienhäuser kümmern, die nur einen Eigentümer haben. Die Auswahl für Eigentümergemeinschaften ist also deutlich kleiner, als es die Gesamtzahl von 33.500 Hausverwaltern suggeriert.
Hinzu kommt, dass die erfolgreiche Suche nach einem Verwalter von der Größe der Eigentümergemeinschaft abhängt. Je kleiner die Zahl der zu betreuenden Wohnungen ist, desto schwieriger ist es, einen Dienstleister zu finden. Denn vielen Verwaltern sind Mandate mit einer Handvoll Wohnungen nicht lukrativ genug. Laut einer Umfrage des Branchenverbands VDIV trennen sich 57 Prozent der Verwalter von weniger rentablen Mandaten.
Gleichzeitig erhöhen die Hausverwaltungen ihre Preise. Nach Zahlen des VDIV steigen in diesem Jahr die Honorare bei Eigentümergemeinschaften im Schnitt um 12 Prozent. Bei Immobilien mit wenigen Eigentümern verteuert sich die Hausverwaltung sogar um 17 Prozent. Es ist daher verständlich, dass Wohnungseigentümer bei Verwaltern genau auf den Preis schauen.
Kleine Eigentümergemeinschaften können sich zwar unter bestimmten Bedingungen in Eigenregie verwalten. Die meisten Gemeinschaften sind aber auf einen Hausverwalter angewiesen. So rechnet ein Hausverwalter die Nebenkosten ab, organisiert die Jahresversammlung der Eigentümer und sorgt dafür, dass notwendige Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
In der Praxis tun einige Verwalter nur das Nötigste. Viele Aufgaben bleiben bei den Eigentümern hängen. Über die Gründe dafür sprach die WirtschaftsWoche mit Björn Kolbmüller, dem Geschäftsführer des Immobilienportals Jacasa. Das Portal hilft Wohnungseigentümergemeinschaften, passende Hausverwalter zu finden. Derzeit ist dieser Service kostenlos. Jacasa finanziert sich über Premium-Konten für Immobilienmakler.
WirtschaftsWoche: Herr Kolbmüller, viele Wohnungseigentümer in Deutschland sind mit ihrem Hausverwalter unzufrieden. Woran liegt das?
Björn Kolbmöller: In Deutschland kann jeder mit einer Gewerbeerlaubnis eine Hausverwaltung gründen, auch ohne fachliche Qualifikation. Es gibt lediglich eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden alle drei Jahre. Das führt dazu, dass einige Verwalter mit ihrer Aufgabe überfordert sind. Wir filtern die Dienstleister, die wir über unser Portal vermitteln.
Wie machen Sie das?
Wir schauen uns an, ob die Verwalter in Verbänden sind, die eine bestimmte Mindestqualifikation von ihren Mitgliedern verlangen. Zudem analysieren wir die Kundenbewertungen und prüfen, wie lange die Hausverwalter am Markt sind. Das allein ist natürlich keine Garantie für eine qualifizierte Hausverwaltung.
Was raten Sie Eigentümergemeinschaften?
Sie sollten sich vom Hausverwalter Referenzkunden nennen lassen und mit den Beiräten der Eigentümergemeinschaften sprechen. Über diesen Weg lassen sich Eindrücke aus der Praxis gewinnen, beispielsweise wie schnell der Verwalter auf Anfragen der Eigentümer reagiert.
Liegt die Schuld für Konflikte stets bei den Verwaltern?
Nein. Viele Eigentümergemeinschaften wollen nur wenig Geld für den Hausverwalter ausgeben. Dafür erwarten sie aber eine Rundumbetreuung. Beides funktioniert jedoch nicht. Das gilt umso mehr, als die Vergütung der Hausverwalter zuletzt deutlich gestiegen ist. Lange Zeit lägen die Sätze bei monatlich 25 Euro pro Wohnung. Inzwischen sind wir bei 35 Euro, in Großstädten bis zu 40 Euro.
Bei bis zu 40 Euro pro Monat müsste doch alles inklusive sein.
Im Normalfall schon. Es gibt aber auch sehr konfliktfreudige Eigentümergemeinschaften. Da müsste der Hausverwalter zusätzlich die Rolle des Mediators spielen. Diese Aufgabe kann sehr zeitintensiv sein. Selbst bei 35 bis 40 Euro pro Wohnung rechnet sich das nicht.
Wenn ein Hausverwalter insolvent wird, haben es Wohnungseigentümer schwer, ihre Ansprüche geltend zu machen.
Ein Hausverwalter sollte eine Vermögensschaden-Haftpflichtpolice abgeschlossen haben. Die springt im Schadensfall ein. Zwar gibt es eine gesetzliche Pflicht für gewerbliche Verwalter und solche, die WEGs betreuen, eine solche Versicherung abzuschließen. Allerdings gibt es Ausnahmen von dieser Pflicht.
Selbst wenn Eigentümergemeinschaften sorgfältig nach einem Hausverwalter suchen, finden sie oft keinen.
Viele Hausverwaltungen, die von erfahrenen Fachkräften geführt werden, finden keinen Nachfolger. Denn die Bezahlung ist für Berufseinsteiger wenig lukrativ. Objektbetreuer, die auch die Jahresversammlungen der Wohnungseigentümer organisieren, verdienen laut VDIV im Schnitt 47.200 Euro pro Jahr.
Hinweis: Dieser Artikel erschien erstmals am 17. Oktober 2025. Wir zeigen ihn aufgrund des Leserinteresses erneut.
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