Immobilien : Erneut weniger Baugenehmigungen – aber Rückgang etwas verlangsamt

Ursprünglich hatte die Bundesregierung 400.000 Wohnungen pro Jahr zum Ziel. Doch auch in diesem Jahr wird die tatsächliche Zahl deutlich darunter liegen.

Nordrhein-Westfalen, Mohnheim: Ein Baugerüst steht an dem Rohbau des Sophie Scholl Quartiers. Hier entstehen 162 Wohnungen, ein Kindergarten und zwei Tiefgaragen.

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Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohnungen ist im Oktober deutlich langsamer gesunken als in den Vormonaten. Sie sank um 11,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat auf 22.500, wie das Statistische Bundesamt am Montag mitteilte. Dies sei der „im bisherigen Jahresverlauf schwächste Rückgang“. Von Januar bis Oktober lief damit ein Minus von 26,7 Prozent auf 218.100 Wohnungen auf – das sind 79.300 weniger als ein Jahr zuvor. Hohe Baukosten und schlechte Finanzierungsbedingungen lähmen derzeit die Baukonjunktur.

Die Bundesregierung hat sich ursprünglich das Ziel von jährlich 400.000 Wohnungen gesetzt, um dem wachsenden Bedarf vor allem in den Großstädten zu begegnen – dürfte das Experten zufolge aber auch im kommenden Jahr wegen gestiegener Kosten verfehlen. „Auch die Wohnungsbaupreise bewegen sich trotz einer Beruhigung des Preisauftriebs weiter auf sehr hohem Niveau und erschweren die Finanzierung zusätzlich“, betonte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).

Deshalb sei auch in den kommenden Quartalen „mit weiteren deutlichen Rückgängen bei den Wohnungsbauinvestitionen zu rechnen“. Dem Deutschen Mieterbund zufolge fehlen bereits jetzt 700.000 Wohnungen.

Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer

1. Maximale Monatsrate

Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche Stand: 2022

2. Zu wenig Tilgung und Zinsbindung

Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Jahr stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Eine möglichst lange Zinsbindung ist sinnvoll und sichert gegen einen Zinsanstieg ab.

3. Falsch berechnet: Der Kreditbedarf

Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.

4. Unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.

5. Nicht ausgeschöpft: Zuschüsse und Förderungen

Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.

Bei Einfamilienhäusern gab es von Januar bis Oktober einen Rückgang der Baugenehmigungen um 38,2 Prozent auf 41.400. Bei den Zweifamilienhäusern wurde sogar ein Minus von 50,5 Prozent auf 12.200 registriert. Auch bei der Gebäudeart mit den insgesamt meisten Wohnungen, den Mehrfamilienhäusern, verringerte sich die Zahl der Genehmigungen deutlich – und zwar um 25,2 Prozent auf 118.300. Nur bei Wohnheimen gab es einen Zuwachs von 24,0 Prozent auf 7900.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Kampf gegen die Inflation die Zinsen auf das höchste Niveau seit dem Start der Währungsunion angehoben. Der Leitzins liegt aktuell bei 4,50 Prozent. Allerdings wird an den Finanzmärkten für kommendes Jahr mit ersten Zinssenkungen gerechnet, wodurch dann auch die Baufinanzierung wieder günstiger werden dürfte.

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