14-Punkte-Plan gegen die Wohn-Krise: „Je mehr wir dämmen, umso mehr CO2 emittieren wir durch die Dämmstoff-Produktion“
WirtschaftsWoche: Herr Demuth, wurden die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen vom vergangenen Montag in der Zech Group als einem der größten deutschen Bau- und Immobilienunternehmen mit Spannung erwartet? Und wird der 14-Punkte-Plan der Branche aus der Krise helfen?
Olaf Demuth: Weder noch. Die Erwartungen an das Bündnis waren niedrig. Und auf dem erwarteten Level wurden sie erfüllt.
Die Einschätzungen einiger Verbände klangen moderater.
Das liegt daran, dass eine der Hauptforderungen der Bau- und Immobilienwirtschaft erfüllt wurde: Die Bundesregierung verzichtet darauf, für neue Gebäude den Energieeffizienzstandard EH40 einzuführen, der das Bauen noch einmal um mindestens zehn Prozent verteuert hätte. Dass der Hauptverband der Deutschen Bauwirtschaft und andere das durchgesetzt haben, müssen sie anerkennen. Das macht es aber auch schwerer, das Gesamtpaket so nüchtern wie nötig zu analysieren.
Wie fällt Ihre Analyse aus?
Insgesamt nicht positiv. Der Verzicht auf den Standard EH40 – so erfreulich er ist – bedeutet schließlich nur, dass eine weitere Verschlechterung der Investitionsbedingungen ausbleibt. Eine Verbesserung der derzeitigen Bedingungen haben wir dadurch nicht. Insgesamt tut der 14-Punkte-Plan genug, um kritische Verbände einigermaßen ruhig zu stellen, aber sehr wenig, um das eigentlich brennende gesellschaftliche Problem zu lösen.
Olaf Demuth.
Foto: WirtschaftsWocheUnd das ist?
Bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Darum geht es doch eigentlich. Das Wohnangebot in den großen Städten ist viel zu knapp und dadurch zu teuer. Angesichts von 1,1 Millionen Flüchtlingen aus der Ukraine bräuchten wir sehr schnell eine Entspannung und eine Masse neuer kostengünstiger Wohnungen. Die Bundesregierung tut sehr wenig, um dieses Problem zu lösen. Verstehen kann ich das nicht. Die Untätigkeit macht mich fassungslos. Eine Million Wohnungen fehlen, und die 14 Punkte vom 25. September werden die Lücke kaum verringern.
Die Bundesregierung stellt den Bundesländern doch von 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Die Länder sollen 27 Milliarden Euro hinzugeben. Bewirkt das nichts?
Das ist viel Geld und kommt nah an die laut gewordenen Forderungen von 50 Milliarden Euro heran. Jedoch ist die Frage, wie lange es dauert, bis diese Mittel eingesetzt und verbaut werden können.
Für private Bauherren sind höhere KfW-Kredite vorgesehen, und bekommen kann man sie bei bis zu 90.000 Euro statt bisher 60.000 Bruttojahreseinkommen.
Das ist eine Verbesserung. Sie ist aber schon deshalb notwendig, weil mit 60.000 Euro Jahreseinkommen heutzutage kaum jemand überhaupt bauen kann und die Kredite deshalb bisher kaum jemand beantragt. Trotzdem wird die Erweiterung der Konditionen wenig bringen.
Warum?
Weil KfW-Kredite nur jemand bekommt, dem zuvor die Hausbank die Finanzierung zugesichert hat. Die Banken fordern aber heute nicht wie vor der Zinswende zehn bis 15 Prozent Eigenanteil, sondern 30 bis 40 Prozent. Bei einem Neubau, der selten weniger als 500.000 Euro kostet, muss man 150.000 bis 200.000 Euro erst einmal aufbringen, bevor man an einen KfW-Kredit überhaupt denken kann.
Die Senkung der Grunderwerbsteuer...
... ist gut, wenn sie kommt. Aber wie bei anderen Punkten müssen Länder und Kommunen vieles aus dem 14-Punkte-Plan umsetzen. Wenn der Bund die Einnahmeverluste aus Senkungen der Grunderwerbsteuer nicht ausgleicht, werden die wenigstens das wirklich machen. So ähnlich ist es mit den Punkten, die die Bauvorschriften entschlacken sollen. Der Bund alleine kann da nichts ausrichten. Und wegen der guten Absicht wird keine Wohnung mehr gebaut. Verstehen Sie mich nicht falsch: Es ist gut und wichtig, das anzugehen. Aber das sind – selbst wenn es gut läuft – Ansätze mit Langzeitwirkung. Das gilt auch für die dringend notwendige Verschlankung der Bauvorschriften.
Diese Vorschriften machen das Bauen extrem langwierig, umständlich und teuer in Deutschland.
Das tun sie. Ich fürchte aber, die 16 Bundesländer werden da kaum auf einen Nenner kommen. Und selbst wenn: Die drängenden Probleme löst das nicht. Auch wenn jetzt beim Schallschutz zwischen Wohn- und Gewerbegebieten die Vorgaben tatsächlich reduziert werden sollten: Für die Bau- und Immobilienwirtschaft steckt in dem ganzen Paket fast nichts drin. Diskutiert wurde ja die Senkung der Mehrwertsteuer für Bauleistungen. Aber die kommt nicht. Es muss jedoch gelingen, auch der privaten Immobilienwirtschaft, die viele projektierten Wohnungsbauflächen entwickelt hat, aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht baut, wieder in die Investition zu bewegen.
Und die 480 Millionen Euro für den Umbau von leeren Büro- und Ladenflächen zu Wohnraum?
Dies ist vielleicht hier und dort möglich, wird aber nicht die Lösung sein. Bürogebäude sind in der Regel privatwirtschaftlich finanziert. Das heißt: Die Gebäude müssten zu Marktpreisen erworben und aufwendig umgebaut sowie energetisch ertüchtigt werden.
KfW-Fördermittel für den Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen gibt es künftig auch für Wohnungsunternehmen sowie Vermieterinnen und Vermieter.
Bei Neubauten wird dies sicher in Verbindung mit Photovoltaik genutzt werden. Bei Bestandsgebäuden werden die Unternehmen die Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit sicher auch prüfen.
Ihr kritisches Resümee und die Perspektiven für Bau- und Immobilienwirtschaft verändert das alles nicht?
Nicht entscheidend. Gegenläufige Faktoren wie die gestiegenen Zinsen bleiben ja wirksam. Und ihre Preise können die Bauunternehmen kaum senken. Meine Einschätzung ist: Der Abwärtstrend beim Wohnungsbau wird weiter gehen, und zwar 2024 in ähnlichem Maß wie in diesem Jahr. Auch die Verunsicherung bei Investoren, potentiellen Bauherren und Immobilienbesitzern bleibt groß. Es kann sein, dass es künftig weniger um Vorgaben für Energieeffizienz geht als um CO2-Vermeidung. Denn je mehr wir dämmen, umso mehr CO2 emittieren wir durch die Produktion der Dämmstoffe. Aber wie dieser Faktor und die offenen Fragen der Wärmeversorgung die Rahmenbedingungen für Bau und Immobilien in den nächsten Jahren verändern, ist nicht abzusehen.
Wie wirkt sich das alles auf die Zech-Group aus? Vor knapp einem Jahr haben sie für 2023 einen Umsatzrückgang von rund fünf Prozent prognostiziert.
Genau das wird eintreten: minus fünf Prozent Umsatz inflationsbereinigt bei uns, rund sechs Prozent in der Branche. Im Hochbau ist der Rückgang deutlich stärker. Er wird aber kompensiert durch Baumaßnahmen im Schienennetz und durch Investitionen in Gebäudetechnik, Energieeffizienz und CO2-Vermeidung sowohl im gewerblichen Bau als auch im Wohnungsbau. In dem Bereich hat die Bauwirtschaft weniger Kapazitäten als sie bräuchte. Von diesem partiellen Boom profitieren natürlich nicht alle, die auf der anderen Seite deutlich Umsatz verlieren.
Wie ist das bei der Zech-Group?
Durch unsere Zukäufe wie Wayss & Freytag, die genau rechtzeitig kamen, profitieren auch wir von den wachsenden Infrastruktur-Investitionen. Wir versuchen derzeit, soweit das möglich ist, Personal aus anderen Bereichen des Unternehmens für einen Wechsel in die Infrastruktursparte zu motivieren.
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