Stadtportrait Frankfurt am Main : Die Superreichen der Welt lieben Frankfurts Luxusimmobilien

Die Reichen der Welt schätzen die Mainmetropole als sicheren Hafen. Das treibt die Immobilienpreise in die Höhe – und die Bürger auf die Straße.

Luxus und Elend liegen in Frankfurt nah beieinander.

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Frankfurts Hochhausgeschichte hat sich stark gewandelt: Die Wohnblöcke der 1960er- und 1970er- Jahre galten lange als steueroptimierte „Schrottimmobilien“. Heute entstehen am Main moderne Wohntürme für das Premiumsegment. Paradebeispiel: das „Four“-Projekt mit vier Wolkenkratzern, darunter 242 Luxuswohnungen, direkt in der Innenstadt. An dieser Stelle standen einst die Büros des Bankhauses Metzler und der Deutschen Bank. Die Preisspanne der Wohnungen im „Four“ reicht von 788.000 Euro für 50 Quadratmeter bis zu 2,9 Millionen Euro für ein 135-Quadratmeter-Penthouse. Der Preis einer „Superprime“-Suite mit Marmorböden und 400 Quadratmetern bleibt geheim.

Für deutsche Verhältnisse sind die Preise hoch. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen wie Paris, London, Mailand sind sie dagegen noch moderat. Die neuen Apartments im Turm T3 des „Four“ werden als eine Art Wellnesstempel verkauft: Marketingversprechen wie „Ihr persönliches Panorama“ sollen Kaufinteressenten träumen lassen. („Schauen Sie aus dem behaglichen Komfort Ihrer Four-Luxuswohnung zu, wie die Stadt erwacht“). 

Frankfurt wächst – wirtschaftlich und demografisch. Doch der Bauboom kommt nicht bei der breiten Masse an. Die Luxusklasse im Miet- und Anlagemarkt bleibt eine Nische. Die Mehrheit der Frankfurter und viele Zugezogene sowie Studenten suchen normale Wohnungen und kämpfen mit steigenden Mieten und fehlendem Wohnraum. Hohe Durchschnittsgehälter und eine starke Wirtschaft sorgen für eine solide Nachfrage, aber auch für Frust: Angesichts steigender Zinsen und Baukosten verzögern sich manche Neubauprojekte, Immobilienkäufer müssen noch tiefer in die Tasche greifen.

Engpass trifft auf Exzess

Viele Käufer sind Expats oder Investoren, die eine „Fluchtburg“ suchen. Es entstehen teure Objekte wie das „Four“ oder der Henningerturm. Sehr stadtnah liegt auch der Grüneburgturm, ein früherer Büroturm, der seit 2017 gebaut wird und mit technischen Problemen, Corona und steigenden Zinsen zu kämpfen hatte. 2025 wird er womöglich endlich fertiggestellt.

Für die Vermarktung wurde der Grüneburgturm in „160 Park View“ umbenannt. Auch hier soll vor allem eine internationale Klientel anbeißen. Und auch dieser Turm wird nur den Gutbetuchten Platz bieten. Ebenso der Grand Tower, wo eine 112-Quadratmeter-Wohnung 1,3 Millionen Euro kostet – obwohl der Turm an das berüchtigte Bahnhofsviertel grenzt. 

Eine Brutto-Mietrendite von 3,8 Prozent?

Expats, die bei internationalen Banken und Unternehmen arbeiten, leisten sich aber auch die Grand-Tower-Mietpreise. Da man dort quasi noch im Bahnhofsviertel wohnt, sind sie nicht schockierend hoch. Je nach Etage und Lage der Wohnung gibt es allerdings weder einen weiten Ausblick noch wirkliche Ruhe, denn direkt an den Turm grenzt das riesige Shoppingcenter Skyline-Plaza. Im Grand Tower kosten 60 Quadratmeter mit einem Schlafzimmer monatlich 1740 Euro warm. 90 Quadratmeter werden für 2900 Euro angeboten.

Eine Wohnung, die den Käufer rund 1,3 Millionen Euro kostet, soll ihm etwa 4100 Euro Miete pro Monat einbringen. Eine Brutto-Mietrendite von 3,8 Prozent für den Vermieter klingt gut. Doch wer eine so hohe Miete zahlt, ist mitunter auch schnell wieder weg aus der Stadt oder kauft selbst ein Objekt. 

Während in die neuen Luxusimmobilien mancher internationale Käufer einziehen wird, kämpfen städtische Initiativen für mehr Integration. Das Bahnhofsviertel bleibt dabei ein Problem: Verdreckte Ecken, Drogenprobleme und soziale Spannungen werfen einen Schatten auf die glänzenden Fassaden. Hier soll sich die Stadt am stärksten wandeln. Ein Bündnis aus Banken und Unternehmen setzt sich für jene Aufwertung ein, an der die Stadt seit Jahrzehnten scheitert. 

Die Lieblingsviertel der Frankfurter

Wer den Bahnhof hinter sich lässt, kann in der Stadt viele schöne Ecken finden. Beliebte Wohnviertel sind jene, die sich an den Innenstadtring schmiegen, vom Westend mit Bockenheim, Dornbusch, Nordend, Bornheim und dem Ostend sowie auf der gegenüberliegenden Mainseite Sachsenhausen mit dem repräsentativen Museumsufer. 

Wer günstig wohnen möchte, muss hier allerdings Kompromisse eingehen. Günstig für Käufer sind ältere Immobilien, wenn sie unsaniert sind. Auch Objekte an viel befahrenen Straßen, eventuell in Flughafennähe oder in Stadtvierteln, die nicht so im Trend liegen – wie das Bahnhofsviertel, Kalbach, Bonames, Nied, Flörsheim oder Nieder-Eschbach – mag es noch relativ günstig geben. Der Gutachterausschuss, der die gezahlten Immobilienpreise sammelt, stellte zuletzt einen sechsprozentigen Preisanstieg bei älteren Objekten fest, während Neubauten teilweise um zehn Prozent nachgaben.

Der Preis für gebrauchte Eigenheime, die vor 1978 gebaut wurden, liegt in Frankfurt demnach bei 700.000 bis 1,1 Millionen Euro. Kleine, alte und damit häufig sanierungsbedürftige Reihenhäuser kosten zwischen 450.000 und 700.000 Euro. Eigentumswohnungen schlagen mit 3800 Euro bis 7000 Euro pro Quadratmeter zu Buche – und die Preise steigen weiter. 

Schnäppchen gibt es auch bei Neubauten nicht. Ein Beispiel sind die „Factory Suites“ in Rödelheim, einer normalen Wohnlage, die mit der S-Bahn 15 Minuten vom Zentrum Frankfurts entfernt ist: 105 Quadratmeter, vier Zimmer, kosten 711.000 Euro, ein Stellplatz schlägt mit 27.000 Euro zu Buche, und das monatliche Hausgeld ist mit 440 Euro auch nicht günstig. Toleranz muss der Interessent außerdem mitbringen: Die in der Nähe entstehende Moschee und eine Container-Flüchtlingsunterkunft, die die Stadt für gleich 20 Jahre dort ansiedeln möchte, dürfte für manchen die Attraktivität mindern.

Verfall trotz Bedarf

Frankfurts Immobilienrenditen dürften insgesamt lukrativ bleiben, weil sozialer und bezahlbarer Wohnraum knapp ist. Während Investoren ganze Gebäude in teure Mini-Apartments umwandeln, verfallen anderswo Immobilien, sogar solche, deren Eigentümer die Stadt ist. Ein trauriges Beispiel ist ein Mietshaus in zentraler Innenstadtlage am Eschenheimer Turm: Seit Jahren tut sich dort nichts, trotz Investoreninteresse. Auch das geschichtsträchtige „Schindlerhaus“ nahe des Bahnhofs, in dem Oskar Schindler und seine Frau ein paar Jahre gelebt haben, ist in Investorenhand. Mieter fühlen sich verdrängt, weil auf manche Reparatur offenbar verzichtet wird. 

Nicht jeder nimmt Luxus-Boom und Gentrifizierung gelassen hin. Im November besetzten Aktivisten eine leerstehende Bibliothek auf dem Uni-Campus Bockenheim, um gegen die Nutzung öffentlicher Gebäude zu reinen Geschäftszwecken zu demonstrieren. Sie fordern „Räume für alle“, ohne Konsumzwang.

Wohnungen oder Rechenzentren?

Das Wohnen steht zunehmend im Wettbewerb, etwa mit Rechenzentren oder Gastronomie. Frankfurt ist einer der wichtigsten Internetknotenpunkte weltweit. Der Bedarf an Serverfarmen, in die Investoren ebenfalls gern Geld pumpen, wächst. Gleichzeitig verändern sich Viertel: Weil der stationäre Handel vom Onlineshopping verdrängt wird, verwandeln sich Einzelhandelsstraßen wie der Oeder Weg im Nordend in Gastronomie-Meilen – zum Leid der Anwohner. 

Zugleich sind Frankfurts Bebauungsflächen durch Main, Flughafen und Autobahnen begrenzt. Stadtteile wie Riedberg und das Europaviertel mit jeweils rund 30.000 Einwohnern entstammen den 2000er- und 2010er-Jahren. Sie zeigen, dass auch massive Neubauten die Nachfrage nicht decken konnten. Aber weitere Großflächen für ein ganz neues Stadtviertel gibt es zunächst nicht. Viele Baulücken werden geschlossen, es wird enger in der Stadt. 

Wen es ins Grüne zieht, der muss ebenfalls tief in die Tasche greifen: In Taunusgemeinden wie Bad Homburg, Oberursel, Kronberg oder Königstein sind die Preise oft noch höher als in der Stadt. Günstiger ist es im Kreis Offenbach im Osten der Stadt oder am westlichen Stadtrand in Höchst, einem Stadtteil, der direkt am Main liegt und durch eine lebendige Kulturszene und engagierte Bürger auffällt. Zahlreiche U- und S-Bahnen sorgen für eine relativ gute Anbindung des Umlandes.

Trotz aller Herausforderungen bleibt Frankfurt ein Hotspot für Wohlhabende und Investoren. Mit ihrer markanten Skyline, vielen Kultureinrichtungen und Luxusprojekten als Zugpferden wird die Stadt ihrem Ruf als Stadt des Geldes gerecht – nicht ohne gesellschaftliche Reibung. 

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