Immobilienmarkt : Jährlich ein bisschen mehr Blase

Zumindest Großstadtbewohner haben sich an diese Zahlen gewöhnt: Jahr für Jahr steigen Mieten und Immobilienpreise kräftig. Die Preissteigerungen gewinnen sogar noch an Dynamik. Das ist schlecht - auch für Investoren.

Platz 10: New York City

Die US-Metropole New York landet in dem Ranking der Online-Plattform „Luxuryestate.com“ auf Platz zehn der beliebtesten Standorte für Luxusimmobilien der Deutschen. Demnach gaben die Deutschen im ersten Halbjahr 2016 im Schnitt 26 Millionen Euro für eine Luxusimmobilie aus, ein Plus von zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Metropole am Hudson River ist die bevölkerungsreichste Stadt der Vereinigten Staaten und einer der bedeutendsten Wirtschafts- und Finanzplätze der Welt.

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Platz 9: Marbella

Die spanische Großstadt Marbella an der Costa del Sol gilt als eine der Hochburgen des internationalen Jetsets. Sechs Prozent Zuwachs verzeichnete Marbella bei der Nachfrage an Luxusimmobilien durch deutsche Käufer. Zudem stieg die Zahlungsbereitschaft um 19 Prozent an. Seit der österreichisch-spanische Adlige Alfonso von Hohenlohe in den 1950er Jahren damit begann, die Stadt in den Kreisen der Reichen und Adligen zu vermarkten, erfreut sich Marbella stetig wachsender Beliebtheit als exklusive Feriendestination, auch bei den Deutschen.

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Platz 8: Dubai

Die Stadt am Persischen Golf ist nach wie vor ein beliebter Anlageort für deutsche Immobilienkunden. In der Wüstenmetropole gaben die Deutschen im Schnitt 16 Prozent mehr Geld für Luxusimmobilien aus als noch im Vorjahr. Dubai ist Hauptstadt des gleichnamigen Emirats, welches von Emir Muhammad bin Raschid al-Maktum beherrscht wird. Das Emirat ist Teil der Föderation der Vereinigten Arabischen Emirate. Erdölvorkommen in der Region haben den Staat reich gemacht und ermöglichen die Bewirtschaftung der Wüstengegend.

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Platz 7: Palma

Die Hauptstadt der spanischen Balearen-Insel Mallorca zählt laut „Luxuryestate.com“ ebenfalls zu den beliebtesten Städten für Luxusimmobilien bei den deutschen Kunden. Hier konnte bei der Nachfrage ein Plus von 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eingefahren werden. Palma hat etwa 400.000 Einwohner und ist das kulturelle und wirtschaftliche Zentrum der Mittelmeerinsel.

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Platz 6: Saint-Tropez

Das ehemalige Fischerdorf an der französischen Côte d'Azur ist schon seit Mitte des vergangenen Jahrhunderts Treffpunkt des internationalen Jetsets. Prominente und Reiche geben sich die Klinke in die Hand und die Jachten, Luxussportwagen, Restaurants und Geschäfte ziehen, neben den ausgedehnten Stränden, jährlich tausende Touristen an. Das angenehme Mittelmeerklima und die Nähe zu Großstädten wie Marseille oder Nizza machen den Hafenort auch für Deutsche attraktiv, die auf der Suche nach Luxusimmobilien sind. Hier wurde im ersten Halbjahr 2016 die stärkste Budgetsteigerung erreicht. Die Käufer waren bereit, im Schnitt 8,7 Millionen Euro für eine Immobilie auszugeben. Das ist eine Steigerung um acht Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

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Platz 5: Rio de Janeiro

Die brasilianische Metropole Rio de Janeiro erfreut sich nicht zuletzt infolge der Fußball-WM 2014 und der Olympischen Spiele 2016 zunehmend großer Beliebtheit. Die Nachfrage nach Immobilien im Luxussegment durch deutsche Käufer stieg im ersten Halbjahr 2016 um 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Die weltberühmten Sehenswürdigkeiten wie Zuckerhut, Christusstatue und Copacabana tragen zur Beliebtheit der Sechs-Millionen-Einwohner-Metropole bei.

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Platz 4: Ibiza

Die spanische Mittelmeerinsel Ibiza ist, genau wie ihre Nachbarinsel Mallorca, bei den deutschen Immobilienkäufern äußerst beliebt. Auf der Insel leben etwa 134.000 Einwohner, wichtigste Einnahmequelle ist der Tourismus. Während die Nachfrage der deutschen Luxusimmobilienkunden im Vergleich zum Vorjahr um 31 Prozent anstieg, sank das durchschnittliche Budget um 26 Prozent auf 3,2 Millionen Euro.

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Platz 3: Wien

Wer als Deutscher ein Luxusanwesen im Ausland sucht, tut dies am liebsten in Österreichs Hauptstadt. Allerdings sank das Budget, das die Kunden auszugeben bereit waren, um 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 1,2 Millionen Euro. Wien ist beliebt wegen seines reichhaltigen kulturellen Angebot, aber auch wegen der vielen architektonischen Prachtbauten. In der Stadt leben 1,8 Millionen Menschen, in der Metropolregion sogar 2,6 Millionen.

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Platz 2: Berlin

Im Ranking auf Platz zwei – in der Bundesrepublik die Nummer eins: Berlin. Deutschlands Hauptstadt und größte Metropole ist bei Immobilienkäufern im Luxussegment äußerst beliebt. Das Budget, das sie auszugeben bereit waren, stieg im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent auf drei Millionen Euro an. Mit 3,5 Millionen Einwohnern ist Berlin die bevölkerungsreichste Stadt Deutschlands.

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Platz 1: München

Die beliebteste Stadt für deutsche Käufer von Luxusimmobilien ist München. Die Millionenmetropole und bayerische Landeshauptstadt ist wegen ihrer zahlreichen Sehenswürdigkeiten, der hohen Lebensqualität und der Nähe zu den Alpen beliebt. Das Budget der Deutschen bei Luxusimmobilien stieg im ersten Halbjahr 2016 um satte 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Durchschnittlich drei Millionen Euro waren die Käufer im vergangenen Jahr bereit, für eine Luxusimmobilie in München auszugeben.

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Auf der Bank keine Zinsen, die Börse zu riskant, die Inflation sehr niedrig – Geld und Gold bereiten Sparern kaum noch Freude. Was liegt da näher, als in den Sachwert Immobilie zu investieren – sei es als Vermieter oder als Eigenheimkäufer, der auf günstiges Wohnen im Alter hofft. Weil immer mehr Deutsche so denken und die Zinsen für Baufinanzierungen kaum noch günstiger werden können, hält der Boom am Immobilienmarkt unvermindert an. Ja, er beschleunigt sich sogar.

Im Nachgang zur bedeutenden Immobilienmesse Expo Real in München hagelt es neue Zahlen, die den Megatrend zur Immobilie belegen: Immobilienverband IVD und das Analyseunternehmen Empirica berichten nach Abschluss des dritten Quartals von hohen Preissteigerungen. Demnach sind laut IVD die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt von 370 untersuchten Städten gegenüber dem Vorjahr um gut sechs Prozent angestiegen – ein Prozentpunkt mehr als im Vorjahr.

In den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen die Preise sogar durchschnittlich 9,4 Prozent. 2015 betrug das Plus hier bereits stolze 7,5 Prozent. Noch stärker sind die Anstiege bei Wohnungen mit höherem Wohnwert und bei Neubauwohnungen.

München ist die teuerste Stadt Deutschlands

Generell gilt: Je größer die Stadt und gehobener und neuer die Immobilie, umso größer die Preissteigerungen. Hinzu kommen die regionalen Angebots- und Nachfrageverhältnisse, die die dafür sorgen, dass in einzelnen Städten die Kaufpreise für Wohnungen sogar deutlich zweistellig wachsen.

Platz 10: Hamburg

Hamburg verliert zwar einen Platz im Vergleich zum Vorjahr, schafft es aber dennoch unter die Top Ten der besten Städte Deutschlands. Die Hansestadt ist eine der wirtschaftsstärksten Städte der Republik, jeder Einwohner erwirtschaftet im Schnitt ein Bruttoinlandsprodukt von rund 55.000 Euro. Zudem profitiert Hamburg davon, viele neue Unternehmen hervorzubringen. Auf 10.000 Erwerbsfähige kommen rund 50 Unternehmensgründungen. Gleichzeitig ist die Abiturientenquote in der Stadt mit rund 55 Prozent extrem hoch.
Einziger Makel: Die Hamburger leiden unter den hohen Mieten. Die durchschnittliche Warmmiete pro Quadratmeter beträgt fast zehn Euro.

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Platz 9: Ulm

Auch das baden-württembergische Ulm büßt einen Rang im Vergleich zu 2015 ein. Trotzdem kann sich die Stadt an der Landesgrenze zu Bayern unter den Top Ten behaupten. Die Langzeitarbeitslosenquote liegt gerade einmal bei 3,2 Prozent, das ist der drittniedrigste Wert aller deutschen Großstädte. Außerdem ist die Ulmer Gesundheitsversorgung eine der besten der Republik: Auf 100.000 Einwohner kommen rund 309 Ärzte.

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Platz 8: Darmstadt

Darmstadt holt im Vergleich zu 2015 vier Plätze auf – und schafft es damit als einziger Neuling unter die zehn besten Städte der Republik. Die Universitätsstadt in Süd-Hessen profitiert unter anderem davon, mit sechs Prozent die höchste Abschlussquote aller Studenten zu haben, die Studiengänge aus dem Bereich Informatik, Mathematik, Naturwissenschaft und Technik gewählt haben. Zudem ist Darmstadt beliebt bei jungen Deutschen: Für 1000 Menschen in der Altersgruppe der 25- bis 30-Jährigen die die Stadt verließen, kamen rund 1127 neue hinzu. Darmstadt glänzt außerdem mit der höchsten Abiturientenquote der Republik: Fast 60 Prozent aller Schüler erzielten den höchsten Schulabschluss.

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Platz 7: Wolfsburg

Trotz des VW-Skandals strotzt Wolfsburg vor wirtschaftlicher Kraft: Am Standort des Volkswagen-Konzerns liegt das durchschnittliche Bruttosozialprodukt je Einwohner bei rund 141.000 Euro. Damit ist es so hoch wie in keiner anderen deutschen Großstadt. Jedoch hat das auch negative Folgen: Die Warmmiete bei Neuvermietungen stieg seit 2011 um mehr als 33 Prozent, auch das ist deutschlandweit der höchste Wert. Bei Eigentumswohnungen gab es im selben Zeitraum sogar einen noch stärkeren Preisanstieg: Die Kaufkosten stiegen um mehr als 91 Prozent.

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Platz 6: Regensburg

Nein, liebe Kölner, Sie haben sich umsonst Hoffnungen gemacht: Dieses Bild zeigt nicht den Kölner, sondern den Regensburger Dom. Die Stadt an der Donau schiebt sich im Ranking einen Platz nach vorne. Regensburg mit seinen rund 140.000 Einwohnern profitiert davon, dass die Beschäftigung in den vergangenen Jahren enorm gestiegen ist, nämlich um 22 Prozent. Das ist der zweithöchste Wert im Ranking. Die bayerische Stadt punktet zudem mit einer medizinischen Versorgung, auf die viele andere Städte neidisch sind: Auf 10.000 Einwohner kommen rund 194 Krankenhausenbetten, das ist der dritthöchste Wert Deutschlands.

P.S. an unsere Leser aus Köln: Die „einzig wahre Domstadt“ schafft es im Gesamtranking übrigens nur auf Platz 29.

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Platz 5: Stuttgart

Die baden-württembergische Landeshauptstadt rutscht zwar einen Platz nach unten, dennoch bleibt sie die beste Stadt im Ländle. Die Stuttgarter erwirtschaften das sechsthöchste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf, rund 73.000 Euro im Jahr. Außerdem klappt in der 600.000-Einwohner-Stadt der Übergang von der Schule besonders gut, die Arbeitslosenquote bei den Unter-25-Jährigen liegt gerade einmal bei 3,5 Prozent. Das gute wirtschaftliche Klima scheint sich auch auf die Bewohner Stuttgarts auszuwirken: Die Lebenserwartung der zwischen 2012 und 2014 Geborenen liegt bei 82,2 Jahren, der dritthöchste Wert.

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Platz 4: Frankfurt

Die größte Stadt Hessens verbessert sich um einen Platz. Frankfurt profitiert – na klar – vor allem von der starken Finanzbranche. Das zeigt sich auch im Bruttoinlandsprodukt je Einwohner, das bei durchschnittlich 86.000 Euro liegt. Das ist der dritthöchste Wert unter deutschen Großstädten. Die 700.000-Einwohner-Metropole verzeichnet zudem den höchsten Zuzug aller 69 deutschen Großstädte in der Altersgruppe der 25- bis 30-Jährigen: Für 1000 Einwohner in der Altersgruppe, die die Stadt verließen, zogen rund 1127 neue hinzu. Das zeigt sich auch in der Entwicklung der Einwohnerzahl: Verglichen mit 2011 wohnen heute rund 7,5 Prozent mehr Menschen in der Stadt. Allerdings hat das seinen Preis: Die durchschnittliche Warmmiete pro Quadratmeter beträgt mehr als elf Euro, das ist der zweithöchste Wert aller Großstädte.

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Platz 3: Ingolstadt

Ingolstadt verliert zwar einen Rang, die 130.000 Bewohner werden deshalb aber kaum traurig sein: Die bayerische Stadt schafft es trotzdem wieder unter die besten drei Städte Deutschlands. Ingolstadt verdankt seine komfortable Lage vor allem dem Autobauer Audi, der dort seinen Hauptsitz hat. So beträgt das Bruttoinlandsprodukt je Einwohner rund 122.000 Euro. Zudem zeigt sich die Audi-Dominanz in der Ingenieursdichte vor Ort: Auf 100 Beschäftigte kommen mehr als sieben Ingenieure.

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Platz 2: Erlangen

Die 105.000-Einwohner-Stadt klettert in diesem Jahr einen Platz nach oben. Erlangen profitiert davon, dass zwischen 2010 und 2015 so viele anspruchsvolle Jobs wie in keiner anderen Großstadt entstanden sind. Die Zahl der Beschäftigen in wissensintensiven Dienstleistungen ist in diesem Zeitraum um mehr als 13 Prozent gestiegen. Das spiegelt sich auch in der Zahl der Patentanmeldungen wieder: Auf 100.000 Beschäftigte kommen mehr als 172 Erfindungen, auch diesen Wert kann keine andere Großstadt übertreffen. Zudem ist die medizinische Versorgung in der Stadt beispielhaft: auf 10.000 Einwohner kommen rund 205 Krankenhausbetten. Das ist, na klar, wieder der höchste Wert aller Großstädte.

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Platz 1: München

Die alte Siegerin ist auch die neue: Die Stadt München erringt abermals den Titel der besten Stadt Deutschlands. Die Stadt ist wirtschaftlich stark: Sie beheimatet zum einen zahlreiche Dax-Konzerne wie BMW und Linde. Zum anderen ist die Millionen-Metropole Deutschlands Gründerhauptstadt. Auf 10.000 Erwerbsfähige kommen rund 54 Unternehmensgründungen – das schafft nicht einmal Berlin. In puncto Lebenserwartung erzielt München ebenfalls den ersten Platz: Im Schnitt werden die zwischen 2012 und 2014 geboren Einwohner einmal 82,5 Jahre alt. Nur die Mieten sind weniger vorbildlich: Sie belaufen sich in der bayerischen Landeshauptstadt pro Quadratmeter auf stolze 14 Euro.

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Für Eigentumswohnungen im Bestand (kein Neubau) und mit mittlerem Wohnwert sind die Preise im vergangenen Jahr in Essen um zehn Prozent, in Bremen um 10,6, in Stuttgart und 11,3 Prozent, in Köln um 15 Prozent und in Frankfurt sogar um 18,9 Prozent gestiegen. In der teuersten Stadt Deutschlands, in München, stiegen die Preise binnen Jahresfrist immer noch um 7,7 Prozent. Dort kostet der Quadratmeter mittlerweile 4200 Euro. In Essen sind es noch günstige 1100 Euro pro Quadratmeter.

Bei solchen Zahlen und den fehlenden Anzeichen für eine Normalisierung des Immobilienmarkts fragt sich so mancher, wie lange das noch gut gehen kann. Tatsächlich werden die Warnungen vor einer sich aufbauenden Immobilienblase und der Gefahr dramatischer Preiskorrekturen immer lauter. „Der Immobilienboom nimmt immer mehr Züe einer Blase an“, sagt etwa Ralph Solveen von der Commerzbank. Gefährlich sei insbesondere die ungleiche Entwicklung am Mietmarkt. „Seit 2010 steigen die Preise schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte“, sagt Solveen.

Wohnen in Großstädten ist teurer geworden

In den letzten Jahren hat sich der Druck auf den Wohnungsmarkt in den größten Städten Deutschlands stark erhöht. Wohnen ist in Deutschland für viele Haushalte teurer geworden. „Alle Prognosen sprechen dafür, dass die Sogkraft der großen Städte auf junge Menschen und Erwerbstätige, aber auch auf die wachsende Gruppe von Migranten und Flüchtlingen ungebrochen fortbestehen wird“, heißt es in einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank, die am Donnerstag in Berlin vorgestellt wurde.

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Mietkostenanstieg

Die Studie hat die Wohnsituation in den 20 größten deutschen Städten untersucht, in denen mehr als 300.000 Einwohner leben. Im Vergleich zu 2004 stiegen die Mieten im mittleren Wohnwert bis 2014 demnach im Durchschnitt aller 20 Städte um 24,8 Prozent, im guten Wohnwert um 28,1 Prozent.

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Berlin mit enormer Mietkostensteigerung

Innerhalb von zehn Jahren mussten die Berliner die höchsten Steigerungen bei den Mietkosten stemmen. Hier verteuerten sich der Studie zufolge die Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert um 57 Prozent.

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Preissteigerungen im mittleren Wohnwert

Im mittleren Wohnwert mussten die Mieter in Dresden (Foto), Stuttgart, Hannover, Essen und Bremen weit überdurchschnittliche Preissteigerungen (von 47,7 bis 37,3 Prozent) hinnehmen. In Hannover und Bremen wurde darüber hinaus auch der gute Wohnwert mit einem Plus von 55,7 Prozent bzw. 52,5 Prozent deutlich teurer.

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Duisburg und Bochum mit günstigen Mieten

Günstiger als in 2004 wohnten die Mieter 2014 in Duisburg und in Bochum. In Duisburg sanken die Mieten im mittleren Wohnwert um 9,4 Prozent, in Bochum im guten Wohnwert um 1,6 Prozent, während die Mieten im jeweils anderen Wohnwert stagnierten.

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Durchschnittliche Kaltmieten im Städtevergleich

Die durchschnittlichen Kaltmieten pro Quadratmeter lagen bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert im Durchschnitt bei 7,50 Euro, bei gutem Wohnwert bei 9,11 Euro.

Bei mittlerem Wohnwert schwanken die Kaltmieten zwischen 12,00 Euro in München (Foto) und 4,80 Euro in Duisburg. Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert liegt die Spanne zwischen 14,10 Euro (München) und 6,10 Euro (Bochum).

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Durchschnittskosten für Großstadt-Quadratmeter

2014 kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei mittlerem Wohnwert im Durchschnitt aller 20 größten Städte 1.561 Euro. Bei gutem Wohnwert lag der Preis mit 2.212 Euro 42 Prozent darüber.

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Teure Eigentumswohnungen in München

Am teuersten sind Eigentumswohnungen in München. Mit 3.600 Euro pro Quadratmeter liegt die bayerische Landeshauptstadt im mittleren Wohnwert 47 Prozent vor dem zweitplatzierten Stuttgart (2.450 Euro/qm).

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Duisburg versus München

Gegenüber der im Vergleich günstigsten Stadt Duisburg (Foto, 950 Euro/qm) liegt der Aufpreis in München bei 379 Prozent. Bei gutem Wohnwert müssen Käufer in München mit 4.600 Euro pro Quadratmeter etwa 39 Prozent mehr als in der zweitteuersten Stadt Düsseldorf zahlen.

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Preisentwicklung für Eigentumswohnungen

Im Zeitraum von 2004 bis 2014 gingen in fünf Städten – Wuppertal, Essen, Frankfurt am Main (Foto), Dortmund sowie Bochum – die Preise für Eigentumswohnungen bei mittlerem Wohnwert zurück, in Duisburg und Dresden stagnierten sie.

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Preissteigerungen

Die Preissteigerungen sowohl bei mittlerem als auch bei gutem Wohnwert erhöhten sich in den vergangenen Jahren in München, Stuttgart, Berlin und Hamburg um mehr als 50 Prozent.

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Mieter-Vermieter-Verhältnis

Von steigenden Immobilienpreisen profitiert allerdings nur eine Minderheit. Denn in den 20 größten deutschen Städten wohnen gut drei Viertel der Haushalte zur Miete.

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Stadt-Land-Gefälle bei Eigentümerquoten

Die niedrigsten Eigentümerquoten mit weniger als 15 Prozent finden sich im Osten Deutschlands. Auch in Frankfurt am Main, Düsseldorf, Hamburg, Hannover und München ist nicht einmal jeder vierte Haushalt als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. In Bremen und Bielefeld hingegen kann etwa jeder dritte Haushalt die bewohnte Wohnung sein Eigen nennen.

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Laut Empirica stiegen die Mieten im Lauf nur eines Quartales im Gesamtdurchschnitt um 0,9 Prozent, bei Neubauten ging es 1,2 Prozent aufwärts. Es sei jedes Quartal dieselbe Prozedur, sagt Reiner Braun, Geschäftsführer von Empirica, und „ein Ende ist nicht absehbar“. Seit 2004 seien die Mieten für Neubauten im Durchschnitt um fast 24 Prozent gestiegen.

Die Durchschnittwerte dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass es nach wie vor die größten deutschen Städte sind, die besonders hohe Preissteigerungen verzeichnen und den Durchschnitt so in die Höhe treiben. In diesen Märkten sieht die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) Übertreibungen im Markt. Damit sind die Metropolen sicher auch anfälliger für scharfe Preiseinbrüche als der ländliche Raum.

Für eine Ausbreitung einer Immobilienblase spricht hingegen, dass zunehmend auch Kleinstädte vom Immobilienboom erfasst werden. Städte mit 30.000 bis 50.000 Einwohnern einen Anstieg der Immobilienpreise um durchschnittlich sieben Prozent erfuhren. Lediglich in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner nahm die Preisdynamik mit einem Plus von 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr um einen halben Prozentpunkt ab. In allen anderen Städtegrößen haben sich die Preissteigerungen deutlich beschleunigt.

Platz 15: Bremen

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Dazu hat vor allem die Urbanisierung beigetragen. Nach einer Auswertung der Postbank wird es in Bremen in Zukunft auch so weiter gehen. In den folgenden Städten wird es sogar noch teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose bis 2030*: + 0,48 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen bis 2030**: + 0,21 Prozent

* Annahme: Von 2015 bis 2030 migrieren 1 Million Flüchtlinge in die Bundesrepublik (Bleiberecht inkl. Familienzuzug); die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt
nach dem Königsteiner Schlüssel, innerhalb der Bundesländer nach Bevölkerungsanteilen.
* Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter.

Quelle: Postbank

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Platz 14: Köln

Auch in Köln werden die Preise steigen. Insgesamt werden sich in den kommenden 15 Jahren sich Städte und Regionen sehr unterschiedlich entwickeln: Weniger als die Hälfte der Städte werden noch wachsen, trotz Flüchtlingszuzug. Und: Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank zeigt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,22 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,38 Prozent

Foto: dpa, dpa

Platz 13: Leipzig

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 3,40 Prozent

Foto: dpa, dpa

Platz 12: Dresden

Der Studie liegt die Annahme zugrunde, dass bis 2030 insgesamt etwa eine Million Menschen zuwandern – und der Zuzug damit etwa der Zahl der Flüchtlinge entspricht, die im Jahr 2015 ins Land kam. Die gegenwärtige Verteilung auf die Bundesländer nach dem Königsteiner Schlüssel wird fortgeschrieben, innerhalb der Länder wird eine Aufteilung auf Städte nach Bevölkerungsanteilen angenommen.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,57 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,06 Prozent

Foto: dpa

Platz 11: München

Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten wie München sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. „Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln“, erklärt Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 1,58 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 4,39 Prozent

Foto: dpa

Platz 10: Aaachen

Die Preisstürze in den schrumpfenden Städten hingegen werden der Studie zufolge wahrscheinlich durch einen weiteren Trend abgemildert – nämlich durch die steigende Wohnflächennachfrage.

Bevölkerungs-entwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,06 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,33 Prozent

Foto: dpa

Platz 9: Düsseldorf

In allen 36 untersuchten Städten sind die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,18 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 6,74 Prozent

Foto: dpa

Platz 8: Nürnberg

„Wer glaubt, dass die Preissteigerungen in den Wachstumsstädten bald ein Ende haben, der irrt“, sagt Pfeiffenberger. „Die Studie zeigt: Ganz so steil wie in den vergangenen Jahren wird die Kurve zwar nicht mehr nach oben gehen, doch der Aufwärtstrend hält an. Wohneigentum in Wachstumsstädten und ihrem Umland ist daher nach wie vor ein lohnendes Investment.“

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,41 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 7,30 Prozent

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Platz 7: Mannheim

„Wer in den eigenen vier Wänden leben möchte, sollte aber nicht zu lange zögern.“ Auch in Städten, deren Bevölkerung zurückgeht, muss dem Experten zufolge nicht auf Wohneigentum verzichtet werden: Gut geschnittenen und ausgestatteten Immobilien in attraktiven Lagen drohe auch hier kein Wertverlust. In diesen Städten könnte es demnächst sogar attraktive „Schnäppchen“ geben.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 2,80 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 8,66 Prozent

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 6: Stuttgart

Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,19 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 10,01 Prozent

Foto: dpa

Platz 5: Bonn

Die ehemalige deutsche Hauptstadt Bonn ist schon jetzt ziemlich teuer für ihre Bevölkerungsgröße von rund 300.000 Einwohnern. In Zukunft dürfte es dort noch kostspieliger werden.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 3,69 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 12,04 Prozent

Foto: dpa Picture-Alliance

Platz 4: Wiesbaden

Ein Blick vom Neroberg auf die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden mit der roten Marktkirche. Auch in der hessischen Landeshauptstadt wird es vor allem bei Eigentumswohnungen deutlich teurer.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,21 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,77 Prozent

Foto: dpa

Platz 3: Hamburg

„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führe die höhere Nachfrage nach günstigen Wohnungen zu Engpässen beim sozialen Wohnungsbau.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,38 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 13,86 Prozent

Foto: dpa

Platz 2: Potsdam

Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,46 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: + 14,03 Prozent

Foto: dpa

Platz 1: Berlin

In Berlin sorgen die Flüchtlingszahlen dafür, dass die Preise für Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit um mehr als sechs Prozentpunkte stärker anziehen könnten, als ohne den Zuzug zu erwarten gewesen wäre.

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose: + 4,74 Prozent
Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen: +14,49 Prozent

Foto: dpa

Landflucht und Zuzug aus dem Ausland haben neben dem wachsenden Interesse von Investoren sicher dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise auf breiter Front steigen. Helaba-Experte Stefan Mitropoulos sind trotz der Neubauaktivitäten auf Rekordhoch auch auf längere Sicht ein Unterangebot an Wohnraum. „Die angespannte Situation am deutschen Wohnungsmarkt wird noch einige Zeit andauern“, sagt er.

Eigentumswohnungen am begehrtesten

Damit wird der Markt zwar anfälliger für Preiskorrekturen, aber das Angebotsdefizit dürfte die Preise noch eine Weile weiter in die Höhe treiben. So stiegen die Einwohnerzahlen in Frankfurt um 15.000, in Hamburg um 25.000 und in Berlin um rund 50.000. „Hier zeigt sich, dass das Angebot die Nachfrage nicht decken kann. Insbesondere in Großstädten ab 250.000 Einwohnern ist dringend mehr Neubau erforderlich“, resümiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD.

Die hohe Nachfrage führt dazu, dass auch die Preise für Reihen- und Einfamilienhäuser deutlich steigen, wenn auch nicht so stark wie bei Eigentumswohnungen. Für eine anhaltend hohe Nachfrage der Immobilienkäufer spricht zudem, dass Baufinanzierungen noch immer so günstig wie nie sind und die Geldpolitik der europäischen Zentralbank eine Zinserhöhung bis auf Jahre hinaus nicht erwarten lässt. Die Voraussetzungen für ein weiteres Aufpumpen der Immobilienblase sind also gegeben.

Nur ein Faktor, der typisch für eine Immobilienblase ist, fehlt bislang: Eine stark zunehmende Vergabe von Immobilienkrediten durch die Banken. Die aber sind dank Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie eher zurückhaltender geworden und achten streng auf ausreichendes Einkommen und angemessenen Eigenkapitalanteil seitens der Kreditnehmer.

Noch ist also die Gefahr einer platzenden Immobilienblase beherrschbar und mit der Immobilienblase in den USA als Auslöser der weltweiten Finanzkrise nicht einmal entfernt vergleichbar.