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Immobilien Wo eine Überhitzung droht

Großstädter müssen für das Wohnen noch mehr zahlen. Exklusive Daten zeigen, wo Miete und Kauf bezahlbar bleiben und wo Grenzen erreicht sind.

Hier steigen die Mieten am stärksten
Platz 8: Frankfurt Quelle: DPA
Platz 7: StuttgartIn der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein. Quelle: DPA
Platz 6: Berlin Quelle: REUTERS
Platz 5: München Quelle: DPA
Platz 4: Leipzig Quelle: DPA
Platz 3: Hamburg Quelle: DPA
Platz 2: Köln Quelle: DPA

Die teuersten Stadtviertel für Mieter liegen in Frankfurt und Berlin. Nirgendwo sonst in Deutschland müssen Haushalte mehr im Verhältnis zum Einkommen zahlen als in Frankfurts Westend und im Berliner Kollwitzkiez.

Setzt man die Mieten ins Verhältnis zum Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern der jeweiligen Stadt, bräuchte ein Haushalt das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung dort gut tragbar mieten zu können – selbst Normalverdiener überfordert das. Auch stadtweit liegt das Verhältnis in Frankfurt noch bei 1,9.

Ironie der Geschichte: Sowohl im Frankfurter Westend als auch im Berliner Kollwitzkiez kämpften Bewohner früher gegen Grundstücksspekulanten, Sanierungspläne und steigende Wohnkosten: in Frankfurt im Häuserkampf der Siebzigerjahre, in Berlin noch Anfang der Neunziger. Vergeblich.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

Die Berechnung basiert auf einer tragbaren Mietbelastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens und greift auf Daten des Marktforschers empirica-systeme zurück. Die Analyse liefert auch Immobilienkäufern und Vermietern wichtige Anhaltspunkte. Hohe Werte deuten auf Überhitzung und begrenztes Wertsteigerungspotenzial hin.

Die Auswertung zeigt, dass der Blick nur auf Preise und Mieten täuscht. Zwar sind Miete und Kauf in München absolut am teuersten. In Münchens Altstadt zwischen Marienplatz und Viktualienmarkt verlangen Vermieter über 19 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Im Westend sind es nur 15 Euro, im Kollwitzkiez 13 Euro – doch weil die Münchner mit rund 30 000 Euro netto im Jahr auch deutlich mehr verdienen, sind die Wohnkosten für sie eher tragbar.

Hohes Risiko für Haushalte mit niedrigem Einkommen

Trotz niedriger Kreditzinsen ist der Kauf für Haushalte ohne hohe Einkommen keine Alternative. Selbst wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten (5,5 bis 8,5 Prozent für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) aus Angespartem zahlen, dürften die laufenden Kosten viele überfordern. Käufer in Frankfurt und Berlin bräuchten das 2,5-Fache des stadtweiten Pro-Kopf-Einkommens, damit die Ausgaben für Kredit (über 30 Jahre getilgt) und vom Eigentümer zu zahlende Betriebskosten (Hausgeld, drei Euro je Quadratmeter und Monat) nur 30 Prozent davon ausmachten.

Immobilienboom außerhalb der Metropolen - Preisanstieg in den Landkreisen

Klar, anders als ein Mieterhaushalt hätten die Käufer nach 30 Jahren eine abbezahlte Immobilie. Rechnet man zu Vergleichszwecken deshalb ohne Tilgung und mit festem Zins nur für zehn Jahre, würde das nötige Einkommen deutlich sinken, in München auf das 1,5-Fache des Pro-Kopf-Einkommens. Allerdings vergeben Banken eine solche Finanzierung meist nur an finanzstarke Haushalte. Die Risiken wären gewaltig, denn nach zehn Jahren wäre die Restschuld unvermindert groß, bei dann womöglich deutlich höheren Zinsen. Keine echte Option also.

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