Immobilien: Wo eine Überhitzung droht

Großstädter müssen für das Wohnen noch mehr zahlen. Exklusive Daten zeigen, wo Miete und Kauf bezahlbar bleiben und wo Grenzen erreicht sind.

Hier steigen die Mieten am stärksten

Platz 8: Frankfurt

Ausgerechnet in Deutschlands Finanzmetropole fiel der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2016 am geringsten aus: Hier stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Vergleich zum Jahr 2004 allerdings liegt das Niveau heute um 33 Prozent höher – damit rangiert Frankfurt im Städtevergleich auf Platz 5.

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Platz 7: Stuttgart

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein.

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Platz 6: Berlin

Vergleichsweise günstig bleibt Berlin: Der Aufwärtstrend der Mieten in der Hauptstadt ließ 2015 etwas nach, auf Jahressicht steigen die Mieten hier im Schnitt um 5,4 Prozent auf 9,55 Euro pro Monat und Quadratmeter. Ganz anders die Bilanz nach zwölf Jahren: 2004 wurden in Deutschlands Hauptstadt noch Wohnungen für sechs Euro Miete pro Quadratmeter angeboten. Heute sind es fast 60 Prozent mehr – der höchste in den acht Städten gemessene Anstieg.

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Platz 5: München

Was die Steigerungsrate bei den Mieten betrifft, rangiert die Bayernmetropole mit einem Plus von 6,2 Prozent nur auf dem fünften Rang. Absolut betrachtet bleibt München aber die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands: Die Angebotsmieten kletterten binnen zwölf Monaten auf durchschnittlich 16,90 Euro pro Quadratmeter monatlich. Und auch auf Zwölfjahressicht liegt die Landeshauptstadt mit einem Plus von 52 Prozent nur knapp hinter Berlin.

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Platz 4: Leipzig

Dass Leipzig eine ostdeutsche Vorzeigestadt ist, zeigt sich auch auf dem Wohnungsmarkt. Seit mehreren Halbjahren steigen die Mieten: Mit einem deutlichen Plus von 6,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegen sie mittlerweile bei 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber 2004 fällt das Plus aber immer noch vergleichsweise moderat aus: Mit 27 Prozent erreicht Leipzig den vorletzten Platz im Langfristvergleich der acht Städte.

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Platz 3: Hamburg

Auch die Hansestadt gilt als besonders teures Pflaster zum Wohnen – bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter ein richtiger Eindruck. Anders als in vielen anderen Städten sind die Mieten an der Alster aber erst jetzt – nach sieben Halbjahren der Stagnation – wieder kräftig gestiegen. Sie verteuerten sich auf Jahressicht um 6,3 Prozent. Auf Zwölfjahressicht summiert sich ein Plus von 40 Prozent, der vierhöchste im Städtevergleich.

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Platz 2: Köln

Mit einem Plus von 6,3 Prozent auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,55 Euro pro Quadratmeter monatlich erfuhr Köln den stärksten Mietanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Der Langfristvergleich fällt weniger drastisch aus: Der Mietanstieg summiert sich auf 21 Prozent – das ist der geringste Wert aller acht Städte.

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Die teuersten Stadtviertel für Mieter liegen in Frankfurt und Berlin. Nirgendwo sonst in Deutschland müssen Haushalte mehr im Verhältnis zum Einkommen zahlen als in Frankfurts Westend und im Berliner Kollwitzkiez.

Setzt man die Mieten ins Verhältnis zum Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern der jeweiligen Stadt, bräuchte ein Haushalt das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung dort gut tragbar mieten zu können – selbst Normalverdiener überfordert das. Auch stadtweit liegt das Verhältnis in Frankfurt noch bei 1,9.

Ironie der Geschichte: Sowohl im Frankfurter Westend als auch im Berliner Kollwitzkiez kämpften Bewohner früher gegen Grundstücksspekulanten, Sanierungspläne und steigende Wohnkosten: in Frankfurt im Häuserkampf der Siebzigerjahre, in Berlin noch Anfang der Neunziger. Vergeblich.

Großstädte - Mieten und Kaufpreise im Verhältnis zu den lokalen Einkommen

Dortmund

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,35 Euro / qm	1.500 Euro / qm	20.320 Euro	24.400 Euro / Jahr	1,1	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung, Stand: 19.08.2016

Essen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
6,50 Euro / qm	1.525 Euro / qm	20.768 Euro	24.680 Euro / Jahr	1,1	1,3

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Bremen

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
7,55 Euro / qm	1.850 Euro / qm	24.160 Euro	27.920 Euro / Jahr	1,2	1,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Köln

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.075 Euro / qm	31.680 Euro	39.440 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Düsseldorf

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,90 Euro / qm	3.375 Euro / qm	31.616 Euro	42.720 Euro / Jahr	1,8	1,8

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Berlin

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
9,30 Euro / qm	3.425 Euro / qm	29.728 Euro	43.440 Euro / Jahr	1,7	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Stuttgart

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,90 Euro / qm	3.575 Euro / qm	34.944 Euro	44.200 Euro / Jahr	1,5	1,9

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Hamburg

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
10,70 Euro / qm	4.125 Euro / qm	34.304 Euro	51.960 Euro / Jahr	1,6	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Frankfurt

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
12,20 Euro / qm	4.325 Euro / qm	38.976 Euro	51.360 Euro / Jahr	1,9	2,5

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

München

Miete (1)	Kaufpreis (1)	Mindest- einkommen (2) für Miete	Mindest- einkommen (2) für Kauf	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Miete	Verhältnis Mindest- (2) / Pro-Kopf-Einkommen (3) Kauf
15,00 Euro / qm	6.250 Euro / qm	48.032 Euro	69.360 Euro / Jahr	1,7	2,4

1. gerundete Angebotspreise für bestehende Wohnungen (kein Neubau) im ersten Halbjahr 2016, flächengewichtetes Mittel
2. nötiges Nettoeinkommen pro Jahr, damit Kosten einer 80-Quadratmeter-Wohnung maximal 30 Prozent davon betragen,
   Annahmen bei Kauf: 20 Prozent des Kaufpreises und alle Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt, laufende Belastung nur
   Kredit (voll getilgt über 30 Jahre) und von Eigentümern zu zahlendes Hausgeld
3. durchschnittliches stadtweites Pro-Kopf-Einkommen pro Jahr nach Steuern, inklusive staatlicher Transfers

Quelle: empirica-systeme, eigene Berechnung

Die Berechnung basiert auf einer tragbaren Mietbelastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens und greift auf Daten des Marktforschers empirica-systeme zurück. Die Analyse liefert auch Immobilienkäufern und Vermietern wichtige Anhaltspunkte. Hohe Werte deuten auf Überhitzung und begrenztes Wertsteigerungspotenzial hin.

Die Auswertung zeigt, dass der Blick nur auf Preise und Mieten täuscht. Zwar sind Miete und Kauf in München absolut am teuersten. In Münchens Altstadt zwischen Marienplatz und Viktualienmarkt verlangen Vermieter über 19 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Im Westend sind es nur 15 Euro, im Kollwitzkiez 13 Euro – doch weil die Münchner mit rund 30 000 Euro netto im Jahr auch deutlich mehr verdienen, sind die Wohnkosten für sie eher tragbar.

Hohes Risiko für Haushalte mit niedrigem Einkommen

Trotz niedriger Kreditzinsen ist der Kauf für Haushalte ohne hohe Einkommen keine Alternative. Selbst wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten (5,5 bis 8,5 Prozent für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) aus Angespartem zahlen, dürften die laufenden Kosten viele überfordern. Käufer in Frankfurt und Berlin bräuchten das 2,5-Fache des stadtweiten Pro-Kopf-Einkommens, damit die Ausgaben für Kredit (über 30 Jahre getilgt) und vom Eigentümer zu zahlende Betriebskosten (Hausgeld, drei Euro je Quadratmeter und Monat) nur 30 Prozent davon ausmachten.

Immobilienboom außerhalb der Metropolen - Preisanstieg in den Landkreisen

Zur Untersuchung

Das Beratungsunternehmen Empirica hat für die Welt am Sonntag die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser aller deutschen Landkreise im ersten Halbjahr 2016 ermittelt und mit jenen im ersten Halbjahr 2015 verglichen. Das Ergebnis zeigt: Anders als in den vergangenen Jahren sind die Preise in den Landkreisen zum Teil stärker gestiegen als in den großen Metropolen. Die Preisanstiege ab einem Plus von 15 Prozent im Überblick.

Quelle: Empirica, Welt am Sonntag: 21. August 2016

Plus 15 Prozent pro Quadratmeter Wohnfläche

Oder-Spree (Landkreis)

1510 Euro*

Hameln-Pyrmont (Landkreis)

1199 Euro

Oberhavel (Landkreis)

1881 Euro

Neustadt an der Waldnaab (Landkreis)

1311 Euro

Dachau (Landkreis)

3756 Euro

Alzey-Worms (Landkreis)

1788 Euro

Landshut (Landkreis)

2356 Euro

Roth (Landkreis)

2153 Euro

Ostholstein (Landkreis)

2294 Euro

Delmenhorst (Kreisfreie Stadt)

1483 Euro

Westerwaldkreis (Landkreis)

1244 Euro

Rottweil (Landkreis)

1529 Euro

München (Kreisfreie Stadt)

5921 Euro

Celle (Landkreis)

1265 Euro

Elbe-Elster (Landkreis)

873 Euro

Eisenach (Kreisfreie Stadt)

1408 Euro

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 16 Prozent

Oldenburg (Kreisfreie Stadt)

2124 Euro*

Unterallgäu (Landkreis)

2248 Euro

Paderborn (Landkreis)

1766 Euro

Warendorf (Landkreis)

1645 Euro

Augsburg (Landkreis)

2481 Euro

Mühldorf am Inn (Landkreis)

2073 Euro

Pfaffenhofen an der Ilm (Landkreis)

2938 Euro

Weiden in der Oberpfalz (Kreisfreie Stadt)

1625 Euro

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 17 Prozent

Rosenheim (Kreisfreie Stadt)

3308 Euro*

Heidelberg (Kreisfreie Stadt)

3031 Euro

Plön (Landkreis)

1897 Euro

Helmstedt (Landkreis)

1341 Euro

Rhein-Hunsrück-Kreis (Landkreis)

1263 Euro

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 18 Prozent

Wiesbaden (Kreisfreie Stadt)

3278 Euro*

Passau (Kreisfreie Stadt)

2026 Euro

Hof (Kreisfreie Stadt)

1234 Euro

Schwandorf (Landkreis)

1720 Euro

Aichach-Friedberg (Landkreis)

2733 Euro

Neuburg-Schrobenhausen (Landkreis)

2425 Euro

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 19 Prozent

Göttingen (Landkreis)

1549 Euro*

Landsberg am Lech (Landkreis)

3244 Euro

Altötting (Landkreis)

2023 Euro

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 20 Prozent

Eichsfeld (Landkreis)

1131 Euro*

Northeim (Landkreis)

1136 Euro*

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 21 Prozent

Erding (Landkreis)

3274 Euro*

Cottbus (Kreisfreie Stadt)

1495 Euro*

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 23 Prozent

Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)

1238 Euro*

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 25 Prozent

Eichstätt (Landkreis)

2986 Euro*

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Plus 37 Prozent

Frankfurt/Oder (Kreisfreie Stadt)

1845 Euro*

*Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2016

Klar, anders als ein Mieterhaushalt hätten die Käufer nach 30 Jahren eine abbezahlte Immobilie. Rechnet man zu Vergleichszwecken deshalb ohne Tilgung und mit festem Zins nur für zehn Jahre, würde das nötige Einkommen deutlich sinken, in München auf das 1,5-Fache des Pro-Kopf-Einkommens. Allerdings vergeben Banken eine solche Finanzierung meist nur an finanzstarke Haushalte. Die Risiken wären gewaltig, denn nach zehn Jahren wäre die Restschuld unvermindert groß, bei dann womöglich deutlich höheren Zinsen. Keine echte Option also.