Immobilien: Wo eine Überhitzung droht
Platz 8: Frankfurt
Ausgerechnet in Deutschlands Finanzmetropole fiel der Preisanstieg im ersten Halbjahr 2016 am geringsten aus: Hier stiegen die Mieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,3 Prozent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter im Monat. Im Vergleich zum Jahr 2004 allerdings liegt das Niveau heute um 33 Prozent höher – damit rangiert Frankfurt im Städtevergleich auf Platz 5.
Foto: DPAPlatz 7: Stuttgart
In der baden-württembergischen Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2016 bei durchschnittlich 12,55 Euro pro Quadratmeter im Monat – ein Anstieg von 5,2 Prozent zum Vorjahr. Der Zwölfjahresvergleich zeigt: Gegenüber 2004 müssen Mieter heute 44 Prozent mehr zahlen – des bringt Stuttgart die Bronzemedaille unter den acht untersuchten Städten ein.
Foto: DPAPlatz 6: Berlin
Vergleichsweise günstig bleibt Berlin: Der Aufwärtstrend der Mieten in der Hauptstadt ließ 2015 etwas nach, auf Jahressicht steigen die Mieten hier im Schnitt um 5,4 Prozent auf 9,55 Euro pro Monat und Quadratmeter. Ganz anders die Bilanz nach zwölf Jahren: 2004 wurden in Deutschlands Hauptstadt noch Wohnungen für sechs Euro Miete pro Quadratmeter angeboten. Heute sind es fast 60 Prozent mehr – der höchste in den acht Städten gemessene Anstieg.
Foto: REUTERSPlatz 5: München
Was die Steigerungsrate bei den Mieten betrifft, rangiert die Bayernmetropole mit einem Plus von 6,2 Prozent nur auf dem fünften Rang. Absolut betrachtet bleibt München aber die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands: Die Angebotsmieten kletterten binnen zwölf Monaten auf durchschnittlich 16,90 Euro pro Quadratmeter monatlich. Und auch auf Zwölfjahressicht liegt die Landeshauptstadt mit einem Plus von 52 Prozent nur knapp hinter Berlin.
Foto: DPAPlatz 4: Leipzig
Dass Leipzig eine ostdeutsche Vorzeigestadt ist, zeigt sich auch auf dem Wohnungsmarkt. Seit mehreren Halbjahren steigen die Mieten: Mit einem deutlichen Plus von 6,9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres liegen sie mittlerweile bei 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat. Gegenüber 2004 fällt das Plus aber immer noch vergleichsweise moderat aus: Mit 27 Prozent erreicht Leipzig den vorletzten Platz im Langfristvergleich der acht Städte.
Foto: DPAPlatz 3: Hamburg
Auch die Hansestadt gilt als besonders teures Pflaster zum Wohnen – bei durchschnittlichen Angebotsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter ein richtiger Eindruck. Anders als in vielen anderen Städten sind die Mieten an der Alster aber erst jetzt – nach sieben Halbjahren der Stagnation – wieder kräftig gestiegen. Sie verteuerten sich auf Jahressicht um 6,3 Prozent. Auf Zwölfjahressicht summiert sich ein Plus von 40 Prozent, der vierhöchste im Städtevergleich.
Foto: DPAPlatz 2: Köln
Mit einem Plus von 6,3 Prozent auf eine durchschnittliche Angebotsmiete von 10,55 Euro pro Quadratmeter monatlich erfuhr Köln den stärksten Mietanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2004. Der Langfristvergleich fällt weniger drastisch aus: Der Mietanstieg summiert sich auf 21 Prozent – das ist der geringste Wert aller acht Städte.
Foto: DPAPlatz 1: Düsseldorf
Düsseldorf hat zwar mit 10,35 Euro pro Quadratmeter im Monat absolut gesehen niedrigere Mieten als die Nachbarmetropole Köln. Dafür kann die NRW-Landeshauptstadt mit 7,6 Prozent die kräftigste Preissteigerung unter den untersuchten Städten verbuchen. Auf Zwölfjahressicht beträgt der Anstieg 32 Prozent – Platz sechs im JLL-Städtevergleich.
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Foto: DPADie teuersten Stadtviertel für Mieter liegen in Frankfurt und Berlin. Nirgendwo sonst in Deutschland müssen Haushalte mehr im Verhältnis zum Einkommen zahlen als in Frankfurts Westend und im Berliner Kollwitzkiez.
Setzt man die Mieten ins Verhältnis zum Pro-Kopf-Einkommen nach Steuern der jeweiligen Stadt, bräuchte ein Haushalt das 2,4-fache Pro-Kopf-Einkommen, um eine 80-Quadratmeter-Wohnung dort gut tragbar mieten zu können – selbst Normalverdiener überfordert das. Auch stadtweit liegt das Verhältnis in Frankfurt noch bei 1,9.
Ironie der Geschichte: Sowohl im Frankfurter Westend als auch im Berliner Kollwitzkiez kämpften Bewohner früher gegen Grundstücksspekulanten, Sanierungspläne und steigende Wohnkosten: in Frankfurt im Häuserkampf der Siebzigerjahre, in Berlin noch Anfang der Neunziger. Vergeblich.
Die Berechnung basiert auf einer tragbaren Mietbelastung von 30 Prozent des Nettoeinkommens und greift auf Daten des Marktforschers empirica-systeme zurück. Die Analyse liefert auch Immobilienkäufern und Vermietern wichtige Anhaltspunkte. Hohe Werte deuten auf Überhitzung und begrenztes Wertsteigerungspotenzial hin.
Die Auswertung zeigt, dass der Blick nur auf Preise und Mieten täuscht. Zwar sind Miete und Kauf in München absolut am teuersten. In Münchens Altstadt zwischen Marienplatz und Viktualienmarkt verlangen Vermieter über 19 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Im Westend sind es nur 15 Euro, im Kollwitzkiez 13 Euro – doch weil die Münchner mit rund 30 000 Euro netto im Jahr auch deutlich mehr verdienen, sind die Wohnkosten für sie eher tragbar.
Hohes Risiko für Haushalte mit niedrigem Einkommen
Trotz niedriger Kreditzinsen ist der Kauf für Haushalte ohne hohe Einkommen keine Alternative. Selbst wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten (5,5 bis 8,5 Prozent für Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) aus Angespartem zahlen, dürften die laufenden Kosten viele überfordern. Käufer in Frankfurt und Berlin bräuchten das 2,5-Fache des stadtweiten Pro-Kopf-Einkommens, damit die Ausgaben für Kredit (über 30 Jahre getilgt) und vom Eigentümer zu zahlende Betriebskosten (Hausgeld, drei Euro je Quadratmeter und Monat) nur 30 Prozent davon ausmachten.
Klar, anders als ein Mieterhaushalt hätten die Käufer nach 30 Jahren eine abbezahlte Immobilie. Rechnet man zu Vergleichszwecken deshalb ohne Tilgung und mit festem Zins nur für zehn Jahre, würde das nötige Einkommen deutlich sinken, in München auf das 1,5-Fache des Pro-Kopf-Einkommens. Allerdings vergeben Banken eine solche Finanzierung meist nur an finanzstarke Haushalte. Die Risiken wären gewaltig, denn nach zehn Jahren wäre die Restschuld unvermindert groß, bei dann womöglich deutlich höheren Zinsen. Keine echte Option also.