Geschlossene Fonds: Schieflage in Jagdfelds Immobilien-Imperium
Anno August Jagdfeld und die Fundus-Gruppe
Der Immobilieninvestor soll mit der von ihm gegründeten Fundus-Gruppe an die 800 Bauvorhaben in Deutschland realisiert haben. Das Geld dafür sammelte Jagdfeld meist über geschlossene Fonds ein, die er Anlegern und Investoren anbot. Aber nicht immer war das Geld gut investiert – zumindest nicht aus Sicht der Geldgeber. Das Grand Hotel Heiligendamm sollte sein Wirken krönen – und musste nun Insolvenz anmelden.
Grand Hotel Heiligendamm
Mit dem G-8-Gipfel 2007 in Heiligendamm brachte es die Nobelherberge zu internationaler Berühmtheit – vor allem, weil außer Staatschefs und Spitzenpolitikern zigtausende Demonstranten und etliche Hundertschaften der Polizei aufeinander prallten, die Sicherheitsmaßnahmen sprengten bekannte Dimensionen. Jagdfeld hatte das marode Hotel im klassizistischen Stil inklusive der Nebengebäude 1996 erworben, 2003 feierte das Hotel mit seinen 222 Zimmern Neueröffnung. Für sein Sanierungskonzept hatte Jagdfeld mehr als 130 Millionen Euro von Investoren eingesammelt. Heiligendamm sollte Sylt Konkurrenz machen und zahlungskräftige Klientel anlocken.
Mecklenburg-Vorpommern
Ursprünglich hatte die Hotelkette Kempinski das Management von Heiligendamm übernommen. Aber nach Streitigkeiten mit Jagdfeld - weil sich dieser angeblich immer wieder in den Hotelbetrieb einmischte - kündigte Kempinski und Jagdfeld führte das Hotel seit 2009 in Eigenregie. Ebenfalls 2009 musste das Land Mecklenburg-Vorpommern mit einer Bürgschaft über vier Millionen Euro zu Hilfe eilen. Seit 1997 hatte das Land wohl an die 50 Millionen Euro in das Projekt gepumpt.
Foto: dpaGeringe Auslastung
Mit niedrigen Auslastungszahlen hatte es von Beginn an zu kämpfen, derzeit liegt die Auslastung bei rund 44 Prozent. Das Projekt schrieb 2010 und 2011 leicht schwarze Zahlen. Dennoch, so klagte Jagdfeld jüngst in Heiligendamm vor Journalisten, fehle seiner Gruppe die Zeit, die begonnene Sanierung weiterer Gebäude abzuschließen. Seinen Angaben zufolge hatten sich Banken geweigert, die Kredite zu verlängern. Auch die Investoren wollten kein frisches Geld nachschießen. Zuletzt benötigte Heiligendamm 32,5 Millionen Euro. Nun meldete das schillernde Seebad-Hotel Insolvenz an.
Und es ist nicht das einzige Immobilienprojekt des Anno August Jagdfeld, dass für Ärger sorgt...
Foto: dpaHotel Adlon
Ein anderes schwieriges Jagdfeld-Projekt: Das prestigeträchtige Hotel Adlon am Brandenburger Tor in Berlin. Zuletzt war Jagdfeld im August 2011 im Zusammenhang mit dem Berliner Fünf-Sterne-Hotel in die Schlagzeilen geraten. Investoren der „Hotel Adlon Fundus Fonds Nr. 31 KG“ wollten Jagdfeld aus der Führung des Fonds wählen, unter anderem wegen aus ihrer Sicht magerer Gewinnausschüttungen. Der Versuch scheiterte. Die Investoren hatten Jagdfeld auch vorgeworfen, seine Familie und eigene Firmen mit Aufträgen versorgt zu haben. Jagdfelds Frau Anne Maria übernahm zum Beispiel als Innenarchitektin die Einrichtung der Hotels Adlon und Heiligendamm. Aber das ist nicht der einzige Vorwurf...
Foto: APHotel Adlon
Weitaus pikanter war jedoch ein Mietverzicht für die Adlon Holding (AH), die Bars und Restaurants im Hotel betreibt. Die Befreiung von den Mietzahlungen hatte Jagdfeld bereits 2008 und 2009 für die AH durchgesetzt, auch 2010 und 2011 sollten seine 5000 Fondinvestoren weiter auf die Millionen-Pacht verzichten. Die AH habe 2009 zwei Millionen Euro Verlust gemacht und „nur durch Unterstützungsmaßnahmen ihrer Gesellschafter“ überlebt, so Jagdfeld damals. Er musste es ja wissen, denn...
Foto: APHotel Adlon
Besonders fragwürdig macht den Mietverzicht die Tatsache, dass die AH der Familie Jagdfeld gehört. Der Unternehmer profitiert also vom Mietverzicht – auf Kosten des Fonds, den er selbst aufgelegt hat und dessen Geschäftsführer er ist. 220 Millionen Euro hatten die Fondsanleger ins Adlon investiert, nun fehlten Millionen an Pachteinnahmen.
Wegen des Interessenkonflikts kam es auf der Gesellschafterversammlung 2009 zu Protesten. Eine Gruppe von Anlegern kündigte Widerstand an, der Versuch Jagdfeld abzusetzen, scheiterte jedoch. Der Konflikt indes schwelt weiter.
Foto: APParkhotel Quellenhof
Auch beim Fonds "Parkhotel Quellenhof " in Aachen gibt es Ärger, weil Fundus sich weigert, die fällige Platzierungsgarantie zu erfüllen. Bei geschlossenen Fonds ist es üblich, dass der Emittent oder Vertriebspartner zusagt, alle Anteile an dem Investment an Anleger zu verkaufen, also zu „platzieren“. Zudem entschieden Richter des Oberlandesgerichts in Karlsruhe, dass Anlegern Schadensersatz zusteht, wenn der Initiator einen Zwischengewinn verschwiegen hat, der 15 Prozent des gesamtes Aufwandes des Fonds übersteigt.
Foto: WirtschaftsWocheParkhotel Quellenhof
Solche hohen Zwischengewinne entstehen etwa, wenn eine "zum Initiatorenkreis gehörende Gesellschaft" eine Immobilie kauft und mit Zuschlag an den Fonds verkauft. Oder wenn eine Firma aus dem Umfeld des Initiators als Bauträger beauftragt wird und einen Teil des Honorars abschürft. Bei Fundus scheinen Zwischengewinne zum Konzept zu gehören: Verkäufer oder Bauträger der Fondsimmobilien sind oft Firmen von Fundus-Chef Anno August Jagdfeld oder seiner Familie, etwa beim Hotel Adlon oder beim Quellenhof. Wie viel Gewinn die Vehikel machen, erfahren die Anleger nicht. Fundus begründet die Doppelrolle damit, "alles aus einer Hand anbieten zu wollen".
Foto: GDelheyGutenberg-Galerie in Leipzig
Zu den Flops gehört auch die Gutenberg-Galerie in Leipzig. Der Fundus-Fonds 29 hatte das Geschäfts- und Bürohaus 1994 für mehr als 50 Millionen Euro von der Bredero gekauft, die Familienangehörigen des Fundus-Chefs Anno August Jagdfeld gehört. Bereits 2006 war die Galerie laut Gutachten nur noch 11,6 Millionen Euro wert. Das reichte den Banken nicht als Sicherheit, da der Fonds 25 Millionen Euro Schulden hatte. Deshalb wurde der Kredit gekündigt. Einen Beitrag der Fundus-Gruppe zur Sanierung lehnte damals Annos Bruder Helmut Jagdfeld ab: "Wir gehen nicht ins Risiko. Die Leistungen, die wir zu erbringen hatten, haben wir erbracht." Die unzufriedenen Investoren schlossen sich zusammen und stritten erfolgreich dafür, dass ein unabhängiger Sanierer beauftragt wird. Letztlich wurde die Gutenberg-Galerie im Januar 2009 zwangsversteigert, die Investoren erlitten herbe Verluste. Heute werden die Räumlichkeiten unter anderem von einer privaten Hochschule genutzt.
Foto: PressePyramide
Das futuristisch anmutende Bürogebäude „Pyramide“ war ebenfalls ein Reinfall. Der "Fonds 27" von Fundus hatte Anfang der Neunziger in das Ostberliner Bürogebäude investiert und 1999 eine Kapitalerhöhung gemacht. Ein Anleger, der sich mit 200 000 D-Mark daran beteiligt hatte, zog vor Gericht, weil er laut Fondsprospekt Anspruch auf eine jährliche Vorzugsausschüttung von sechs Prozent hatte, der Fonds die Ausschüttungen jedoch vorzeitig beendet hatte. Der Anleger bekam Recht. Der Verkauf der "Pyramide" für angeblich 16,1 Millionen Euro deckte seinerzeit die Schulden des Fonds nicht annähernd. Zum Kauf der Pyramide hatten Anleger 107 Millionen Euro eingezahlt, zudem nahm der Fonds 50,8 Millionen Euro Kredit auf.
Quartier 206
1997 eröffnete Jagdfeld das Luxuskaufhaus Quartier 206. Aber trotz zentraler Lage auf Berlins Friedrichstraße und edlem Interieur, gingen die Berliner lieber anderswo shoppen, Mieter sprangen wieder ab, die Geldgeber wurden nervös. Jagdfeld vermietete den schicken Konsumtempel kurzerhand komplett an die AMJ-Holding seiner Frau Anne Maria Jagdfeld – und sicherte so die Mieteinnahmen für die Investoren. Inzwischen ist Jagdfelds Sohn Nikolaus Ladenbetreiber im Quartier 206.
Foto: dpaKultur- und Veranstaltungszentrum Tacheles
Einst ein Kaufhaus, sollte die Ruine zunächst gesprengt werden. Aber Künstler besetzten das Tacheles genannte Gebäude 1990 und machten es im Laufe der Jahre zu einem Anziehungspunkt für Zigtausende Kunstbegeisterte und Fans des wilden Berlin. Der Bund wollte jedoch lieber die Grundstücke verkaufen, die neue Hauptstadt Berlin sollte schöner werden. 1998 übernahm ein Unternehmen aus Jagdfelds Fundus-Gruppe das Tacheles, Millionen sollten investiert und hunderte Arbeitsplätze geschaffen werden. Aber die Künstler sollten weg.
Foto: dpaKultur- und Veranstaltungszentrum Tacheles
Ingesamt blätterte Fundus umgerechnet mehr als 34 Millionen Euro für den Kauf hin. Aber aus den Plänen wurde nichts, die Künstler blieben und zahlten praktisch keine Miete. Es gab langwierigen Ärger, das Gebäude fiel unter die Zwangsverwaltung der HSH Nordbank, die Jagdfelds Vorhaben finanzieren wollte. 2010 schätzte ein Gutachter das Gesamtgrundstück auf einen Wert von 35 Millionen Euro. Im vergangenen Jahr sollte das Tacheles zwangsversteigert werden. Der Termin wurde verschoben, weil die HSH Nordbank als Hauptgläubiger der Fundus-Gruppe Verhandlungen mit verschiedenen Interessenten nicht rechtzeitig abschließen konnte. Einen neuen Termin gibt es bisher nicht.
Foto: dpaLuxusimmobilien sind die Leidenschaft von Anno August Jagdfeld, Chef des Immobilien-Unternehmens Fundus. Mit Allerweltsobjekten gibt er sich kaum zufrieden, vieles ist eine Nummer größer. Das gilt für das Hotel Adlon am Brandenburger Tor und erst recht für das Nobelhotel Heiligendamm an der mecklenburgischen Küste. Der glänzende Kommunikator hat es immer wieder geschafft, Investoren für seine Projekte zu begeistern, obwohl Fundus-Immobilien mit wirtschaftlichen Problemen zu kämpfen hatten. Zuletzt erwischte es das Hotel Heiligendamm, das der geschlossene Fundus-Fonds 34 finanzierte. Insolvenzverwalter Jörg Zumbaum sucht derzeit nach einem Käufer für das Hotel.
Jetzt geht es auch um das persönliche Vermögen der Jagdfeld-Familie. Der Berliner Konsumtempel „Friedrichstadtpassagen Quartier 206“, in den Jagdfeld und seine Familie eigenes Geld gesteckt haben, macht Probleme. Derzeit läuft am Amtsgericht Berlin-Mitte ein Verfahren zur Zwangsversteigerung. Noch stehe kein Termin für die Versteigerung fest, so das Gericht. Im Luxuskaufhaus liefen die Geschäfte nicht immer wie gewünscht. Die AMJ Holding – Geschäftsführerin Anne Maria Jagdfeld – mietete die Verkaufsflächen an. Sie lässt dazu ausrichten, es gebe keinen Zusammenhang zwischen dem Engagement der AMJ und der Vermietungssituation im Quartier 206, und bestreitet, dass das Objekt zwangsversteigert werden soll. Es drohten keine wirtschaftlichen Nachteile für die Jagdfeld-Gruppe, es gebe lediglich Differenzen zwischen den Kreditgebern. Die Credit Suisse, die die Immobilie finanziert hatte, hat das Darlehen an einen Kreditaufkäufer abgestoßen.
Kunst als weiteres Standbein
Während Anno August Jagdfeld den Anlegern Sachwerte als Investment ans Herz legt, macht seine Familie Kunst zu Geld. In Hongkong ließ Anne Maria Jagdfeld chinesische Gemälde versteigern. Christie’s weist auf seiner Internet-Seite neun verkaufte Kunstwerke im Wert von 2,9 Millionen Dollar aus. Anne Maria Jagdfeld will bei Christie’s lediglich Gemälde angeboten, aber nicht verkauft haben. Sie sei seit Jahren bei allen großen Auktionshäusern gelistet und aktive Kundin im internationalen Kunstmarkt, teilt Jagdfelds Büro mit.
Anno August Jagdfeld selbst will in Heiligendamm Kasse machen und die klassizistischen Villen der „Perlenkette“, die in unmittelbarer Nähe des Hotels Heiligendamm stehen, verkaufen. Die Villen gehören Jagdfeld privat, sie zählen nicht zur Insolvenzmasse des Fondsobjekts Grand Hotel Heiligendamm. Für einen Käufer des Hotels könnten die benachbarten Villen und Grundstücke aber attraktiv sein, im Paket mit ihnen wäre das Hotel womöglich besser zu verkaufen. „Einige Interessenten haben bereits klar signalisiert, dass sie nicht nur das Hotel, sondern auch die Perlenkette kaufen wollen“, sagt Insolvenzverwalter Zumbaum. Jagdfeld habe zwar seine Verkaufsbereitschaft erklärt. „Aber die Stunde der Wahrheit kommt, wenn wir erfahren, welchen Preis er fordert.“ Jagdfeld sagt dazu, die Objekte der „Perlenkette“ würden von der Jagdfeld-Gruppe saniert und wohnungsweise an Einzelkäufer veräußert.
Anleger durften gratis im Hotel Heiligendamm übernachten. Nun müssen die Gesellschafter mit Nachforderungen rechnen, da die Gratisnächte juristisch als Entnahmen gelten
Foto: Reuters
Letzte Ausfahrt Insolvenz: Das Grand Hotel Heiligendamm (Landkreis Rostock) in Deutschlands ältestem Seebad ist pleite.
Foto: dpaGeschäftsführer Anno August Jagdfeld stellte am Montag Insolvenzantrag für das Nobelhotel an der Ostseeküste, das 2007 Gastgeber für die Teilnehmer des G-8-Gipfels war.
Foto: dapdZu diesem Schritt sei man „trotz deutlich verbesserter Ergebnisse im Hotelbereich“ gezwungen gewesen. Das sei ein schwarzer Tag für das Grand Hotel, erklärte Jagdfeld in einer ersten Stellungnahme. „Uns fehlt die Zeit, die begonnene Sanierung erfolgreich abzuschließen“, sagte der Unternehmer.
Foto: dpaUnter anderem steht noch die komplette Sanierung von Strandvillen aus, die einzeln verkauft oder vermietet werden sollten. Den Angaben zufolge hatten sich die Banken geweigert, die Kredite zu verlängern.
Foto: dpaJagdfeld hatte 1996 mit seiner Fundus-Gruppe das klassizistische Gebäudeensemble in Heiligendamm sowie ein benachbartes landwirtschaftliches Gut von der Treuhand erworben. 2003 wurde das Hotel eröffnet, das zunächst von Kempinski gemanagt wurde. Nach Streitigkeiten führte Fundus seit 2009 das Hotel in Eigenregie.
Foto: dapdDas wohl berühmteste Foto, das je in Heiligendamm gemacht wurde - es wurde am 07.06..2007 geknipst:
Der Ministerpräsident Shinzo Abe (Japan), Ministerpräsident Stephen Harper (Kanada), Präsident Nicolas Sarkozy (Frankreich), Präsident Wladimir Putin (Russland), Bundeskanzlerin Angela Merkel, US-Präsident George W. Bush, Großbritanniens Premier Tony Blair, Italiens Ministerpräsident Romano Prodi und EU-Kommissionspräsident Jose Manuel Barroso, sitzen in einem großen Strandkorb vor dem Tagungshotel.
Foto: dpaDer Hotelbetrieb soll zunächst weiterlaufen. Auch Hoteldirektor Henning Matthiesen bleibt im Amt. Die etwa 300 Mitarbeiter des Hotels erhalten weiter ihre Löhne und Gehälter über das Insolvenzgeld.
Foto: ReutersNach Angaben des Amtsgerichts Aachen wurde die Insolvenz der Grand Hotel Heiligendamm GmbH & Co KG sowie einer Komplementärgesellschaft angezeigt (Aktenzeichen: 92 IN 47/12, 93 IN 40/12). Zum vorläufigen Insolvenzverwalter sei Rechtsanwalt Jörg Zumbaum aus Düren im Rheinland bestellt worden. Düren ist der Wohnort von Jagdfeld.
Foto: dapdHeiligendamm ist das älteste Seebad Deutschlands. Gegründet wurde es 1793 durch den mecklenburgischen Herzog Friedrich Franz I. Im 19. und 20. Jahrhundert war das Bad stark vom europäischen Hochadel geprägt. Angeblich gehörten auch einzelne Mitglieder der weitverzweigten russischen Zarenfamilie zu den Gästen.
Foto: dapdNach dem Zweiten Weltkrieg war Heiligendamm im Besitz der DDR-Regierung. Im Jahr 1996 erwarb die Entwicklungsgesellschaft Entwicklungs Company Heiligendamm, ein zur Fundus-Gruppe gehörendes Unternehmen, für 18 Millionen D-Mark den historischen Ortskern. Unter Projektentwickler Anno August Jagdfeld aus Aachen wurden fünf der historischen Gebäude restauriert und zur 5-Sterne-plus-Hotelanlage Kempinski Grand Hotel Heiligendamm ausgebaut.
Foto: dpa
Derzeit, so Zumbaum, gebe es sechs „ernsthafte Interessenten“ für das Hotel Heiligendamm, mit denen er verhandle. Sie kämen sowohl aus der Hotel- als auch aus der Projektentwicklungsbranche. Dass er zur Gläubigerversammlung am 27. Juni bereits einen Käufer präsentieren könne, sei jedoch fraglich. „Gerade die Interessenten aus den USA wollen die wirtschaftliche Entwicklung noch einige Monate beobachten.“ Schließlich habe es nach der Bekanntgabe der Insolvenz im Frühjahr erst einmal einen „deutlichen Einbruch“ bei den Buchungen des Hotels gegeben.
Dass Heiligendamm erst im Februar dieses Jahres in die Insolvenz gegangen ist, ist nicht für jedermann nachvollziehbar. Bei der Staatsanwaltschaft Aachen ging eine Strafanzeige wegen Insolvenzverschleppung ein. Inzwischen liegt sie bei der Staatsanwaltschaft in Köln. Deren Staatsanwälte sind auf Wirtschaftskriminalität spezialisiert, sie ermitteln bereits gegen Jagdfeld, weil der bei der Gastronomie rund um das Adlon, das ebenfalls einem Fonds der Fundus-Gruppe gehört, auf Pachteinnahmen verzichtete. „Wir prüfen derzeit, ob die Zuständigkeit auf die Staatsanwaltschaft Köln übergeht“, sagt eine Sprecherin der Generalstaatsanwaltschaft Köln. Jagdfeld sagt, er habe bei Heiligendamm rechtzeitig Insolvenz angemeldet. Eine Verschleppung liege nicht vor.
Insolvenzverwalter Jörg Zumbaum (rechts) verhandelt derzeit mit sechs Interessenten über einen Verkauf des Hotels Heiligendamm
Foto: dpaKein Geld für Investoren
Sollte bei einem Verkauf von Heiligendamm nach Abzug der Bankschulden noch Geld übrig bleiben, dann könnte die Jagdfeld-Gruppe von einem Beschluss der Gesellschafter-Versammlung des Fundus-Fonds 34 vom 2. Dezember 2008 profitieren. Danach werden allen Gesellschaftern, die 2007 und 2008 Vorzugskapital gezeichnet haben, Sonderkonditionen eingeräumt.
Unter diesen bevorzugten Anlegern ist auch die Jagdfeld-Gruppe. Den Vorzugskapitalgebern wird eine Verzinsung von sieben Prozent pro Jahr eingeräumt und „eine bevorrechtige Kapitalrückführung bei Beendigung der Gesellschaftsbeteiligung“, heißt es in der Beschlussvorlage, die der WirtschaftsWoche vorliegt. Ob diese Klausel auch bei einer Insolvenz greift, ist unklar. Wenn ja, hätten vorrangig Vorzugskapitalgeber, unter ihnen die Jagdfeld-Gruppe, Zugriff auf Verkaufserlöse. Jagdfeld sieht sein Unternehmen nicht gegenüber anderen Anlegern bevorzugt.
Insolvenzverwalter Zumbaum geht davon aus, dass nach einem Verkauf von Heiligendamm kein Geld für die Anleger übrig bleiben wird, egal, ob mit oder ohne Vorzugskapital. Zu hoch seien die Verbindlichkeiten gegenüber den Banken. Schlimmer noch: Vielen Gesellschaftern des Heiligendamm-Fonds drohen sogar Nachforderungen. „Die Anleger haben zwar keine Ausschüttungen erhalten, durften aber gratis im Hotel übernachten“, erklärt Zumbaum. Diese Gratisnächte seien juristisch Entnahmen, die er als Insolvenzverwalter zurückfordern müsse.
Wie viele Freiübernachtungen Anlegern zustanden, hing von der Höhe ihrer Beteiligung ab – pro 25.000 Euro gab’s eine Nacht pro Jahr. Über zehn Jahre seien bei einzelnen Anlegern Übernachtungen im Wert von bis zu 17.000 Euro zusammengekommen, sagt Zumbaum.
In den nächsten Wochen will er die Betroffenen anschreiben. Nach dem Totalverlust durch die Insolvenz kommt damit eine weitere Hiobsbotschaft auf sie zu. „Glauben Sie mir, das macht mir keinen Spaß, aber so ist nun einmal die Rechtslage“, sagt Zumbaum.
Alles aus einer Hand
Bei Fundus-Fonds haben Unternehmen der Familie Jagdfeld von Aufträgen profitiert. Deutlich wird dies beim Hotel Adlon. Jagdfeld ist nach wie vor persönlich haftender Gesellschafter der Jagdfeld Hotel Adlon Fundus Fonds Nr. 31 KG. Der Fundus-Fonds 31, der den Bau der Luxusherberge finanzierte, lief nicht so gut, wie sich viele Anleger erhofft hatten.
Ein Grund dafür war: Die Gesellschafter des Fonds hatten sich entschlossen, weitere Gebäude auf dem Adlon-Gelände zu sanieren. „Jagdfeld hat uns zusätzliche Einnahmen versprochen, daher haben wir uns überzeugen lassen“, sagt Adlon-Anleger Günther Werdin, 75, aus Hamburg. Die im Anbau entstandenen Räume wurden von einem Unternehmen, das der Jagdfeld-Familie gehört, an Bars, Clubs und Restaurants verpachtet. Weil diese die Pacht nicht mehr zahlten, mussten die Anleger 2009 bis 2011 auf die versprochenen Ausschüttungen verzichten. Aufgrund von Behinderungen durch Baustellen und der Wirtschaftskrise hätten die Pächter die Miete nicht erbringen können, sagt Jagdfeld.
Werdin glaubt nicht, dass der Adlon-Fonds noch mal die Kurve kriegen wird. Er habe seine 200.000 Euro längst abgeschrieben. „Jammerschade, denn das Adlon an sich ist ein wirklich tolles Hotel“, sagt er.
Heute argwöhnen Anleger, dass das zusätzliche Gastronomieprojekt vor allem dazu diente, dem Bauträger Bredero, ebenfalls ein Unternehmen der Fundus-Gruppe, Aufträge zu verschaffen. Bredero wiederum beauftragte das Design-Büro von Anne Maria Jagdfeld mit der Innenausstattung der Räume. So blieb auch die in der Familie.