McMakler-Geschäftsführer Heintzenberg: „Das Bestellerprinzip bringt Käufern keine Vorteile“
Hanno Heintzenberg ist Gründer und Geschäftsführer des Online-Immobilienvermarktungsportals „McMakler“
Foto: WirtschaftsWocheDem Gesetzesentwurf von Bundesjustizministerin Katharina Barley zufolge soll bei Immobilienverkäufen derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Wohneigentum soll so für Käufer günstiger werden. Doch das wird nicht passieren, sagt McMakler-Geschäftsführer Hanno Heintzenberg.
WirtschaftsWoche: Die Bundesjustizministerin möchte mit der Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienverkäufe bewirken, dass Käufer entlastet werden. Die Rede ist von rund 3 Milliarden Euro, die Käufer so sparen sollen. Wie stehen Sie zu dem Entwurf?
Hanno Heintzenberg: Ich halte ihn für unrealistisch. Schon jetzt bezahlen Käufer bei Privatauktionen wesentlich mehr, als wenn sie über einen Makler einen Kaufvertrag abschließen. Das konnten wir in einer umfangreichen Studie nachweisen. Von daher wird die Ausweitung des Bestellerprinzips keine Einsparungen für Käufer mit sich bringen.
In Ihrer genannten Studie haben Sie 300.000 Inserate des Immobilienportals Immobilienscout24 ausgewertet. Wie groß sind die Preisunterschiede zwischen Maklern und Privatverkäufen?
Immobilien von privat sind durchschnittlich 4,1 Prozent teurer als Maklerangebote. Das entspricht der aktuell durchschnittlichen Maklerprovision. Ein Beispiel: Bei einer 150 Quadratmeter großen Eigentumswohnung beträgt der durchschnittliche Verkaufspreis eines Maklers mit durchschnittlich 2.744 Euro pro Quadratmeter ca. 411.600 Euro. Die gleiche Wohnung aus privater Hand mit 2.850 Euro pro Quadratmeter kostet satte 15.900 Euro mehr und zwar 427.500 Euro.
Wie stehen Sie und Ihr Unternehmen McMakler zum Bestellerprinzip?
Wir befürworten das Bestellerprinzip. Ich glaube, dass derjenige sich am Markt behaupten wird, der kosteneffizient eine qualitative und auch digitale Beratung anbieten kann. Makler, die die höchste Provision kassieren, werden nicht darunter sein. Aus unserer Sicht ist das Bestellerprinzip eine Chance, dass ein Markt, der überhitzt ist, nun revolutioniert wird. Wer eine kostengünstige, digital ausgerichtete Strategie und eine qualitative Beratung anbietet, wird am Markt weiterhin bestehen.
Und wenn Sie nicht nur Ihr Unternehmen betrachten, sondern den gesamten Maklermarkt in Deutschland. Was bewirkt ein gesetzliches Bestellerprinzip für Verkäufe dort?
Im ersten Schritt treten die ca. 35.000 Makler in einen massiven Preiskampf miteinander und am Ende halbiert sich der Markt. Danach entwickelt sich ein mehrstufiger Trend. Die Provisionen sinken deutschlandweit. Gleichzeitig prüfen Verkäufer für sich, wie groß die Zahlungsbereitschaft der Käufer für ihre Immobilie ist und schauen, wie viel sie für ihr Objekt inklusive der damaligen Maklerprovision bekommen können. Das schlagen sie dann auf ihren eigentlich geplanten privaten Verkaufspreis drauf. Am Ende bezahlt der Käufer entweder genau so viel wie vorher oder sogar mehr.
Das heißt, sie glauben nicht daran, dass Frau Barleys geplantes Gesetz einen Vorteil für Käufer bringt, wie es die Ministerin eigentlich verspricht?
Ich gehe fest davon aus, dass ein Immobilienkauf ohne Makler teurer werden wird. Frau Barleys Bestellerprinzip-Gesetz ist ein Nullsummenspiel und bringt Käufern keine Vorteile. Das Gesetz wird nicht viel bewirken. Der Privatanbieter beauftragt einfach keinen Makler mehr und schlägt trotzdem dessen Provision auf den Kaufpreis obendrauf. Der Makleranteil ist zwar weg, dem Käufer werden günstigerer Preise suggeriert und die Nachfrage nach Wohneigentum künstlich stimuliert. Aber faktisch kostet die Immobile genauso viel, nur das der Verkäufer nun die Provision für sich behält.
Der Präsident des Deutschen Immobilienverband Deutschland (IVD), Jürgen Michael Schick, wirft Katharina Barley vor, sie würde eine Zwangslage von Wohnungskäufern erfinden, die es nicht gebe. Wie stehen Sie zu dieser Aussage?
Ich denke, dass die Diskussion um Maklerprovisionen nicht in ganz Deutschland ein Thema ist, sondern vorwiegend in den Metropolen, wo das Angebot deutlich begrenzt ist. Die Frage danach, wie sich Menschen in Deutschland – vor allem junge Leute – Eigentum leisten können, wird durch Frau Barleys Gesetz nicht gelöst.
Wie könnte dieses Problem Ihrer Meinung nach denn gelöst werden?
Wenn ich allein auf Berlin schaue, dann haben wir hier Fälle, wo wir seit mittlerweile zwei Jahren auf eine Baugenehmigung warten. Das Bauamt in Neukölln hat zu wenig Personal für die Antragsbearbeitung oder das Bauamt in Berlin Mitte ist wegen Schimmels geschlossen. Dort können eineinhalb Jahre lang keine Akten eingesehen oder Anträge genehmigt werden. Der Staat muss seine Abläufe optimieren und anpassen, damit mehr Wohnraum in nachfragestarken Regionen schneller entstehen kann. Durch ein größeres Angebot sinken dann auch Provisionen und Immobilienpreise.
Braucht es dann überhaupt noch eine staatliche Regulierung?
Jeder, der ein Kleingewerbe anmeldet, kann in Deutschland als Immobilienmakler arbeiten. Hier müsste der Staat regulierend eingreifen. Wir brauchen einen einheitlichen Beratungsstandard durch Qualifikationen. In Frankreich muss man entweder eine Ausbildung zum Immobilienvermittler absolvieren oder einen Hochschulabschluss mit Schwerpunkt auf Immobilienwirtschaft haben. Österreich ist noch strenger. Dort braucht man eine einjährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann, muss mehrjährige Berufserfahrung nach-weisen und eine sogenannte staatliche Befähigungsprüfung ablegen.
Platz 10: Oberhausen
Käufer einer bestehenden Wohnung (kein Neubau) mit 80 Quadratmetern ersparen sich in Oberhausen vergleichsweise viel Miete. Als Selbstnutzer und bei einem zu 60 Prozent per Kredit finanzierten Kauf, kommen sie auf 4,7 Prozent Ertrag auf ihr Eigenkapital (im Sinne der so ersparten Miete, nach Abzug der dafür getragenen zusätzlichen Aufwendungen). Bezogen auf das Kapital inklusive Kredit bleiben noch 3,2 Prozent Ertrag. Der Kauf lohnt hier.
Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
Foto: imago imagesPlatz 9: Mönchengladbach
In Mönchengladbach sind es 4,7 Prozent Rendite aufs Eigenkapital, die Wohnungskäufer im Vergleich zum Mieter einstreichen. 3,2 Prozent auf das Kapital inklusive Kredit. Soviel bieten in Niedrigzinszeiten nur noch Geldanlagen mit hohen Risiken. Aus Sicht eines Selbstnutzers sind die Risiken aus dem Immobilienkauf aber überschaubar, solange er sich mit Blick auf sein Einkommen nicht hoch verschulden muss.
Foto: imago imagesPlatz 8: Saarbrücken
Auch in der Landeshauptstadt des Saarlandes spricht alles für den Kauf, rein finanziell betrachtet. Der bringt immerhin 4,8 Prozent Rendite aufs Eigenkapital, wenn Kauf und Miete direkt verglichen werden. 3,3 Prozent sind es bezogen auf das insgesamt eingesetzte Kapital, inklusive Kredit.
Foto: imago imagesPlatz 7: Leipzig
Genauso viel Mietersparnis bringt der Kauf in Leipzig: 4,8 Prozent aufs Eigenkapital. Auch hier wird vom Kauf einer 80 Quadratmeter großen Wohnung, Bestand, kein Neubau, ausgegangen. Angesetzt werden jeweils die stadtweiten Durchschnittswerte laut Immobilienscout24.
Foto: imago imagesPlatz 6: Duisburg
Einige mittelgroße Städte Nordrhein-Westfalens sind vom großen Immobilienboom weniger stark erfasst worden. Mieten und Kaufpreise haben hier nur leicht zugelegt. Im direkten Vergleich bringt der Kauf daher relativ viel Mietersparnis. In Duisburg sind so 4,8 Prozent Rendite aufs Eigenkapital drin. Das lohnt sich!
Foto: imago imagesPlatz 5: Wuppertal
Ähnlich ist die Situation in Wuppertal. Selbstnutzer sollten hier kaufen, nicht mieten. Sie kommen auf ihr Eigenkapital auf einen Ertrag von 5,0 Prozent, berechnet aus der Mietersparnis abzüglich der auf 15 Jahre umgelegten Kaufnebenkosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Makler). 3,4 Prozent Rendite bleiben noch, wenn die Gesamtinvestition (samt Kredit) als Basis herangezogen wird.
Foto: imago imagesPlatz 4: Gelsenkirchen
Bevor wir Nordrhein-Westfalen gleich verlassen, kommt noch Gelsenkirchen. Auch hier ist das Votum eindeutig: Kaufen, nicht mieten. 5,2 Prozent Ertrag aus der Mietersparnis und auf das Eigenkapital bezogen sind die lokalen Werte.
Foto: imago imagesPlatz 3: Halle (Saale)
In Halle an der Saale lohnt der Kauf sich noch mehr. Käufer streichen im Vergleich zum Mieter 5,6 Prozent Rendite auf ihr Eigenkapital ein, wenn der übliche Mix aus Eigen- und Fremdkapital sowie die stadtweiten Durchschnittskaufpreise und -mieten einer 80 Quadratmeter großen Wohnung herangezogen werden.
Foto: imago imagesPlatz 2: Chemnitz
Die Paradiese der Immobilienkäufer liegen im Osten. Auf Platz 2 landet Chemnitz. Mit 6,1 Prozent Rendite aus dem Kauf, die allein der Mietersparnis abzüglich der für den Kauf getragenen Kosten (Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, aber kein Makler – umgelegt auf 15 Jahre) entspringen.
Foto: imago imagesPlatz 1: Magdeburg
6,4 Prozent Ertrag aufs Eigenkapital reichen Magdeburg für den ersten Platz. Unter den 50 größten deutschen Städten bietet kein anderer Ort Käufern im Vergleich zu Mietern so gute Bedingungen. Auch hier betrachten wir den Markt aus der Perspektive eines Selbstnutzers, der auf jeden Fall vor Ort wohnen will und sich nur fragt, ob er eher mieten oder kaufen soll. In Magdeburg lautet die Antwort, ganz klar: Kaufen!
In welchen der 50 größten Städte in Deutschland die Miete einer Immobilie viel lohnender als der Kauf ist, erfahren Sie hier. Alle Details zur Berechnung finden Sie hier. Wo sich das Eigenheim wirklich lohnt, lesen Sie in unserem Immobilienatlas 2018 und dem umfangreichen Premium-Dossier.
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