London Komplexe Umstrukturierungen und Konflikte mit den Anleihegläubigern sind die Gründe, warum Immobiliengesellschaften lieber zu Krediten greifen, als sich an Hypothekenanleihen zu bedienen. In der vergangenen Woche kündigte der italienische Immobilieninvestor Beni Stabili SpA an, Hypothekenanleihen über 452 Millionen Euro vorzeitig zurückzuzahlen und durch Kredite zu ersetzen. Ein britischer Betreiber von Einkaufszentren im Besitz von Capital & Regional hat im Juni Anleihen im Volumen von 380 Millionen Pfund mit einem Kredit von Morgan Stanley abgelöst.
In diesem Jahr wurden noch keine Hypothekenanleihen zur Ablösung von Verbindlichkeiten genutzt. Der 138 Milliarden Dollar schwere Markt für Gewerbehypotheken-Anleihen (CMBS) schrumpft, da Investoren und Schuldner sich immer noch über Transaktionen streiten, die in der Finanzkrise zusammengebrochen sind.
Die Funktionsstörung des Marktes bedroht die Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienentwickler, die außerhalb des Top-Sektors arbeiten, und beschränkt die Verfügbarkeit von Hochzinsbonds für Investoren. „Die Schuldner sind sehr vorsichtig bei CMBS und die Erfahrungen der letzten Jahre haben das nicht verbessert”, sagte Peter Hansell, Leiter Immobilien bei Cairn Capital Ltd. “Die Frage für die Schuldner ist, welche Finanzierungsform sie zur Verfügung haben und welche ihnen den Preis und die Flexibilität bieten, die sie wollen.”
Da Kredite bei den Immobilienfirmen höher im Kurs stehen als Anleihen, kommen auch nur wenige Emissionen in dem Bereich auf den Markt. Seit 2009 liegt das Emissionsvolumen laut Daten von JP Morgan Chase im Schnitt bei rund 3,7 Milliarden Euro jährlich - verglichen mit 68 Milliarden Euro im Jahr 2006. In der ersten Jahreshälfte sind CMBS im Volumen von 752 Millionen Euro auf den Markt gekommen, wie Bloomberg-Daten zeigen.
Die Nachwehen der Finanzkrise
„Immobilienunternehmen konzentrieren sich stärker darauf, besicherte Verbindlichkeiten durch unbesicherte zu ersetzen, weil die Sicherheiten Vermögen binden und weniger operationelle Flexibilität lassen”, sagte Srikanth Sankaran, Leiter Analyse forderungsbesicherte Wertpapiere bei Morgan Stanley in London.
Zudem leidet der Sektor immer noch unter den Nachwehen der Finanzkrise, in der die Immobilienpreise um 44 Prozent einbrachen. Das führte zu Verlusten bei CMBS und sorgte in zahlreichen Fällen für Zerwürfnisse zwischen Investoren, Kreditverwaltern und CMBS-Konsortialbanken. Streitpunkte waren unter anderem die Verwaltung der Kreditverbriefungen und der Zugang zu Informationen über die Transaktionen.
Die Ratingagentur Fitch schrieb in einer Studie vom 2. Juli, dass bei der Mehrheit der CMBS nicht erwartet werde, dass sie pünktlich zurückgezahlt werden. Gründe seien die hohe Fremdfinanzierung der Unternehmen und die nur beschränkt zur Verfügung stehenden Finanzierungsmöglichkeiten für eine Ablösung, so Fitch.
“Wenn man einen Kredit von einem einzelnen Kreditgeber bekommen kann, sollte man dies tun”, erklärt Chris Ames, Leitender Vermögensverwalter bei Schroder Investment Management North America Inc. “Sonst muss man sich mit einer Gruppe von Anleihegläubigern herumschlagen, die unterschiedliche Positionen in der Kapitalstruktur einnehmen und unterschiedliche Ziele verfolgen.”
