So viel kann vorweg genommen werden: Ein Zinsanstieg sollte kein Grund zur Eile sein und ja, die Mehrkosten lassen sich mit cleverer Vertragsgestaltung auch ganz gut abfedern.
Zinsexperten sehen den jüngsten Anstieg nicht als Kehrtwende der Zinsentwicklung. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co., beruhigt: „Ich sehe darin keine langfristige Zinswende, sondern eher eine notwendige, leichte Korrektur bei den Bundesanleihen.“ Insgesamt seien die Kurse zu hoch gewesen und die Renditen schon fast bei Null angekommen. In dem emotional aufgeheizten Markt hatte es dann eine plötzliche Flucht aus Staatsanleihen gegeben. „Da sich die Bauzinsen immer parallel zu den Bundesanleihen entwickeln, kam es auch hier zu einem kräftigen Anstieg“, so Gawarecki. „Über die genauen Gründe für den Zinssprung lassen sich nur Vermutungen anstellen – schließlich führt derzeit jedes Gerücht zu deutlichen Marktreaktionen. Historisch betrachtet ist das Zinsniveau jedoch noch immer extrem niedrig.“
Fundamentale Gründe für den Zinsanstieg sieht Gawarecki indes nicht. Um eine Zinswende zu rechtfertigen, bräuchte es eine deutliches Wirtschaftswachstum, steigende Inflationsraten oder nicht zuletzt eine Änderung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die derzeit aufgrund der Euro-Schuldenkrise die Zinsen künstlich niedrig hält. „Wohin die Reise kurzfristig geht, ist bei den schwankungsfreudigen Kapitalmärkten nicht vorhersehbar. Zum Beispiel könnte ein Ausscheiden Griechenlands aus der Euro-Zone zu einer Flucht in Bundesanleihen führen. Steigen deren Kurse, sinken die Zinsen. Bleibt hingegen die Unsicherheit bestehen, ist es auch denkbar, dass Anleger einen Bogen um alle Staatsanleihen von EU-Ländern machen. Dann würden das Zinsniveau eher steigen“, erklärt Gawarecki.
Im langjährigen Vergleich sollte das Zinsniveau noch lange niedrig bleiben. Langfristig sollten Immobilienkäufer aber schon mit steigenden Zinsen rechnen. Weniger, weil nun eine akute Zinswende ins Haus steht – die kann auch noch Jahre auf sich warten lassen –, sondern weil die Europäische Zentralbank eine Inflationsrate von 2,0 Prozent anstrebt und über einen höheren Leitzins irgendwann die aufgeblähte Geldmenge wieder reduzieren muss. Auch die dank Schuldenkrise sehr hohen Kurse für Bundesanleihen sollten sich irgendwann wieder normalisieren - was mit einer steigenden Rendite einhergehen und somit steigenden Bauzinsen einhergehen wird.
Wie sich Zins und Tilgung auf Rate und Laufzeit auswirken
Wie wirkt sich der Zinsanstieg nun für den Hauskäufer aus und was kann er dagegen tun?
Am deutlichsten werden die Konsequenzen von Zinsänderungen anhand einer Vergleichsrechnung. Nehmen wir an, jemand nimmt ein Immobiliendarlehen über 200.000 Euro zu Standardkonditionen auf, also ein – für Deutschland typisches – Annuitätendarlehen zehn Jahren Laufzeit, ausreichend Eigenkapital und gute Bonität vorausgesetzt. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Zinsänderung auf die gesamten Kreditkosten auswirkt – und abhängig von der Höhe der Tilgungsrate auch auf die Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung des Baukredits.
Je billiger, desto länger | |||||
Wie sich Zins und Tilgung auf den Immobilienkredit über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren (Zinsbindungsfrist) auswirken | |||||
| Beispiel aus dem Jahr | Soll- zinssatz | Tilgungs- rate | Mtl. Rate | Gesamtkosten gezahlter Zinsen* | Dauer bis zur Volltilgung** |
| 2005 | 5,0 % | 1,0 % | 1000 Euro | 94.120 Euro | 36 Jahre |
| 2010 | 3,5 % | 1,0 % | 750 Euro | 66.094 Euro | 43 Jahre 2 Monate |
| 2015 (April) | 1,0 % | 1,0 % | 333 Euro | 18.975 Euro | 69 Jahre 6 Monate |
| 2015 (Ende Juni) | 1,6 % | 1,0 % | 433 Euro | 30.326 Euro | 59 Jahre 11 Monate |
| 2015 | 1,6 % | 2,0 % | 600 Euro | 28.654 Euro | 36 Jahre 11 Monate |
| 2015 | 1,6 % | 3,0 % | 767 Euro | 26.980 Euro | 26 Jahre 10 Monate |
*bis zum Laufzeitende nach 10 Jahren; Quelle: Interhyp, eigene Berechnungen; | |||||
Die Berechnungen zeigen: Der um 0,6 Prozentpunkte gestiegene Zinssatz erhöht zwar die monatliche Rate um 100 Euro, spart allerdings knapp 2.300 Euro an Zinszahlungen während der Laufzeit und verkürzt die Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits um knapp zehn Jahre. Der höhere Zinssatz hat also durchaus positive Nebeneffekte.
