Der Traum vom Eigenheim: Lobbyisten entdecken ihr Herz für junge Familien

Der Traum vom Eigenheim: Lobbyisten entdecken ihr Herz für junge Familien

, aktualisiert 26. Januar 2017, 14:37 Uhr
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Nur etwas mehr als die Hälfte aller deutschen Haushalte lebt in den eigenen vier Wänden.

von Reiner ReichelQuelle:Handelsblatt Online

Bau- und Immobilienverbände machen Druck auf die Politik. Die soll den Eigenheimbau fördern. Ihr Argument: In kaum einem anderen westeuropäischen Land leben weniger Menschen in den eigenen vier Wänden als hierzulande.

DüsseldorfDeutschland ist Mieterland. In kaum einem Land der Europäischen Union ist die Wohneigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Das wird immer wieder beklagt, besonders laut von der Bauwirtschaft, die von einer höheren Eigentumsquote profitieren würde. Die Branche mahnt  nun über eine beim Pestel-Institut in Auftrag gegebene Studie eine massive Förderung des Wohneigentums an.

Die Fakten: 70 Prozent der europäischen Haushalte wohnen im eigenen Heim, aber nur 46 der deutschen, wie das Statistische Bundesamt im Dezember 2016 auf Basis einer Erhebung aus dem Jahr 2014 herausgefunden hat. Regional betrachtet finden sich Hamburg und Berlin mit 23 beziehungsweise 14 Prozent am Ende der Skala. Ganz vorn liegt das Saarland, wo 63 Prozent aller Haushalte in den eigenen vier Wänden leben.

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Als einen der wichtigsten Gründe für den hohen Anteil von Mietern nennt Alexander Schürt vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung gegenüber der Nachrichtenagentur dpa die Zerstörungen deutscher Städte durch den Zweiten Weltkrieg. Staat, Unternehmen und Wohnbaugenossenschaften hätten damals massenhaft Wohnhäuser hochgezogen, was den hohen Bestand an Mietwohnungen erkläre.

Warum die Deutschen aber seitdem trotz aller Sehnsuchtsbekundungen nach den eigenen vier Wänden in Umfragen nicht häufiger vom Mieter zum Eigentümer geworden sind, dafür gibt es viele Erklärungen. Eine ist die fehlende finanzielle Förderung gerade junger Familien beim Eigentumserwerb.

Die mangelnde Unterstützung hat Pestel zufolge dazu geführt, dass die Eigentumsquote der 30- bis unter 40-Jährigen in den vergangenen 15 Jahren abgenommen hat. Das erscheint dem Institut bedenklich, weil dies die ­Kernaltersgruppe für den Wohneigentumserwerb ist. Dass nicht mehr Deutsche schon in ihren Zwanzigern Wohneigentum erwerben, erklären die Wissenschaftler mit längeren Ausbildungszeiten und unsicheren Berufsperspektiven dieser Altersgruppe.

Zudem aber, so die Studienautoren weiter, sei in weiten Teilen Deutschlands in den vergangenen Jahren der Anteil derer, die in selbstgenutztem Wohneigentum leben, insgesamt rückläufig gewesen. Dies gilt laut dem Gutachten für das Verbändebündnis „Wohnperspektive Eigentum“ vor allem für Länder und Stadtstaaten mit hoher wirtschaftlicher Dynamik wie Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg. In den kreisfreien Städten beziehungsweise Großstädten beträgt die Wohneigentumsquote durchschnittlich 27 Prozent.

Pestel-Vorstand Matthias Günther stellt deshalb fest, dass das vom Auftraggeber der Studie formulierte Ziel einer Steigerung der Wohneigentumsquote von 45 bis 50 Prozent bis 2020 „ohne konzentrierte politische Maßnahmen weit verfehlt wird“. Günther geht davon aus, dass bei einer angenommen jährlichen Zuwanderung von 300.000 Personen ansonsten jährlich allenfalls eine Stagnation der Eigentumsquote bis 2025 möglich sein wird. 

Doch wie können mehr Menschen in die Lage versetzt werden, sich ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu leisten? Und vor allem: Wie kann dafür gesorgt werden, dass sich Haushalte nicht heillos überschulden? Schließlich sind die eigenen vier Wände gerade in Ballungsräumen für viele Haushalte schlicht unerschwinglich.


Die acht Kernforderungen der Lobbyisten

Die Auftraggeber des Gutachtens haben darauf eine Antwort. Die heißt schlicht: Mehr Subventionen für Häuslebauer. Pestel empfiehlt, die Wohneigentumsbildung dezentral zu fördern, etwa durch Grundstücksprogramme der Städte und Gemeinden und rät, speziell in Großstädten die Privatisierung von Mietwohnungen öffentlich zu fördern.

Acht „Kernforderungen“ formuliert das Pestel-Institut an die Politik. Sie dürften ganz im Sinne des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), des Immobilienverbands IVD und des Verbands Privater Bauherren (VPB) sein, die die Studie gemeinsam bei dem Hannoveraner Institut in Auftrag gaben. Gefordert werden erstens: die Ausweitung des Wohnungsbauförderungsprogramms der staatlichen Förderbank KfW; zweitens: die Förderung der Wohneigentumsbildung als Instrument der Altersvorsorge; drittens: die Absenkung der Grunderwerbsteuer auf einheitliche 3,5 Prozent plus Erlass dieser Steuer beim Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums; viertens: eine Korrektur der Kreditwürdigkeitsprüfung im Rahmen der bereits gültigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie; fünftens: mehr Investitionen in den öffentlichen Personennahverkehr, so dass die „Speckgürtel“ besser an die Metropolen angebunden werden; sechstens: verstärkte Bauland-Offensiven der Kommunen für selbstgenutztes Wohneigentum; siebtens: die Förderung sogenannter Mieterprivatisierung; achtens: die Schaffung eines eigenen Städtebau- und Wohnungsministeriums. Zurzeit wird das Bauministerium gemeinsam mit dem Umweltministerium von Ministerin  Barbara Hendricks (SPD) geführt.

Würde die Politik diese Empfehlungen beherzigen, könnten auch Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen Wohneigentum bilden, sind die Studienautoren überzeugt. Erleichtert würde der Hauskauf für sogenannte Schwellenhaushalte zudem, wenn sie mit ihrer Bank Festzinsdarlehen über 25 bis 30 Jahre Laufzeit vereinbaren könnten. Bei ihnen bleiben die monatliche Zins- und Tilgungsleistungen über einen sehr langen Zeitraum gleich. Daher ist die finanzielle Belastbarkeit gut kalkulierbar. Lange Laufzeiten mindern also die Gefahr, dass sich Eigentümer die monatlichen Zins- und Tilgungsraten nicht mehr leisten können, sobald die erste, beim Kauf vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen ist und die Zinsen inzwischen deutlich gestiegen sind.

Doch eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren ist ungewöhnlich lang. Zwar vereinbaren Haus- und Wohnungskäufer schon seit einigen Jahren immer längere Zinsbindungen mit ihrer Bank. Das lässt sich daran erkennen, dass sich die durchschnittliche Zinsbindungsfrist seit Beginn der Niedrigzinsphase von zehn in Richtung 15 Jahre verlängert hat. Darlehen mit mehr als 20 Jahren Festzins allerdings suchen Kunden in den offiziellen Angebotstableaus der Baufinanzierer so gut wie vergeblich.

Zudem haben lange Zinsbindungsfristen ihren Preis: Je länger die Laufzeit eines Kredits, desto höher der Zins. Dies bedeutet gleichzeitig, dass auch die monatliche Belastung steigt, wenn lange Kreditlaufzeiten vereinbart werden. Ausgerechnet einkommensschwache Haushalte können genau dies nicht gebrauchen.  Einziger Ausweg: Zinssubventionen durch die KfW. Nach den Vorstellungen des Pestel-Instituts soll die Frankfurter Bank zudem jungen Familien und Haushalten mit wenig Einkommen höhere Kredite gewähren als aktuell und ihnen auch beim Eigenkapital mit Zuschüssen unter die Arme greifen.


Wem nützen Subventionen für Wohnungskäufer?

Solche Forderungen nach Subventionen für den Wohneigentumserwerb sind ein alter Hut und wurden in der Vergangenheit auch vielfach erhört.

Subventioniert wurde bereits ab 1949 über den Paragraphen 7b Einkommensteuergesetz (EkStG), der 1987 durch den Paragraphen 10e EKStG abgelöst wurde. Wer ein Eigenheim baute konnte die Baukosten abschreiben und so seine Steuerschuld vermindern. 1982 wurde das Baukindergeld eingeführt. Auf den 1996 abgeschafften „10e“ folgte zeitgleich die Eigenheimzulage, die 2003 abgeschafft werden sollte, sich aber nach Protesten von Lobbyisten noch bis Ende 2005 hielt. Mit der Zulage verschwand auch das Baukindergeld.

Wirtschaftswissenschaftler hatten schon zuvor kritisiert, nicht die Haushalte, sondern die Bauwirtschaft werde gefördert, weil sie die Subventionen in ihre Preise einkalkuliere, also Häuser und Wohnungen teurer verkaufe, als es ihr ohne Förderung möglich wäre.

Unabhängig von den vom Pestel-Institut formulierten Forderungen denkt Bau- und Umweltministerin Hendricks bereits über Fördermaßnahmen nach, darunter auch wieder das Baukindergeld, das in Form eines Zuschusses als Eigenkapitalersatz gewährt werden soll.  Der Mietrechtsexperte der CDU, Jan-Marco Luczak, will die Baunebenkosten senken, indem ein Grundfreibetrag bei der von den Ländern erhobenen Grunderwerbsteuer von 100.000 Euro eingeführt wird, der für jedes Kind um 50.000 Euro erhöht wird. Dass die Länder sich die Einnahmen aus der bis zu 6,5 Prozent hohen Grunderwerbsteuer so einfach beschneiden lassen, ist nicht anzunehmen.

CSU-Mann und Bayerns Finanzminister Markus Söder will jede kindergeldberechtige Familie zehn Jahre lang mit 1.200 Euro Baukindergeld beglücken. Dass sich die Parteien über die Fördermaßnahmen noch vor der Bundestagswahl am 24. September einigen werden, ist unwahrscheinlich. Was auch immer davor oder danach an Subventionen beschlossen wird – die Kritik von Ökonomen wie Reiner Braun, Vorstand des Immobilienmarktforschungsinstituts Empirica, wird die gleiche sein wie zu Zeiten der Eigenheimzulage: Die Subventionen werden die Baupreise hochtreiben.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) hat vor allem Erwerbsnebenkosten im Blick. „Die sind zu hoch und stellen eine wesentliche Hürde für die Wohneigentumsbildung dar“, stellt das IW klar. Wenn bei den Erwerbsnebenkosten angesetzt werden sollte, könnte dies auch bei den Maklergebühren geschehen. So plädiert etwa das IW für die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Verkauf von Häusern und Wohnungen. Bei der Mietwohnungsvermittlung gilt dies bereits.

Das IW weist auf gute Erfahrungen mit dem Bestellerprinzip in Österreich und den Niederlanden hin. In der Alpenrepublik sei die Provisionshöhe auf drei Prozent gedeckelt. In den Niederlanden seien Preisabsprachen verboten. Der Preis- und Leistungswettbewerb habe dazu geführt, dass die Maklerkosten bei zwei Prozent lägen und es außerdem Festpreismodelle gebe. In Deutschland betragen die Maklergebühren in der Regel 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. In vielen Ländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühr. In Berlin und Hessen müssen nach Beobachtung des IW aber typischerweise die Käufer die Maklercourtage allein tragen.

Quelle:  Handelsblatt Online
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