Forward-Darlehen: Diese Immobilienkredite schützen Sie vor der Zinswende

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Forward-Darlehen: Diese Immobilienkredite schützen Sie vor der Zinswende

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Wer macht das Rennen um die besten Forward-Darlehen?

von Mark Fehr

Steigt der Marktzins, droht vielen Haus- und Wohnungsbesitzern eine teure Anschlussfinanzierung. Wer einen kleinen Aufschlag zahlt, sichert sich schon vorher niedrigere Zinsen. Unser exklusives Ranking zeigt die günstigsten Angebote.

Trotz steigender Inflation hält die Europäische Zentralbank (EZB) an ihrer extrem expansiven Geldpolitik mit Anleihekäufen und Niedrigzinsen fest. Das hat EZB-Präsident Mario Draghi am Donnerstag in Frankfurt klargestellt. Gegen Ende der mit Spannung erwarteten Pressekonferenz ließ Europas oberster Geldpolitiker allerdings durchblicken, dass er die Geldschleusen nicht ewig sperrangelweit offen stehen lassen kann. Es bestehe nicht mehr das Gefühl, dass das Deflationsrisiko drängend sei, so der EZB-Chef.

Vor allem Kritiker aus Deutschland betonen, dass die Zentralbank die Chance auf eine Rückkehr zur geldpolitischen Normalität mit spürbar höheren Zinsen endlich nutzen sollte.

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"Die EZB sollte ihre Geldflut eindämmen, sonst besteht die Gefahr, dass sie über ihr Ziel hinausschießt", sagt etwa Clemens Fuest, Präsident des Münchner ifo Instituts. Die Diskussion um eine Zinswende ist voll entbrannt. Für viele Immobilienbesitzer ist das brisant.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 10 Jahre

  • Vorgaben

    Wert der Immobilie: 300.000 Euro
    Darlehensbetrag: 210.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
    Anfänglicher Tilgungssatz: 5 Prozent
    Zahl der untersuchten Anbieter: 55 Banken und Versicherungen, keine Vermittler

    Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 27.02.2017

  • Bundesweiter Anbieter: Santander Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,44%
    Effektivzins: 1,46%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 1,68%
    Effektivzins: 1,71%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,59%

  • Bundesweiter Anbieter: DEVK

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,00%
    Sollzins: 1,59%
    Effektivzins: 1,62%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,00%
    Sollzins: 1,59%
    Effektivzins: 1,62%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,62%

  • Bundesweiter Anbieter: AXA

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,18%
    Sollzins: 1,57%
    Effektivzins: 1,60%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,30%
    Sollzins: 1,69%
    Effektivzins: 1,72%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,66%

  • Bundesweiter Anbieter: Allianz Lebensversicherung

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,53%
    Effektivzins: 1,56%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 1,77%
    Effektivzins: 1,80%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,68%

  • Bundesweiter Anbieter: Degussa Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,56%
    Effektivzins: 1,59%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,60%
    Sollzins: 1,80%
    Effektivzins: 1,83%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,71%

  • Bundesweiter Anbieter: Münchener Hypothekenbank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,57%
    Effektivzins: 1,60%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,54%
    Sollzins: 1,87%
    Effektivzins: 1,90%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,75%

  • Bundesweiter Anbieter: BBBank eG

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,41%
    Sollzins: 1,63%
    Effektivzins: 1,65%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,61%
    Sollzins: 1,83%
    Effektivzins: 1,86%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,76%

  • Bundesweiter Anbieter: ERGO

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,64%
    Effektivzins: 1,67%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 1,88%
    Effektivzins: 1,91%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,79%

  • Bundesweiter Anbieter: DKB

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,38%
    Sollzins: 1,65%
    Effektivzins: 1,68%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,62%
    Sollzins: 1,89%
    Effektivzins: 1,92%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,80%

  • Bundesweiter Anbieter: Postbank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,71%
    Effektivzins: 1,74%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,83%
    Effektivzins:1,86%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,80%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Köln

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,18%
    Sollzins: 1,55%
    Effektivzins: 1,58%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,30%
    Sollzins: 1,67%
    Effektivzins: 1,70%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,64%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank RheinNeckarSaar

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,32%
    Sollzins: 1,54%
    Effektivzins: 1,56%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,50%
    Sollzins: 1,72%
    Effektivzins: 1,75%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,66%

  • Regionaler Anbieter: Sparda-Bank Berlin

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,43%
    Sollzins: 1,52%
    Effektivzins: 1,55%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,65%
    Sollzins: 1,74%
    Effektivzins: 1,77%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,66%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Nürnberg

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,30%
    Sollzins: 1,50%
    Effektivzins: 1,52%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,70%
    Sollzins: 1,90%
    Effektivzins: 1,93%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,73%

  • Regionaler Anbieter: Vereinigte Volksbank Münster

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,58%
    Effektivzins: 1,61%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 1,82%
    Effektivzins: 1,85%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,73%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Hessen-Thüringen

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,60%
    Effektivzins: 1,63%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,60%
    Sollzins: 1,84%
    Effektivzins: 1,87%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,75%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Rhein-Ruhr

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,65%
    Effektivzins: 1,68%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,54%
    Sollzins: 1,83%
    Effektivzins: 1,86%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,77%

  • Regionaler Anbieter: BW Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,13%
    Sollzins: 1,68%
    Effektivzins: 1,71%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,26%
    Sollzins: 1,81%
    Effektivzins: 1,84%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,78%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Nord

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,60%
    Effektivzins: 1,63%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,72%
    Sollzins: 1,96%
    Effektivzins: 1,99%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,81%

  • Regionaler Anbieter: Sparda-Bank Hessen

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,67%
    Effektivzins: 1,70%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,60%
    Sollzins: 1,91%
    Effektivzins: 1,94%

    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,82%

Denn Eigenheimbesitzer, die vor ein paar Jahren ihr Haus oder die Wohnung per Immobilienkredit finanziert haben, stehen nun vor der Frage, was sie nach Ablauf der Zinsbindung ihres alten Kredits tun sollen. Bei den meisten Darlehen endet die mit der Bank vereinbarte Zinsbindung, zum Beispiel nach zehn Jahren Laufzeit, wenn noch hohe Restschulden auf der Immobilie abzustottern sind.

Die günstigsten Anbieter von Forward-Darlehen, Zinsbindung 15 Jahre

  • Vorgaben

    Wert der Immobilie: 300.000 Euro
    Darlehensbetrag: 210.000 Euro (70-Prozent-Finanzierung)
    Anfänglicher Tilgungssatz: Volltilgung
    Zahl der untersuchten Anbieter: 55 Banken und Versicherungen, keine Vermittler

    Quelle: FMH-Finanzberatung, Stand: 27.02.2017

  • Bundesweiter Anbieter: Allianz Lebensversicherung

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,59%
    Effektivzins: 1,62%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 1,83%
    Effektivzins: 1,86%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,74%


  • Bundesweiter Anbieter: DEVK

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,00%
    Sollzins: 1,80%
    Effektivzins: 1,83%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,00%
    Sollzins: 1,80%
    Effektivzins: 1,83%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,83%

  • Bundesweiter Anbieter: Münchener Hypothekenbank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,17%
    Sollzins: 1,71%
    Effektivzins: 1,74%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,43%
    Sollzins: 1,97%
    Effektivzins: 2,01%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:1,88%

  • Bundesweiter Anbieter: ERGO

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,91%
    Effektivzins: 1,94%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 2,15%
    Effektivzins: 2,19%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:2,07%

  • Bundesweiter Anbieter: Deutsche Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 2,00%
    Effektivzins: 2,03%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,54%
    Sollzins: 2,18%
    Effektivzins: 2,22%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten:2,13%

  • Bundesweiter Anbieter: Santander Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 1,99%
    Effektivzins: 2,02%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 2,23%
    Effektivzins: 2,27%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,15%

  • Bundesweiter Anbieter: DKB

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,38%
    Sollzins: 2,17%
    Effektivzins: 2,21%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 2,17%
    Effektivzins: 2,21%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,21%

  • Bundesweiter Anbieter: Postbank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,24%
    Sollzins: 2,18%
    Effektivzins: 2,22%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 2,30%
    Effektivzins: 2,34%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,28%

  • Bundesweiter Anbieter: Gladbacher Bank

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,31%
    Sollzins: 2,23%
    Effektivzins: 2,27%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,47%
    Sollzins: 2,39%
    Effektivzins: 2,43%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,35%

  • Bundesweiter Anbieter: Generali Versicherungen

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,31%
    Sollzins: 2,30%
    Effektivzins: 2,34%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,47%
    Sollzins: 2,46%
    Effektivzins: 2,50%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,42%

  • Regionaler Anbieter: Vereinigte Volksbank Münster

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,17%
    Sollzins: 1,67%
    Effektivzins: 1,70%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,43%
    Sollzins: 1,93%
    Effektivzins: 1,96%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,83%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Köln

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,18%
    Sollzins: 1,84%
    Effektivzins: 1,87%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,30%
    Sollzins: 1,96%
    Effektivzins: 1,99%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 1,93%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Rhein-Ruhr

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 1,95%
    Effektivzins: 1,98%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,54%
    Sollzins: 2,13%
    Effektivzins: 2,17%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,08%

  • PSD Bank Nürnberg

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,30%
    Sollzins: 2,00%
    Effektivzins: 2,03%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,70%
    Sollzins: 2,40%
    Effektivzins: 2,44%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,24%

  • Regionaler Anbieter: Sparda-Bank West

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,48%
    Sollzins: 2,11%
    Effektivzins: 2,15%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,72%
    Sollzins: 2,35%
    Effektivzins: 2,39%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,27%

  • Regionaler Anbieter: Sparda-Bank Berlin

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,43%
    Sollzins: 2,14%
    Effektivzins: 2,18%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,65%
    Sollzins: 2,36%
    Effektivzins: 2,40%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,29%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Berlin-Brandenburg

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,45%
    Sollzins: 2,19%
    Effektivzins: 2,23%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,75%
    Sollzins: 2,49%
    Effektivzins: 2,53%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,38%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Koblenz

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,45%
    Sollzins: 2,20%
    Effektivzins: 2,24%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,75%
    Sollzins: 2,50%
    Effektivzins: 2,54%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,39%

  • Regionaler Anbieter: PSD Bank Hessen-Thüringen

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 2,25%
    Effektivzins: 2,29%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,60%
    Sollzins: 2,49%
    Effektivzins: 2,53%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,41%

  • Regionaler Anbieter: Sparda-Bank Hannover

    Vorlauf 24 Monate
    Forwardaufschlag: 0,36%
    Sollzins: 2,26%
    Effektivzins: 2,30%

    Vorlauf 36 Monate
    Forwardaufschlag: 0,60%
    Sollzins: 2,50%
    Effektivzins: 2,54%
    Mittelwert Effektivzins aus beiden Vorlaufzeiten: 2,42%


Schuldner haben in dieser Situation zwei Möglichkeiten: sie können auf das Ende der Laufzeit warten und eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen abschließen. Oder sie entscheiden sich schon im Voraus für ein sogenanntes Forward-Darlehen und schützen sich so vor steigenden Zinsen. Denn bei Forward-Darlehen wird der Zins weit vor Beginn der Laufzeit schon heute vertraglich garantiert. Üblich sind Vorlaufzeiten von zwei bis drei Jahren. Noch ein Tipp: Bei einer Zinsbindung des bestehenden Kredits von mehr als zehn Jahren haben Verbraucher nach zehn Jahren ein gesetzlich garantiertes Kündigungsrecht und kommen aus dem alten Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus.

Der Preis der Sicherheit

Das kostet allerdings, denn Forward-Darlehen enthalten Zuschläge auf den Sollzins, die üblicherweise mit der Vorlaufzeit steigen.

Trotzdem: gerade in Zeiten, in denen Immobilienbesitzer langfristig mit steigenden Zinsen rechnen müssen, können sich Forward-Darlehen lohnen. Passend zur aktuellen Diskussion über eine Zinswende hat die Frankfurter FMH Finanzberatung für die WirtschaftsWoche die Angebote von 55 bundesweiten und regionalen Banken verglichen und die Forward-Anbieter mit den günstigsten Effektivzinsen herausgefiltert. Der Effektivzins ergibt sich dabei aus der Kombination von Sollzins und Forward-Zuschlag. Ausnahme ist die Versicherung DEVK, die bei ihren Forward-Darlehen auf Zuschläge verzichtet - bei Vorlaufzeiten von bis zu 42 Monaten.

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